Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5021294-86.2025.4.02.5001/ES
AUTOR: KUSTER ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADO(A): FRANCINE MELLO DO NASCIMENTO (OAB ES035680)
ADVOGADO(A): EDUARDO WILSON KIEFER (OAB ES018056)
RÉU: EDP ESPÍRITO SANTO DISTRIBUICAO DE ENERGIA S.A.
RÉU: CONDOMINIO PARQUE DOS ALPES
ADVOGADO(A): LEONARDO NASCIMENTO ZOGAIB (OAB ES019342)
ADVOGADO(A): ANDERSON ESPERANDIO MONTEIRO (OAB ES027562)
ADVOGADO(A): EDUARDO NASCIMENTO ZOGAIB (OAB ES021677)
DESPACHO/DECISÃO
I - RELATÓRIO
Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM ajuizado por KUSTER ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA em face de DEPARTAMENTO NACIONAL DE INFRA-ESTRUTURA DE TRANSPORTES - DNIT, EDP ESPÍRITO SANTO DISTRIBUICAO DE ENERGIA S.A. e CONDOMINIO PARQUE DOS ALPES, objetivando
O presente feito foi originalmente ajuizado perante a Justiça Estadual, tramitando perante a Vara Única da Comarca de Marechal Floriano/ES sob o nº 5000625-42.2024.8.08.0055, com distribuição ocorrida em 22 de julho de 2024. Os autos foram posteriormente remetidos à Justiça Federal, distribuídos a esta 4ª Vara Federal Cível de Vitória, em razão da presença do DNIT, autarquia federal, no polo passivo da demanda, o que atrai a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.
Em síntese, a autora afirma que, em 1999, a empresa Kuster Engenharia e Construções Ltda, na qualidade de incorporadora, deu início ao processo de aprovação do empreendimento denominado "Condomínio Parque dos Alpes", situado no Km 42 da Rodovia BR-262, Caracol, Marechal Floriano/ES. Para tanto, destinou ao empreendimento uma área total de 182.239,00 m², resultante do desmembramento de duas porções de áreas rurais contíguas totalizando 617.207,50 m², devidamente registradas sob nº 008 e nº 100 no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Marechal Floriano/ES, restando uma área rural remanescente de 434.968,50 m² de titularidade da requerente.
A área de 182.239,00 m² destinada ao empreendimento foi subdividida da seguinte forma: (i) 97.619,61 m² para implantação do Condomínio Parque dos Alpes, incluindo as chácaras (68.318,15 m²), reserva legal (19.898,02 m²), área livre (1.410,85 m²) e vias (7.992,59 m²); e (ii) 84.619,39 m² destinados a permanecer sob a propriedade da requerente e a servidões específicas, sendo: área privativa da Kuster (7.944,87 m²), área de Servidão de Domínio Público do DNER/DNIT (56.174,12 m²), área de Servidão da Concessionária de Energia Elétrica/EDP (19.350,00 m²) e Servidão Pública de Trânsito (1.150,40 m²).
Afirma a requerente que, no ato do registro da instituição do Condomínio, a totalidade da área de 182.239,00 m² foi indevidamente consignada ao empreendimento sem a devida segregação das áreas pertencentes à Kuster e destinadas a servidões públicas e privadas. Assim, foram equivocadamente incluídas como áreas de uso comum do condomínio: a área de domínio do DNER/DNIT (56.174,12 m²), a área de servidão de energia elétrica/EDP (19.350,00 m²) e a área destinada à servidão pública de trânsito (1.150,40 m²), que não pertencem ao empreendimento.
