Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5000256-70.2020.4.02.5105/RJ
EXEQUENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
EXECUTADO: CARLOS EDUARDO DIAS
ADVOGADO(A): MICHELLE MOREIRA DE ALMEIDA (OAB RJ126429)
DESPACHO/DECISÃO
Cuida-se de cumprimento de sentença proposto pela CEF em desfavor de CARLOS EDUARDO DIAS, em que a empresa pública requer a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel constituído pelo terreno com 750m², lote k, situado no lugar denominado Chácara do Paraíso, cujo título de propriedade é objeto dos autos do processo nº 0807136-93.2023.8.19.0037, perante o Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Friburgo.
Alega a exequente que o ora promovido figura como autor nos autos da ação de adjudicação compulsória supra mencionada, haja vista que teria formalizado contrato preliminar de promessa de compra e venda do mencionado terreno, sem, contudo, ter logrado êxito na lavratura da escritura definitiva, mesmo tendo quitado o preço avençado.
Diante disso, sustenta a possibilidade de penhora sobre os direitos do credor sobre o imóvel em questão, e postula o deferimento da medida com o envio de mandado no rosto daqueles autos.
Decido.
A análise da questão posta à apreciação do Juízo reside na possibilidade, ou não, da penhora de direitos reais sobre imóvel em contrato de promessa de compra e venda.
No ponto, vale frisar que o Egrégio STJ já se manifestou quanto ao tema, conforme aresto a seguir:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE
REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU
PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.
1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel.
3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte.
4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença.
5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado.
6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor.
7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos.
8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15).
9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum.
10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda. (REsp. 2015453/MG, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, publ. em 02/03/2023). Grifou-se
No caso em tela, a CEF postula a penhora dos direitos do ora devedor sobre o imóvel objeto de adjudicação compulsória, o que, à luz do julgado supracitado, merece guarida.
Sendo assim, defiro o pedido de penhora sobre os direitos do promitente comprador sobre o imóvel constituído pelo terreno com 750m², lote k, situado no lugar denominado Chácara do Paraíso, objeto de discussão nos autos do processo nº nº 0807136-93.2023.8.19.0037.
Oficie-se ao Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Friburgo, solicitando os préstimos no sentido de determinar a adoção de providências no sentido de fazer constar, junto ao cadastro processual, a penhora ora deferida, comunicando-se a este Juízo em seguida.
Oficie-se ao Cartório do 1º Ofício RGI (ev.235,out2, pág. 46), a fim de que, no prazo de 30 (trinta) dias, proceda à averbação da presente penhora junto à matrícula do imóvel, comunicando a adoção da medida em seguida.
Tudo cumprido, suspenda-se o presente feito até comunicação pelo Juízo de Direito do desfecho dos autos do processo nº nº 0807136-93.2023.8.19.0037.
Expedientes necessários.
Nova Friburgo, data da assinatura eletrônica.