Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5049262-82.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: LECI GONCALVES DA SILVA
ADVOGADO(A): MAYLLE GAMMARO REIS (OAB RJ189733)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por LECI GONÇALVES DA SILVA em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF com pedido de tutela de urgência objetivando a sua manutenção "na posse do imóvel sito à Rua Projetada I, Nº 115, Apto 301, Bl 02, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ, 23500-000, até o trânsito em julgado da demanda" e "a suspensão de todo o procedimento de execução extrajudicial, sobretudo dos leilões regidos pela lei 9.614/97 designados para os dias 03/06/2025 e 10/06/2025 e/ou a suspensão de seus efeitos e de eventuais novos leilões ou ainda arrematação ou venda direta do bem, até o deslinde da demanda, tendo em vista os inúmeros vícios insanáveis ocorridos e, ainda, expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis competente para que obste de averbar eventual arrematação na matrícula, até o trânsito em julgado da demanda, servindo a própria decisão interlocutória como Ofício" (Evento 1.1, p. 14)
A parte autora relata que "em 14/05/2021, (...) firmou com a Caixa Econômica Federal, ora réu, Instrumento Particular de Mútuo com garantia fiduciária para a compra do Imóvel sito à Rua Projetada I, Nº 115, Apto 301, Bl 02, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ, 23500- 000" e "que o réu está em fase avançada de procedimento de execução extrajudicial, nos termos da lei de Alienação Fiduciária, lei 9.514/97".
Alega que "estão na iminência de ocorrerem indevidamente públicos leilões designados para os dias 03/06/2025 e 10/06/2025, sem as obrigatórias notificações pessoais da parte autora seja para a purga da mora, seja acerca dos leilões do imóvel".
A inicial veio acompanhada de procuração e documentos.
É o relatório do necessário. Decido.
Inicialmente, no que concerne ao pleito de inversão do ônus da prova apresentado pela parte autora, as instituições financeiras, o Código de Defesa do Consumidor - Lei n.º 8078/1990 - prevê tal possibilidade em seu artigo 6º, inciso VIII, que expressamente dispõe:
“Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: (...)
VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência”.
Com efeito, a inversão ao ônus da prova não se dá automaticamente, cabendo ao juízo, em cada caso, examinar a ocorrência dos requisitos legais. Assim, para que seja determinada a inversão do ônus da prova, é necessário que estejam demonstrados os pressupostos do art. 6º, VIII, do CDC, ou seja, verossimilhança da alegação ou hipossuficiência da parte.
No que tange à hipossuficiência, esta não é presumida. Na verdade, “a hipossuficiência apta a ensejar a mencionada inversão é somente aquela capaz de constituir séria dificuldade para que o consumidor se desincumba do ônus da prova segundo os critérios gerais do art. 333 do Código de Processo Civil”. (TRF-1ª Região, Agravo de Instrumento, Processo 200401000233564/MG, Quinta Turma, Rel. Juiz Federal João Batista Moreira, DJ data: 04/10/2004).
Assim, a inversão do ônus da prova deve ser adotada quando sua produção pela parte que alega o fato revela-se difícil, onerando, assim, de forma injustificável a parte hipossuficiente. Trata-se de medida tutelar, que tem por objetivo compensar, no âmbito do processo, a situação de desigualdade que impera no mundo dos fatos, de modo que, na distribuição dinâmica do ônus probatório, a prova caberá a quem detiver melhores condições de concretizá-la, à luz das circunstâncias fáticas de cada caso.
Na presente situação, não se verifica tal situação, não tendo sido demonstrada possível hipossuficiência da parte autora na produção probatória.
A tutela provisória de urgência encontra-se regulada no artigo 300 do CPC, possuindo os seguintes requisitos:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. (gn)
No presente caso, não se vislumbra a presença dos requisitos acima elencados.
Conforme narrado na inicial, o Autor mantém contrato de alienação fiduciária de imóvel, firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997.
A alienação fiduciária caracteriza-se pela transferência ao credor, da propriedade do bem oferecido em garantia de dívida, ficando o devedor tão somente com a posse direta da coisa. Com o pagamento do débito, o devedor volta a ser o proprietário do bem e, na hipótese de inadimplemento, o credor poderá assumir a posse direta da coisa e efetuar a execução da garantia, alienando o bem.
A Lei nº 9.514/1997 instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis com o objetivo de dinamizar o mercado imobiliário brasileiro. O diploma legal permite que, uma vez não paga a dívida, seja consolidada a propriedade nas mãos do credor, podendo o mesmo levar o bem a leilão público e, com o fruto da alienação, quitar o débito e restituir ao devedor o restante. Não ocorrendo a satisfação do valor da dívida nos dois leilões públicos previstos pela lei, o débito estará automaticamente quitado e o imóvel continuará no patrimônio do credor, in verbis:
"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27." (grifo nosso)
Assim, nos contratos de financiamento imobiliário, com o vencimento antecipado da dívida é facultado ao credor fiduciário promover sua execução, logo, estando o devedor ciente dos termos do pacto celebrado não pode este se insurgir contra a faculdade do credor em iniciar procedimento de consolidação da propriedade resolúvel e de execução extrajudicial do débito, desde que obedecidas rigorosamente as determinações fixadas na legislação aplicável.
