Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5062110-04.2025.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA CORDOVIL
ADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada pela Caixa Econômica Federal – CEF, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, em execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Rossi Ideal Vila Cordovil, referente à cobrança de cotas condominiais incidentes sobre unidade integrante de empreendimento vinculado ao programa habitacional “Minha Casa Minha Vida”.
A excipiente sustenta, em síntese, a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel foi destinado ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, sendo o arrendatário o único responsável pelo pagamento das despesas condominiais. Alega ainda a prescrição quinquenal das cotas, a ausência de documentos indispensáveis à propositura da execução e a inexistência de posse direta do imóvel, razão pela qual não lhe caberia responder pelo débito.
Manifestação da exequente no evento 48.
Decido.
Alega a CEF não deter legitimidade para responder pela execução das cotas condominiais. Não lhe assiste razão.
Conforme demonstrado pelo Condomínio, no evento 48, fl. 1, houve a consolidação da propriedade do bem em favor da CEF, circunstância que afasta qualquer alegação de ilegitimidade. A partir da consolidação, a Caixa passou a deter a titularidade plena do imóvel, o que a torna responsável pelas obrigações propter rem, entre as quais se incluem as despesas condominiais.
As cotas condominiais possuem natureza real, vinculando-se diretamente à unidade autônoma, independentemente da existência de relação contratual entre o condomínio e o ocupante. Assim, o titular do direito de propriedade, enquanto constar no registro imobiliário, responde pelas obrigações que recaem sobre o bem, ainda que o imóvel esteja desocupado ou em processo de alienação.
Ressalte-se que a eventual utilização do imóvel por terceiro não exime o proprietário formal de sua responsabilidade perante o condomínio, tratando-se de matéria que poderá ser resolvida internamente entre a Caixa e o possuidor direto, sem prejuízo do direito do condomínio de buscar o adimplemento junto ao titular registral.
A inexistência de posse direta do imóvel pela Caixa ou pelo FAR não afasta a legitimidade processual nem a responsabilidade perante o condomínio.
A posse direta exercida pelo arrendatário decorre de relação contratual estabelecida com o titular do domínio, e não com o condomínio. Assim, enquanto não houver transferência formal da propriedade, o titular registral responde pelas obrigações inerentes à unidade autônoma.
A obrigação de pagar as cotas condominiais nasce do vínculo entre o imóvel e a coletividade condominial, e não da ocupação física do bem. A eventual transferência da posse não exonera o titular de responder perante o condomínio, cabendo-lhe, posteriormente, exigir do ocupante o ressarcimento das despesas, caso comprovado o inadimplemento por sua culpa.
Dessa forma, constatada a consolidação da propriedade em favor da CEF, resta evidenciada sua legitimidade passiva para responder pela presente execução.
Não se verifica a ocorrência de prescrição.
A execução foi proposta em abril de 2022 para cobrança de cotas condominiais vencidas entre abril de 2021 e março de 2022, ou seja, dentro do prazo de cinco anos previsto para a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular.
A pretensão executiva, portanto, foi exercida tempestivamente, inexistindo parcelas atingidas pela prescrição quinquenal.
Não ocorre inépcia. A petição inicial está devidamente instruída com os documentos necessários à demonstração do crédito exequendo.
O condomínio apresentou a planilha de débitos detalhada, ata de eleição do síndico, convenção condominial, balancetes e documentos de representação. Esses elementos são suficientes para comprovar a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito, nos termos dos artigos 783 e 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil.
A execução de cotas condominiais não exige a juntada de documentos contábeis minuciosos além daqueles que demonstrem o valor devido e a origem da obrigação. Assim, não há vício capaz de comprometer a validade da execução.
Assim, rejeito a exceção de pré-executividade, mantendo o curso regular da execução.