Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5057944-60.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: GABRIELLA SCARLET COSTA ROSA (AUTOR)
ADVOGADO(A): JESSICA CRISTINA RIBEIRO TODA RANGEL DE OLIVEIRA (OAB SP493450)
APELANTE: R FRANCO ENGENHARIA EIRELI (RÉU)
ADVOGADO(A): LUIS EDUARDO RODRIGUES KUROMIYA (OAB PR105828)
ADVOGADO(A): CARLOS EDUARDO QUADROS DOMINGOS (OAB PR045295)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
APELAÇÕES. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. DECLÍNIO JUSTIÇA ESTADUAL.
1. Apelações interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar as rés a: a) se absterem de cobrar qualquer taxa ou valores em relação ao imóvel situado à Estrada da Paciência, nº 300, bloco 05, apto 502, Paciência, Rio de Janeiro/RJ, seja no que tange às taxas de obra, ou mesmo de outras quantias, sob qualquer rubrica ou denominação, bem como se absterem de fazer qualquer apontamento negativo contra a autora; b) devolverem em dobro as taxas de obra (que alcançavam o montante de R$ 9.884,79 à época do ajuizamento da ação), bem como a quantia de R$ 28.709,54 referente aos valores já pagos, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso, além de juros de mora contados da citação na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal; c) pagarem, cada uma, indenização por danos morais que fixo moderadamente no valor de R$ 5.000,00, a ser corrigida monetariamente a partir desta data e acrescida de juros de mora contados da citação, na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
2. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5133557-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.2.2023; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.
3. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.
4. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.
5. Um dos deveres da imobiliária que realiza a intermediação da venda de um bem imóvel é fornecer com clareza todas as informações necessárias às partes interessadas, mormente aquelas que possam influenciar a vontade de adquiri-lo. No entanto, como a CEF não participou das tratativas da promessa de compra e venda, tendo apenas firmado o contrato de mútuo e disponibilizado o montante financeiro para a aquisição do bem, não há possibilidade de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, devendo-se observar o procedimento da Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5062715-86.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 30.9.2024.
6. A circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, não implica responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra. Não se trata, aqui, de cadeia de fornecedores a ensejar solidariedade, porque as obrigações de construir e de fornecer os recursos para a obra são substancialmente distintas, guardam autonomia, sendo sujeitas a disciplina legal e contratual própria. O adquirente tem liberdade para escolher, independentemente, construtora e instituição financeira, pode optar por não financiar, pagando à vista mediante desconto, ou obter financiamento da própria construtora. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033406-97.2019.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.08.2025.
7. Impor ao agente financeiro, quando atua apenas nesta qualidade, o ônus de responder por vício de construção ou atraso na construção, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), sem nexo com a atividade típica desenvolvida pelas instituições financeiras, implicaria aumentar os custos da generalidade dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados. (STJ, 4ª Turma, REsp 897.045, Rel. Mina. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 15.4.2013).
8. No caso em comento, verifica-se que a CEF atuou como mero agente financeiro, sendo que eventuais perícias ou vistorias realizadas pela Caixa Econômica Federal na edificação não têm por objetivo atestar a solidez da obra, mas somente resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe é dado em garantia. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5064147-09.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 4.4.2025.
9. A CEF figura como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não sendo vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado. Figurando o banco como agente financiador, em sentido estrito, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora, não respondendo pela exatidão dos cálculos e projetos, e muito menos pela execução dos serviços desenvolvidos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro.
10. Se houve irregularidade, a responsabilidade é da construtora/incorporadora, e deve ser examinada perante o juízo competente, sabido que a CAIXA, na condição de financiadora, não fiscaliza os imóveis financiados; apenas os avalia, no intuito de verificar se são passíveis de servir como garantia hipotecária, de modo a preservar o capital mutuado.
11. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção ou atraso na entrega da obra.
12. A CEF só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, correção das prestações e do saldo devedor, não tendo responsabilidade sobre os trabalhos realizados pelas construtoras ou incorporadores. Assim, não se pode imputar à CEF os possíveis prejuízos causados pela construtora ao mutuário.
13. Sendo juridicamente impossível o pleito de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, os pedidos devem ser direcionados contra a Construtora no âmbito da Justiça Comum Estadual.
14. Imperativa a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos em face da Caixa Econômica Federal e, de ofício, afastar a competência da Justiça Federal para o julgamento dos demais pedidos indenizatórios formulados em desfavor da Construtora. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializadas, AC 5114796-41.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08.11.2025.
15. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da autora e da construtora, suspensa a exigibilidade quanto à demandante, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.
16. Apelações da CEF provida. Declínio de competência para a Justiça Comum Estadual. Apelações da autora e da R Franco Engenharia prejudicadas.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CEF, DECLINANDO A COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA ESTADUAL, E JULGAR PREJUDICADAS AS APELAÇÕES DA AUTORA E DA R FRANCO ENGENHARIA EIRELI, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 17 de março de 2026.