Sistema Financeiro da HabitaçãoExecução de Título Extrajudicial
TRF2JEArquivado
Data de Distribuição
07/02/2025
Valor da Causa
Nao informado
Órgão julgador
2ª Vara Federal de São Gonçalo
Partes do Processo
CASANOVA NI IMOBILIARIA EIRELI
Autor
CONDOMINIO RESIDENCIAL JOCKEY CLUB V
Autor
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
Reu
Advogados / Representantes
INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA
OAB/ES 43280·CPF·Representa: Autor
INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA
OAB/RJ 99589·CPF·Representa: Autor
ROBERTO CARLOS MARTINS PIRES
OAB/RJ 56175·CPF·Representa: Autor
VINICIUS CARREIRO HONORATO
OAB/RJ 188176·CPF·Representa: Autor
INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA
OAB/ES 43280·CPF·Representa: Réu
Movimentações
Baixa Definitiva
06/04/2026, 13:42
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5000859-34.2025.4.02.5117/RJ
EXEQUENTE: CASANOVA NI IMOBILIARIA EIRELI
ADVOGADO(A): VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB RJ188176)
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JOCKEY CLUB V
ADVOGADO(A): VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB RJ188176)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
I. RELATÓRIO
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Residencial Jockey Club V em face de Jaqueline Costa de Azevedo Pacheco e da Caixa Econômica Federal (CEF).
O condomínio busca o recebimento de cotas condominiais e encargos em atraso referentes à unidade residencial identificada como casa 01, bloco 31, totalizando o valor de R$ 29.468,57.
A Caixa Econômica Federal apresentou objeção de pré-executividade, instrumento jurídico utilizado para questionar matérias que o juiz pode conhecer de ofício. Em sua defesa, a instituição financeira alega ser parte ilegítima para figurar no processo. Sustenta que o imóvel integra o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, e que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais seria exclusiva da arrendatária ou ocupante do bem, conforme previsão contratual e legislação específica do programa.
O condomínio apresentou impugnação à exceção de pré-executividade. Argumentou que as despesas condominiais possuem natureza de obrigação vinculada ao bem, de modo que o proprietário registrado no cartório de imóveis deve responder pela dívida. Afirmou que a Certidão de Ônus Reais comprova que a propriedade do imóvel pertence ao Fundo de Arrendamento Residencial, gerido pela Caixa Econômica Federal, e que eventuais contratos particulares entre o banco e terceiros não podem ser usados para evitar o pagamento de taxas necessárias à manutenção do condomínio.
É o relatório. Decido.
II. FUNDAMENTAÇÃO
O ponto central a ser decidido é se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e proprietária do imóvel, é responsável pelo pagamento das dívidas de condomínio, mesmo havendo um contrato de arrendamento com uma pessoa física.
Para resolver essa questão, é necessário compreender o conceito de obrigação "por causa da coisa" (propter rem). Esse princípio jurídico estabelece que certas obrigações não nascem de uma vontade direta entre pessoas, mas derivam da titularidade de um direito real, como a propriedade. No caso dos condomínios, a obrigação de contribuir para as despesas de conservação do edifício adere ao imóvel. Assim, quem detém a propriedade do bem assume automaticamente a responsabilidade pelas dívidas ligadas a ele.
O Código Civil brasileiro, no artigo 1.336, inciso I, estabelece como dever fundamental do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Complementarmente, o artigo 1.345 do mesmo Código é claro ao determinar que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Essa regra visa proteger a coletividade dos moradores, garantindo que o condomínio tenha recursos para sua manutenção, independentemente de quem esteja ocupando o imóvel em determinado momento.
No caso específico do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), regido pela Lei nº 10.188/2001, a Caixa Econômica Federal atua como proprietária do bem até que o arrendatário exerça a opção de compra e transfira a propriedade para seu nome. Enquanto essa transferência definitiva não ocorre no Registro de Imóveis, a propriedade plena ou fiduciária permanece vinculada ao fundo gerido pelo banco.
A existência de cláusulas no contrato de arrendamento que transferem a responsabilidade das taxas condominiais para o morador tem validade apenas entre o banco e o cidadão arrendatário. Tais acordos particulares não podem ser impostos ao condomínio, que é um terceiro nessa relação. Para o condomínio, o que importa é quem consta como proprietário no registro público, pois é contra este que a lei permite a cobrança das obrigações que acompanham o imóvel.
A função social da propriedade e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa também fundamentam essa responsabilidade. Se o condomínio realiza melhorias e manutenção que valorizam o imóvel, o proprietário (no caso, o fundo gerido pela CEF) se beneficia dessa valorização. Portanto, é justo e legal que responda pelas despesas que possibilitaram tal conservação. Impedir a cobrança contra o proprietário prejudicaria todos os demais condôminos, que teriam de arcar com a quota-parte de uma unidade que pertence a uma instituição financeira.
Assim, como a Certidão de Matrícula do imóvel (Evento 1, ANEXO4, Página 8) confirma que o bem pertence ao Fundo de Arrendamento Residencial gerido pela Caixa Econômica Federal, a preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada. A instituição financeira é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, ressalvado seu direito de, em ação própria, cobrar o que pagou da pessoa que efetivamente ocupava o imóvel, caso haja previsão contratual para isso.
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com base na fundamentação supra, resolvo o mérito desta fase processual, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
REJEITAR a objeção de pré-executividade apresentada pela Caixa Econômica Federal, mantendo-a no polo passivo da presente execução.
Em consequência, determino o regular prosseguimento da execução para a satisfação do crédito apontado na petição inicial.
Condeno a ré Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, Dr. VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB/RJ 188.176), os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, considerando o trabalho realizado e a complexidade da matéria, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Preclusa a presente decisão, não havendo outros requerimentos, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 10 (dez) dias, requeira o que entender de direito.
Nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos.
09/03/2026, 00:00
Outras Decisões
08/03/2026, 12:30
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5000859-34.2025.4.02.5117/RJ
EXEQUENTE: CASANOVA NI IMOBILIARIA EIRELI
ADVOGADO(A): VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB RJ188176)
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JOCKEY CLUB V
ADVOGADO(A): VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB RJ188176)
DESPACHO/DECISÃO
Ao excepto pelo prazo de 15 (quinze) dias.
Após, venham os autos conclusos.
29/10/2025, 00:00
Outras Decisões
28/10/2025, 19:31
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5000859-34.2025.4.02.5117/RJ
EXEQUENTE: CASANOVA NI IMOBILIARIA EIRELI
ADVOGADO(A): VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB RJ188176)
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JOCKEY CLUB V
ADVOGADO(A): VINICIUS CARREIRO HONORATO (OAB RJ188176)
DESPACHO/DECISÃO
Intime-se a parte exequente/autora para que se manifeste sobre o resultado da diligência, devendo requerer o que entender de direito no prazo de 10 (dez) dias.
Após, venham os autos conclusos.