Acrescenta que o empreendimento foi aprovado como loteamento e não como condomínio, conferindo natureza de domínio público às vias internas. Não obstante, o Condomínio Parque dos Alpes construiu um portal/guarita na entrada do empreendimento, obstaculizando a servidão pública de trânsito expressamente prevista no memorial descritivo do empreendimento, que assegura o acesso comum à área rural remanescente da requerente através da BR-262. O referido memorial descritivo consigna que "o acesso ao empreendimento será feito pela BR-262, sendo comum para as seguintes áreas: Quadra A - privativa da Kuster Engenharia e Construções Ltda; às demais quadras e unidades privativas que compõem o condomínio e ainda à área rural remanescente, ficando desde já, constituída servidão pública de trânsito".
Informa, ainda, que tentou a retificação extrajudicial perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis de Marechal Floriano/ES, mas a Tabeliã se recusou a retificar o registro sem ordem judicial.
Evento evento 1, INIC1, fls. 92/131. Contestação apresentada pelo réu CONDOMÍNIO PARQUE DOS ALPES, acompanhada de reconvenção.
Preliminarmente, sustenta haver incompatibilidade de ritos entre os pedidos formulados na exordial. Sustenta que a ação de retificação de registro imobiliário possui natureza de jurisdição voluntária, incompatível com a cumulação com o pedido contencioso de obrigação de não fazer, que exige ampla dilação probatória e contraditório. Com base no art. 327, §1º, I, do CPC e em jurisprudência dos tribunais estaduais, postula que os pedidos sejam processados em ações separadas.
Quanto ao mérito da contestação, o réu controverte em todos os principais fundamentos da exordial:
Sobre a natureza jurídica do empreendimento, sustenta que o empreendimento foi aprovado e constituído como condomínio e não como loteamento, respaldando-se na documentação de aprovação do empreendimento (protocolos, memorial descritivo, minuta da futura convenção, decreto municipal, laudo do IDAF e projeto elétrico aprovado), todos fazendo referência expressa ao "Condomínio Parque dos Alpes". Afirma que a própria requerente, na qualidade de incorporadora, sempre tratou o empreendimento como condomínio, sendo incabível a invocação de sua natureza de loteamento apenas agora, para obter vantagem em detrimento dos condôminos.
Sobre o portal/guarita, afirma que a construção do portal foi expressamente autorizada pela própria requerente nos contratos de promessa de compra e venda celebrados com os adquirentes das unidades e na minuta da convenção de condomínio elaborada pela própria Kuster, que já previa capítulo específico sobre o porteiro e o controle de acesso. Acrescenta que, ao longo dos anos, todas as assembleias condominiais que deliberaram sobre o projeto, orçamento e construção do portal foram realizadas com ampla publicidade, com possibilidade de participação e votação pela requerente, que figura também como condômina do empreendimento (titular da unidade Ch05-QD11), jamais tendo apresentado qualquer oposição formal. Em 2017, inclusive, a própria requerente teria fotografado o portal ao prestar informações ao IEMA sobre o cumprimento de condicionantes da licença ambiental, demonstrando plena ciência e aquiescência com sua existência.
Sobre o acesso alternativo, afirma que o imóvel da requerente possui acesso alternativo próprio, independente da entrada do condomínio, em boas condições de uso, o que afasta o conceito jurídico de imóvel encravado e, por consequência, a obrigação de desobstrução da passagem pelo condomínio.
Sobre a servidão de passagem e usucapião, sustenta que a servidão de passagem prevista no decreto municipal nunca foi exercida pela requerente. O condomínio sempre organizou e administrou o acesso à estrada, realizando sua manutenção, pavimentação e paisagismo. Órgãos públicos como a Polícia Militar e o Corpo de Bombeiros coordenam o acesso exclusivamente com a administração condominial. Diante da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini exercida pelo condomínio por mais de 10 a 15 anos, sem qualquer oposição da requerente, pugna pelo reconhecimento da usucapião extraordinária da área de servidão, com fundamento no art. 1.238 do Código Civil. Afirma, ainda que a requerente, na condição de incorporadora, jamais concluiu as obras de infraestrutura prometidas aos condôminos e estabelecidas nos documentos de aprovação do empreendimento, não entregou rede elétrica completa, sistema de abastecimento de água e pavimentação das ruas, obrigando os condôminos a arcar, com recursos próprios, com as obras essenciais para o funcionamento do condomínio.
