Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5014994-02.2025.4.02.5101/RJ
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
APELADO: DAIANNE ALMEIDA DO NASCIMENTO (AUTOR)
ADVOGADO(A): CARLOS EDUARDO DIAS DOS SANTOS (OAB RJ160955)
ADVOGADO(A): ANA CLAUDIA ARANTES CARDOSO (OAB RJ199811)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por DAIANNE ALMEIDA DO NASCIMENTO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas ‘a’, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (Evento 15), que deu provimento ao recuso de apelação interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, para julgar improcedente o pedido formulado em demanda que objetiva a anulação do procedimento de execução extrajudicial relativo a imóvel objeto de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia, com rito previsto na Lei 9.514/97, possuindo a respectiva ementa os seguinte termos:
“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO DÉBITO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Apelo da CEF contra sentença que declarou a nulidade do procedimento de execução extrajudicial por ela deflagrado, sob o fundamento de que não teria sido comprovada a tentativa de notificação pessoal da autora para purgar a mora.
2. É equivocado acolher pleito de nulidade quando não comprovada qualquer irregularidade, e sem base a alegação acatada na sentença. Determinações legais obedecidas (artigos 26 a 33 da Lei nº 9.514/97), com a prova das tentativas de notificação pessoal para a purga da mora pelo Cartório de Títulos e Documentos, seguidas da publicação de editais. A certidão do Cartório de Registro de Imóveis é dotada de fé pública, e o seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário, o que não ocorreu no caso em tela. Decorrido o prazo, foi consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária. É inviável acolher a alegação genérica de nulidade do procedimento do qual era inequívoco o conhecimento da devedora, que inclusive antes litigava judicialmente e veio a ser derrotada. Regularidade do procedimento.
3. Apelação provida.”
Da decisão foram opostos embargos de declaração pela parte autora, que não foram conhecidos devido à intempestividade (Evento 35)
Em suas razões (Evento 25), sustenta a recorrente, em síntese, que a hipótese seria de violação aos artigos 22, 23 e 26 §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, alegando, para tanto, que não teria sido regularmente intimada pessoalmente para fins de constituição em mora, havendo falta de comprovação de diligências e de esgotamento dos meios de notificação, o que macularia a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade.
Sem contrarrazões.
É o relatório. Decido.
O presente recurso não supera o crivo de admissibilidade.
Com efeito, para admissão do recurso especial ou do recurso extraordinário é necessário que haja uma questão de direito a ser submetida ao Tribunal Superior, sendo tal premissa que se extrai, tanto do art. 102, III, quanto do art. 105, III, da CFRB/1988.
Nesse passo, observa-se que os Tribunais Superiores, no exame dos recursos especial e extraordinário, não têm por função atuar como instâncias revisoras, mas sim preservar a integridade na interpretação e aplicação do direito, definindo seu sentido e alcance.
No caso em apreço, inexistem elementos no acórdão impugnado que contrariem o dispositivo infraconstitucional supostamente violado, cingindo-se a irresignação, exclusivamente, ao reexame das provas contidas nos autos, tendo em vista que resultado do julgamento se baseia em determinadas premissas fáticas e, segundo a orientação contida no Enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, é vedado, em sede de recurso especial, o reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).
Sobre a controvérsia apresentada neste recurso, assim concluiu o voto condutor (Evento 15):
“O centro da controvérsia reside apenas na aferição da regularidade da notificação da autora para purgar a mora, à luz do rito extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/97.
O contrato de compra e venda, mútuo para construção e alienação fiduciária em garantia (sob o n.º 8.7877.1040362-7), com recursos do FGTSfoi celebrado em janeiro de 2021. O imóvel é localizado na Estrada Campo de Areia, n.º 1.205, Apto. 402, Bloco 10, Jacarepaguá, Rio de Janeiro (evento 1, CONTR10).
A CEF é a credora fiduciária. O valor financiado foi de R$ 133.645,96, a ser liquidado em 360 prestações mensais sucessivas, durante a fase de amortização, após o prazo de construção (previsto para 23/12/2022) (evento 1, CONTR10, p. 9 a 11).
A prestação inicial foi fixada em R$ 844,73, com vencimento em 7/2/2021, e a renda comprovada da mutuária foi de R$ 3.015,42.
A autora passou por dificuldades e admite ter interrompido o pagamento das parcelas mensais. Ante a inadimplência, foi iniciada a execução da dívida.
Em 3/10/2022, a autora ajuizou a ação revisional n.º 5076303-29.2022.4.02.5101, que tramitou perante a 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro, na qual narrou cobranças abusivas na evolução do financiamento e pugnou pela redução das parcelas mensais ao patamar de R$ 300,00, em razão de alegadas dificuldades financeiras. Também requereu a “(...) suspensão do procedimento de execução extrajudicial, especialmente a convalidação da propriedade em favor do Agente Financeiro, enquanto o contrato estiver sub judice, mantendo assim o Autor na posse do imóvel até a decisão final transitada em julgado.” (evento 1, OUT18, p. 1 a 33).
Ao final, a sentença julgou o pedido improcedente (p. 209) e foi mantida por acórdão da E. 8ª Turma Especializada desta Corte, que transitou em julgado em 24/2/2024 (evento 30 dos autos nº 5076303-29.2022.4.02.5101/TRF2).
A presente ação foi proposta em 17 de fevereiro de 2025, com a alegação de que a autora não foi notificada pessoalmente para purga da mora.
