Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5056282-66.2021.4.02.5101/RJ
APELANTE: LUIZ FERNANDO MAXIMIANO SALGADO (AUTOR)
ADVOGADO(A): MARCOS JOSE DE CARVALHO NETO (OAB RJ168114)
ADVOGADO(A): MANUEL NUNES MARECO TRIGO (OAB RJ167539)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
APELADO: BANCO ITAU UNIBANCO S.A. (RÉU)
ADVOGADO(A): RICARDO NEGRAO (OAB SP138723)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por LUIZ FERNANDO MAXIMIANO SALGADO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas ‘a’ e ‘c’, da Constituição Federal, contra acórdão da Quinta Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (Evento 16), que negou provimento ao recuso de apelação interposto pela parte autora, mantendo sentença de improcedência proferida em demanda objetivando obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em razão de alegada falha na entrega de contrato de financiamento imobiliário devidamente assinado e registrado, possuindo a respectiva ementa os seguinte termos:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE DO MUTUÁRIO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INÉRCIA DA PARTE AUTORA. apelação DESPROVIDa.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta em razão da alegada falha na entrega de contrato de financiamento imobiliário assinado e registrado, relativo a unidade do empreendimento “Vivendas do Castelo”.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa decorrente do indeferimento de provas requeridas; e (ii) definir se houve omissão das rés na entrega de documentos necessários ao registro do contrato, apta a justificar sua responsabilização.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento de provas pelo juízo de origem, com base no art. 370, parágrafo único, do CPC, é legítimo diante da suficiência da instrução dos autos e da ausência de controvérsia fática relevante que justificasse a reabertura da fase instrutória.
4. A cláusula contratual que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo registro do contrato no cartório de imóveis é válida, conforme o art. 490 do Código Civil, não havendo previsão contratual ou legal que imponha essa incumbência às rés.
5. A ausência de diligência formal por parte do autor, por quase oito anos após a celebração do contrato, demonstra inércia incompatível com a diligência mínima exigida de quem pretende responsabilizar terceiros.
6. A alegação de que o fluxo operacional interno entre as instituições dificultaria a obtenção dos documentos não afasta a obrigação contratual do autor nem comprova omissão das rés.
7. A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, não exime o consumidor de apresentar elementos mínimos de verossimilhança de suas alegações, o que não ocorreu no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido”.
Da decisão foram opostos embargos de declaração pela parte autora, que foram rejeitados, mantendo-se íntegro o acórdão (Evento 58).
Em suas razões (Evento 71), sustenta o recorrente, em síntese, que o acórdão recorrido teria negado vigência aos artigos 476 do Código Civil e 6º, VI, da Lei 8.078/90, ao argumento de que teria atribuído indevidamente ao recorrente suposta inércia no cumprimento da cláusula contratual relativa ao registro imobiliário, desconsiderando que se tratava de obrigação sucessiva e condicionada ao prévio pagamento do débito perante o banco interveniente quitante, o que estaria de acordo com o princípio da exceção do contrato não cumprido; que teria sido deferida a inversão do ônus da prova e determinada a apresentação, pela Caixa Econômica Federal, do comprovante de repasse do valor destinado à quitação da dívida, documento que não teria sido juntado aos autos, aduzindo, ainda, que o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional, por deixar de enfrentar as alegações deduzidas em embargos de declaração acerca da impossibilidade de exigir do recorrente o cumprimento da obrigação de registrar o contrato sem o prévio adimplemento da obrigação assumida pela instituição financeira.
Contrarrazões da Taquara 700 Empreendimentos Imobiliários Ltda, da Caixa Econômica Federal e do Itaú Unibanco S.A, respectivamente aos eventos 78, 81 e 83.
É o relatório. Decido.
O presente recurso não reúne condições de admissibilidade.
Com efeito, para admissão do recurso especial ou do recurso extraordinário é necessário que haja uma questão de direito a ser submetida ao Tribunal Superior, sendo tal premissa que se extrai, tanto do art. 102, III, quanto do art. 105, III, da CFRB/1988.
Nesse passo, observa-se que os Tribunais Superiores, no exame dos recursos especial e extraordinário, não têm por função atuar como instâncias revisoras, mas sim preservar a integridade na interpretação e aplicação do direito, definindo seu sentido e alcance.
No caso em apreço, inexistem elementos no acórdão impugnado que contrariem o dispositivo infraconstitucional supostamente violado, cingindo-se a irresignação, exclusivamente, ao reexame das provas contidas nos autos, tendo em vista que resultado do julgamento se baseia em determinadass premissas fáticas e, segundo a orientação contida no Enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).
