Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5074018-58.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: MARIA ROSILENE SOARES DE LIMA
ADVOGADO(A): JULIO CESAR BARBOSA DA SILVEIRA (OAB RJ211033)
ADVOGADO(A): FELIPE AZEDO SOARES (OAB RJ208977)
AUTOR: BRUNO ROBERT BARROS SOARES
ADVOGADO(A): JULIO CESAR BARBOSA DA SILVEIRA (OAB RJ211033)
ADVOGADO(A): FELIPE AZEDO SOARES (OAB RJ208977)
RÉU: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A
ADVOGADO(A): LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO (OAB RJ145770)
ADVOGADO(A): RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA (OAB RJ107861)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação, sob o procedimento comum, proposta por BRUNO ROBERT BARROS SOARES e MARIA ROSILENE SOARES DE LIMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e da TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A., com a finalidade de obter a resilição unilateral de contrato de financiamento imobiliário e promessa de compra e venda, a declaração de nulidade de contrato acessório (Termo de Confissão de Dívida), a restituição de valores despendidos e a compensação por danos morais.
Em síntese, o embate processual cinge-se à verificação da existência de vício de consentimento na contratação, consubstanciado em suposta falha de informação quanto aos valores dos encargos de obra, e à possibilidade de resolução contratual por onerosidade excessiva decorrente de alteração fática superveniente na vida dos autores. As rés sustentam a higidez dos contratos e a legalidade das cobranças, amparando-se na força obrigatória das cláusulas pactuadas e na impossibilidade de rescisão unilateral após a formalização do contrato com alienação fiduciária e registro imobiliário.
Passo ao saneamento do processo. O feito encontra-se regular, sem nulidades a sanar. Fixo os pontos controvertidos e decido as questões processuais pendentes.
1. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Ré Tenda
A ré Tenda Negócios Imobiliários S.A. argui sua ilegitimidade passiva para responder aos termos da demanda.
O sistema de proteção do consumidor estabelece a responsabilidade solidária de todos os participantes da cadeia de fornecimento por falhas na prestação do serviço e na violação do dever de informação (art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 8.078/1990).
A análise dos autos revela que a construtora atuou de forma ativa na fase pré-contratual. A referida ré realizou a intermediação do negócio e forneceu as projeções que embasaram a contratação do financiamento com a Caixa Econômica Federal. O Termo de Ciência anexado pela própria construtora (evento 1, ANEXO14, pág. 1) e a Planilha de Evolução Teórica (evento 1, PLAN17, pág. 1) comprovam sua participação direta na apresentação e formatação dos encargos questionados pelos autores, razão pela qual rejeito a preliminar. A ré Tenda integra a cadeia de consumo e ostenta legitimidade para responder por eventuais vícios informacionais originados nas tratativas iniciais.
2. Do Pedido de Inversão do Ônus da Prova
Os autores postulam a inversão do ônus da prova com fundamento na legislação consumerista.
A modificação da regra probatória exige a demonstração de vulnerabilidade técnica ou informacional que impeça o consumidor de provar o fato constitutivo de seu direito (art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor). A simples incidência da lei consumerista não opera a inversão probatória de forma automática.
A controvérsia central reside na suposta falha do dever de informação quanto à variabilidade dos encargos de obra. O acervo documental que instrui a petição inicial (evento 1, INIC1) já contém todos os instrumentos contratuais, termos de ciência e simulações de evolução de dívida necessários para a elucidação da lide. Os autores detêm pleno acesso aos elementos materiais que fundamentam sua pretensão anulatória. Por esse motivo, indefiro o pedido de inversão probatória e mantenho a regra de distribuição estática prevista no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.
3. Da Produção de Provas e do Julgamento Antecipado do Mérito
Cumpre definir os contornos da instrução probatória.
O juiz dirige o processo e deve indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC). A lei processual impõe a dispensa da prova testemunhal quando os fatos puderem ser demonstrados por prova documental (art. 443, II, do CPC).
A demanda possui natureza eminentemente jurídica e documental. A aferição sobre a clareza e a existência de cláusula expressa regulamentando a natureza variável dos encargos de obra depende exclusivamente da interpretação do Contrato nº 8.7877.2230516-1 (evento 1, CONTR19, pág. 6, cláusula quarta) e da análise da Planilha de Evolução Teórica (evento 1, PLAN17).
A prova pericial para apuração técnica de valores apresenta-se inútil para o deslinde do feito. A evolução das prestações seguiu a literalidade do instrumento contratual. A prova testemunhal pretendida para atestar promessas ou informações verbais prévias cede força diante da documentação expressa assinada pelos contratantes, o que leva ao indeferimento do pedido de produção de prova pericial e testemunhal.
Isto posto, considerando que o feito encontra-se maduro para prolação de sentença, comportando o julgamento antecipado do mérito (art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil), determino, após a preclusão da presente decisão, a conclusão dos autos para sentença.