No entanto, o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos nos artigos 22 a 33 da Lei n.º 9.514/97, com a redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, que entrou em vigor em 08 de setembro de 2017, ou seja, antes do procedimento aqui questionado, no qual consolidada a propriedade em 4 de outubro de 2024 (cf. AV-12 – evento 1, OUT11).
Basta a leitura da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel para verificar que a autora foi validamente notificada para purgar a mora, através de intimação por edital, após tentativa frustrada de intimação pessoal, tudo na forma do art. 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/97 (evento 1, OUT11). Confira-se:
conforme averbado na matrícula do imóvel, o Cartório procedeu à tentativa de notificação pessoal da autora, sem sucesso. A averbação expressamente aponta que, instruída por certidão negativa do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, a CEF requereu a expedição dos editais de intimação. Além disso, consta na matrícula o registro de envio de e-mail, na forma do art. 26, § 4º-B da Lei n.º 9.514/97.
Daí que, diante das diligências frustradas, foram publicados os editais de intimação nas datas de 4/6/2024, 5/6/2024 e 6/6/2024, tal como exigido na norma de regência, e sem que tal importe em qualquer ilegalidade ou vício no procedimento.
É verdade que as anotações averbadas na matrícula do imóvel não fornecem maiores informações a respeito das tentativas de intimação pessoal da autora. No entanto, a certidão do Cartório de Registro de Imóveis é dotada de fé pública, e o seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que, data vênia, não ocorreu no caso em tela.
Pode ser acrescido que a autora de tudo estava atenta, enquanto litigava em outra ação, na qual foi derrotada.
(...)
A CEF sustenta, tanto em embargos quanto no apelo, que a autora não residiria mais no imóvel financiado, e corrobora sua alegação com a juntada de certidão extraída de outro feito (processo n.º 0818770-73.2023.8.19.0203), a qual atesta a tentativa frustrada de citação da parte no endereço do imóvel. A tese foi, contudo, rechaçada pela sentença que negou provimento aos declaratórios (evento 44), que considerou que “(...) A pretensão de produzir prova adicional em sede de embargos de declaração, sob o pretexto de dirimir dúvidas, configura nítida tentativa de modificar o julgado, o que é vedado por esta via recursal.”.
Mas o ponto principal é que foi registrada na matrícula do imóvel a tentativa de notificação pessoal e, repise-se, a autora não apresentou prova idônea a elidir a presunção relativa de veracidade da certidão (evento 1, OUT11). E os fatos e o outro litígio judicial são evidentes, e aferíveis em consulta pelo e-proc.
Para além disso, a autora não podia alegar desconhecimento do procedimento de execução extrajudicial e, por decorrência lógica, da etapa que compreende a purgação da mora, nos termos da Lei n.º 9.514/97. Afinal, como visto, na ação revisional anteriormente proposta, a parte já pugnava pela suspensão do rito extrajudicial e pela não aplicação dos dispositivos daquele diploma, no que tange à execução e à consolidação da propriedade.
Decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade ocorreu em 4 de outubro de 2024.
Noutras palavras, a parte dispunha das informações necessárias para purga da mora em tempo hábil, mas não o fez. Isso evidentemente não interessa, e sim tentar, quem sabe, impedir o procedimento de execução extrajudicial, após a tentativa frustrada no bojo da ação revisional, já transitada em julgada.
Diante deste quadro, não houve nulidade na consolidação da propriedade realizada pela CEF, nem nos atos subsequentes.
A certidão do Cartório de Títulos e Documentos constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou a tentativa de notificação pessoal da autora para purga da mora.
Dessa forma, ainda que se defendesse que a notificação não foi diretamente entregue à mutuária, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional do contrato, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar a nova localização de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Assim, a devedora estava inadimplente, e tinha ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceu inerte. E somente ajuizou a ação após a notícia de que o imóvel poderia ser vendido a terceiros.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97”.
Observa-se, que, no caso concreto, o voto condutor do acórdão ora recorrido se baseou em matéria fática e no exame das provas dos autos para chegar à conclusão pela legalidade do procedimento e pela validade das notificações realizadas, sendo certo que, para se modificar tais premissas seria necessário reexaminar o conjunto fático-probatório, o que, conforme visto, é vedado pelo teor da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
Outrossim, no tocante à análise, na situação concreta, da regularidade do procedimento de execução extrajudicial no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, as Turmas do Superior Tribunal de Justiça, que tratam da matéria, vêm assentando tratar-se de questão que exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, inviável em sede de recurso especial.
Nesse sentido, destacam-se os seguintes julgados:
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. ESGOTAMENTO DOS MEIOS PARA ENCONTRAR O MUTUÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sendo válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal.
2. Na presente hipótese, segundo informado pela instância ordinária, soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, a notificação extrajudicial foi enviada ao endereço informado pelo ora agravante no contrato, contudo não foi exitosa em razão de mudança de endereço. Assinalou que, em virtude de infrutíferas tentativas de localização do devedor, procedeu-se com a intimação por edital, conforme a exigência da lei, tendo sido demonstrada nos autos a ciência inequívoca que o bem seria leiloado em outubro de 2019.
3. De acordo com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, reverter a conclusão do colegiado estadual que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Agravo interno improvido.”
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 21/6/2023.)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" (AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019, g.n.)
2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.
3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no AREsp n. 1.782.140/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 21/10/2022.)
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, nos termos do art. 1.030, V do CPC.