A constitucionalidade das regras adotadas pela Lei nº 9.514/1997 foi apreciada pelo STF, no julgamento do RE 860631, que reconheceu a repercussão geral da matéria e a afetou como Tema 982.
Em 26.10.2023, o STF fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal"
Assentadas tais premissas, no caso em exame, a parte autora alega a falta de notificação para purgar a mora.
De acordo com a matrícula do imóvel juntada pela própria parte autora, verifica-se que as tentativas de intimação pessoal extrajudicial do mutuário restaram infrutíferas, promovendo-se a notificação por edital (Evento 1.17, p. 5):
Diante da inércia do mutuário, consolidou-se a propriedade resolúvel em favor da credora fiduciária (Evento 1.17, p. 5):
Cumpre destacar que nos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade resolúvel, sendo frustrada a intimação pessoal do devedor, a Lei nº 9.514/1997, admite-se expressamente a intimação por edital, conforme disposto no § 4º do art. 26.
Nesse sentido, destaque-se:
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL INFRUTÍFERA. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. ART. 26 DA LEI 9.514/97. IMISSÃO NA POSSE. DÉBITOS DERIVADOS DO IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. ARTS. 27, § 8º E 37-A LEI 9.514/97. 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por LUCIANO PASSOS DE JESUS E OUTRO tendo por objeto sentença (fls. 121/128) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, prolatada nos autos de ação ajuizada pela referida empresa pública federal, objetivando imissão na posse de imóvel em decorrência de consolidação da propriedade, nos termos previstos na Lei 9.514/97, e condenação dos réus ao pagamento de taxa de ocupação e de todas as despesas inerentes ao imóvel, inadimplidas, desde a data em que deveria ter sido feita a entrega do imóvel até a efetiva desocupação. 2. Cumpre esclarecer que o juiz é o destinatário das provas produzidas no processo, de forma que cabe a ele examinar a suficiência dos elementos de convicção existentes nos autos, não havendo que se falar em violação à ampla defesa pelo simples fato de o magistrado julgar antecipadamente o feito, por entender desnecessária a dilação probatória. 3. Nos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade, intentada a intimação pessoal e frustrada, não há óbice que a intimação seja feita por edital, nos termos do artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97. Neste sentido o STJ já decidiu no AgRg no AREsp 543904/RS, Terceira Turma, rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 28/11/2014. 4. Não é necessária a discriminação dos valores referentes às parcelas devidas no bojo da carta notificatória, uma vez que não constitui elemento essencial do documento de notificação do devedor para a purgação da mora. 5. O parágrafo 1º do art. 26 da Lei 9.514/97 estabelece apenas um rol exemplificativo das dívidas que podem ser inclusas na intimação para o pagamento. 6. Em relação aos débitos derivados do próprio imóvel financiado, os mesmos são de responsabilidade dos fiduciantes, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse, conforme previsão legal (§ 8º, do art. 27, da Lei 9.514/97). 7. Quanto à taxa de ocupação, a mesma é devida mensalmente à CEF no montante correspondente a 1% do valor previsto no contrato para a venda do imóvel em leilão 1 público, conforme previsão legal no art. 37-A da Lei 9.514/97, não havendo que se falar em sentença ultra petita pelo fato da inicial ter requerido que fosse levado em conta o valor de mercado da locação do imóvel. O juiz deve aplicar a lei, e não o que o advogado postula contra legem. 8. A apuração do valor da condenação depende apenas de cálculo aritmético. Para promover o cumprimento da sentença, basta o credor instruir o requerimento com demonstrativo discriminado e atualizado, nos termos do art. 509, § 2º c/c art. 524 do NCPC. 9. Recurso desprovido. 10. Honorários advocatícios majorados em 10% (dez por cento) sobre o valor da verba sucumbencial fixada na origem, nos termos do artigo 85, §11, do NCPC.” (grifo nosso) (APELAÇÃO CÍVEL 0013371-12.2016.4.02.5101, DESEMBARGADOR FEDERAL POUL ERYK DYRLUND, TRF 2 – TURMA ESPECIALIZADA III, DATA DE DECISÃO 20/09/2018, DATA DE DISPONIBILZAÇÃO 24/09/2018)
Assim, não se apura, ao menos nessa análise perfunctória, violação às regras estabelecida pela Lei nº 9514/1997.
Por todo o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, porquanto ausentes seus requisitos.
Defiro a gratuidade de justiça, diante dos comprovantes de rendimentos de Eventos 1.8 e 1.9.
Cite-se a parte ré para oferecer contestação, no prazo legal.
Tratando-se de parte ré dotada de personalidade jurídica de direito público, para a qual prevalece, via de regra, o regime da indisponibilidade de seus interesses e direitos, vislumbra-se, desde logo, a completa inocuidade da previsão do art. 334 do CPC no que concerne à necessidade de realização de audiência prévia com o mero propósito de se obter uma improvável solução consensual do litígio, medida esta que, neste contexto inerente às causas que tramitam na Justiça Federal (art. 109, I da CF), violaria frontalmente os princípios constitucionais da celeridade e da eficiência, bem como da economia processual.
Ressalvo que, havendo intenção do ente público réu em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 (dez) dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.