Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5076828-40.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: JEANE LIRA SANTOS (AUTOR)
ADVOGADO(A): NATASHA CAMILA REZENDE DOS SANTOS (OAB RJ204937)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
apelação cível. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PURGAÇÃO DA MORA. NÃO REALIZADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. leilão. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA de VÍCIOS.
1. Apelação cível interposta contra a sentença julga improcedente o pedido, que objetivava a anulação do registro de consolidação da propriedade averbado na matrícula do imóvel. Cinge-se a controvérsia em verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.2021, por maioria, apreciando o Tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do RE 860.631, com repercussão geral (Tema 982). A tese fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
3. Segundo o procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/97, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme seu art. 26, § 1º, essa comunicação abre o prazo de quinze dias ao fiduciante para a purgação da mora. O prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º). Entretanto, se transcorrido o prazo sem a quitação do passivo, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º), impondo-se que a satisfação do crédito se dê por meio de leilão, sob a responsabilidade da instituição financeira, no prazo de trinta dias (art. 27). Mesmo nesse estágio de oferta pública do bem, o fiduciante assume tratamento especial (art. 27, § 2º-B), eis que ao devedor se garante direito de preferência para a aquisição do imóvel até a data de eventual segundo leilão, com preço fixado com base no saldo devedor. Trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.
4. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento no sentido de que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julg. em: 26.10.2022.
5. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1.706.761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019.
6. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.
7. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.
8. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022.
9. Caso em que a recorrente foi devidamente intimada para purgar a mora. Na certidão de matrícula do imóvel, consta que a notificação promovida pela recorrida teve resultado positivo, no entanto a devedora negou-se a exarar o ciente, para quitar as obrigações relativas à alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel em questão.
10. A demandante tinha ciência dos leilões designados, buscando a suspensão da realização pela via judicial, não se vislumbrando a alegada nulidade. A ação foi distribuída em setembro de 2024, já mencionando os leilões que seriam realizados em outubro de 2024, o que evidencia a ciência inequívoca da acerca das datas dos leilões extrajudiciais.
11. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da ora recorrente quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
12. Resta verificado que a apelante tinha ciência da inadimplência, fato esse que, inclusive, foi admitido na petição inicial e em sede recursal, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033083-10.2024.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.1.2025.
13. Apelação cível não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 21 de outubro de 2025.