Sobre a controvérsia apresentada neste recurso, assim concluiu o voto condutor (Evento 16):
“Quanto à impossibilidade de registrar o contrato no cartório de registro de imóveis, cumpre observar que a cláusula 37ª do instrumento contratual atribui expressamente ao mutuário a responsabilidade de providenciar o registro, no prazo de 30 dias. Trata-se de cláusula válida, em conformidade com o art. 490 do Código Civil. A tentativa de transferir essa incumbência à CEF, à incorporadora ou ao banco interveniente carece de respaldo contratual e legal.
Além disso, a sentença destacou com acerto que o contrato foi celebrado em abril de 2013, e a ação somente foi proposta em 2021, revelando prolongada inércia da parte autora, sem qualquer evidência de que tenha diligenciado junto às instituições envolvidas para viabilizar o registro. Não consta dos autos qualquer requerimento formal, notificação extrajudicial ou medida concreta adotada pelo autor nesse extenso intervalo de tempo.
A alegação de que não teria havido desídia por parte do autor, em razão do fluxo de atendimento imposto pelo banco interveniente, também não merece guarida. Ainda que eventualmente existissem entraves operacionais entre os entes envolvidos, competia ao apelante, como parte diretamente interessada na regularização do imóvel, adotar medidas formais e documentadas para superar tais obstáculos.
O longo lapso temporal transcorrido, sem qualquer providência efetiva, evidencia comportamento incompatível com a diligência mínima exigida de quem pretende responsabilizar terceiros pela frustração de um ato registral. A cláusula contratual é clara quanto à incumbência do mutuário, e a simples alegação de que o contato com o banco dependia de intermediação pela incorporadora não exime o autor da responsabilidade assumida no contrato.
No que tange à alegada inversão do ônus da prova, ainda que deferida, essa medida não dispensa o consumidor de apresentar elementos mínimos de verossimilhança de suas alegações. Não se constatou nos autos qualquer conduta omissiva ou abusiva por parte das rés, tampouco prova de fato constitutivo do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do CPC. A simples ausência de registro, por si só, não evidencia ilicitude ou inadimplemento por parte das instituições rés, sobretudo quando se verifica a longa e injustificada inércia do autor, que permaneceu usufruindo do bem durante anos, sem tomar providências.
O apelante invoca ainda supostos fatos supervenientes, alegando que o Banco Itaú S.A., interveniente quitante, teria passado a assinar contratos similares de outras unidades do mesmo empreendimento durante o trâmite do presente feito, o que, em sua visão, demonstraria a ausência de culpa de sua parte e confirmaria a desídia das rés. Para tanto, junta aos autos cópias de mensagens trocadas por aplicativo de comunicação (WhatsApp) e um documento manuscrito que faria referência à assinatura de contratos por outros adquirentes.
Ainda que a alegação tenha sido minimamente instruída, as mensagens apresentadas consistem em comunicações informais, extraídas unilateralmente, sem autenticação ou confirmação de autoria, tampouco contextualização suficiente para que se aferisse sua origem, veracidade e relação jurídica com as rés. O documento manuscrito igualmente carece de valor probatório autônomo, por não conter identificação formal do signatário, nem vinculação institucional com o banco ou com a incorporadora. Trata-se, portanto, de prova de natureza informal e fragilizada, que, isoladamente, não tem o condão de comprovar alteração relevante no comportamento das rés ou reconhecimento da obrigação por elas.
Ademais, mesmo diante da alegada mudança de postura do banco interveniente em relação a contratos semelhantes, não se demonstrou que o apelante tenha, após tomar ciência dos supostos novos fatos, adotado qualquer providência concreta e formal para obter a assinatura do contrato ou promover o registro da unidade. A ausência de diligência posterior a esse suposto fato reforça a conclusão já assentada na sentença quanto à inércia da parte autora e à inexistência de culpa imputável às rés”.
Observa-se, que, no caso concreto, o voto condutor do acórdão ora recorrido se baseou em matéria fática e no exame das provas dos autos para chegar à conclusão pela ausência de ilicitude ou omissão por parte das rés, bem como pela responsabilidade contratual do mutuário de providencial o registro, sendo certo que, para se modificar tais premissas seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que, conforme visto, é vedado pelo teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Por fim, cumpre consignar, também, o não cabimento do recurso especial com base no dissídio jurisprudencial, pois as mesmas razões que inviabilizaram o conhecimento do apelo, pela alínea a, servem de justificativa quanto à alínea c do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 2.320.819/RJ, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 5/10/2023).
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, nos termos do art. 1.030, V do CPC.