Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5099774-06.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
APELANTE: ADRIANO DA SILVA TAVARES (AUTOR)
ADVOGADO(A): ALANA RANIELLI SOUSA RODRIGUES PAIVA (OAB RJ214225)
APELANTE: MRV MRL RJ E GRANDE RIO INCORPORACOES LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): FABIANA BARBASSA LUCIANO (OAB SP320144)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO ENTRE CONSTRUTORA E CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. MÉRITO. DIFICULDADES FINANCEIRAS DO MUTUÁRIO. RESCISÃO UNILATERAL. ARTIGO 473 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos de apelação interpostos pela parte autora e pela construtora contra a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação a MRV MRL RJ e Grande Rio Incorporações Ltda., ao afastar a existência de litisconsórcio necessário; e julgou improcedente o pedido, em relação a Caixa Econômica Federal. Autor celebrou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com a construtora e contrato de financiamento imobiliário com a CEF, com garantia de alienação fiduciária, pleiteando a rescisão de ambas as avenças e a devolução dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há litisconsórcio passivo necessário entre a construtora e a CEF, com consequente fixação da competência da Justiça Federal; (ii) examinar o mérito da pretensão de rescisão contratual em razão das dificuldades financeiras do mutuário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A interdependência entre o contrato de compra e venda e o contrato de financiamento habitacional, com cláusulas e efeitos recíprocos, impõe a presença de todos os contratantes no polo passivo, caracterizando litisconsórcio passivo necessário (nesse sentido: TRF 2ª Região. Processo nº 5007800-94.2020.4.02.5110. Relator Desembargador Federal Aluísio Gonçalves de Castro Mendes, Quinta Turma Especializada. Julgado em 28.07.2021).
4. A presença da CEF, empresa pública federal, no polo passivo atrai a competência absoluta da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da CF/1988.
5. A pretensão de rescisão do contrato tem como fundamento as dificuldades financeiras da apelante em arcar com os custos do financiamento, não tendo sido atribuído qualquer tipo de inadimplemento à parte ré. Trata-se, portanto, de resilição unilateral, que é uma das formas de extinção do contrato, prevista no art. 473, caput, do Código Civil.
6. A resilição unilateral do contrato é exceção, sob pena do contrato simplesmente deixar de cumprir sua função de gerar obrigações. Somente é possível se decorrer de previsão legal ou do próprio contrato. Não existindo norma legal ou cláusula contratual atribuindo ao contratante o direito de dissolver o contrato por sua exclusiva vontade, descabe a resilição unilateral.
7. Ademais, o contrato é de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, ou seja, trata-se de negócio jurídico complexo, envolvendo construtora/incorporadora, além da Caixa Econômica Federal como instituição financeira financiadora de parte dos recursos e credora fiduciária, não cabendo ao mutuário pleitear a rescisão unilateral e a consequente devolução dos valores.
8. Embora a dificuldade financeira seja uma situação extremamente indesejável, não constitui fato imprevisível ou extraordinário nos contratos de financiamento habitacional, até pelo elevado tempo de sua duração, os mutuários podem correr esse risco em decorrência do desemprego, da diminuição de renda, o que, entretanto, não pode ser oponível ao agente financeiro.
9. Inexistindo demonstração de descumprimento contratual por parte das rés, não se justifica a rescisão das avenças e a indenização por dano moral.
10. Deve ser privilegiado o princípio da força obrigatória dos contratos, no sentido de que ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir com as obrigações assumidas, em homenagem à segurança dos negócios jurídicos.
11. Em razão do desprovimento do recurso, aplica-se a regra do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, com a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência em 2% sobre o valor atualizado da causa. Mantém-se a fixação originária em 10%, e a exigibilidade da verba honorária permanece suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, diante da concessão da gratuidade de justiça à parte autora.
IV. DISPOSITIVO
11. Recursos da parte autora e da construtora parcialmente providos.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO às apelações da parte autora e da MRV MRL RJ e Grande Rio Incorporações LTDA, afastando-se a extinção do processo sem resolução do mérito em relação à construtora e, prosseguindo no julgamento do mérito, nos termos do art. 1.013, §3º do CPC, para manter a improcedência do pedido em face da Caixa Econômica Federal e julgar improcedente o pedido em face da MRV MRL RJ e Grande Rio Incorporações LTDA, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 19 de fevereiro de 2026.