Sobre as condicionantes ambientais, aponta que a requerente descumpriu as condicionantes da Licença Ambiental de Regularização (LAR) provisória emitida pelo IEMA, cujo cumprimento era de responsabilidade exclusiva do incorporador desde 2017, e que o condomínio foi forçado a assumir parte dessas obrigações para evitar sanções.
Quanto ao pedido reconvencional, a parte autora pretende (a) a condenação da requerente ao ressarcimento integral de todos os gastos realizados pelos condôminos em obras de infraestrutura que eram de responsabilidade do incorporador, a ser apurado em liquidação de sentença; (b) a condenação da requerente ao cumprimento imediato das condicionantes ambientais da LAR; e (c) a condenação da requerente à conclusão de todas as obras de sua responsabilidade, conforme projeto inicial e memorial descritivo, sob pena de multa diária.
A EDP foi incluída na lide, por entender o Juízo Estadual tratar-se de litisconsorte passivo necessário (evento 1, PROCJUDIC2, fl. 79).
Evento 13. Contestação apresentada pelo DNIT, limitando-se a pugnar pela impossibilidade de deferimento de tutela de urgência, ao argumento de que a lide envolve prova de elevada complexidade, ausência de fotografias ou croquis demonstrando os alegados limites, ainda não suficientemente desenvolvida. Informou que os arquivos técnicos relevantes encontram-se em meio físico, indisponíveis no sistema SEI, necessitando de prazo adicional para localização, digitalização e inserção no sistema, tendo requerido dilação de 30 dias junto à Procuradoria Federal Especializada junto ao DNIT.
No evento 23, a autora requereu a produção de prova testemunhal, para demonstrar os prejuízos sofridos, bem como os impedimentos ao acesso da área remanescente. Requer, ainda, a realização de prova pericial na área de engenharia, para comprovar as irregularidades apontadas na petição inicial, como por exemplo, confrontar a área registrada com a área real, área do loteamento, área remanescente da autora, áreas de servidão (DNIT, EDP e trânsito), verificar se as áreas de servidão foram indevidamente incluídas como áreas comuns do empreendimento, confirmar a existência física e a localização da servidão de passagem prevista no memorial descritivo, dentre outros ponto.
No evento 25, a EDP manifestou-se pelo desinteresse na demanda, informando que a servidão administrativa em seu favor (19.350 m²), instituída pelo Decreto Municipal nº 2.389/2005 e averbada na matrícula do imóvel (AV5-008), visa garantir a manutenção da rede de energia elétrica de média tensão que atende ao Condomínio Parque dos Alpes. Esclareceu que a servidão não impede o acesso da autora ao imóvel, ausentes cercas ou muros delimitadores. Declarou expressamente que não se opõe à pretensão autoral, desde que sejam mantidos e respeitados os ônus reais de uso na faixa de servidão constituída, e ressaltou que eventuais obras no local deverão ser acompanhadas por equipe técnica da empresa.
No evento 24, o DNIT apresentou petição, informando que, diante da análise técnica realizada pela Unidade Local de Vitória (UL-Vitória) em ambiente de SIG, entende desnecessária a prova pericial geotécnica, eis que a manifestação técnica é conclusiva no sentido de que o imóvel interfere na faixa de domínio da BR-262/ES. A análise técnica do DNIT aponta que: (a) a faixa de domínio na região é de 80 metros (40m para cada lado do eixo), e a sobreposição ocorre inclusive na pista de rolamento; (b) o Decreto Municipal nº 2.389/2005 reconheceu expressamente que a área de 56.174,12 m² foi desmembrada em favor do DNER por desapropriação registrada em 1960; e (c) a averbação AV5-008 registra a destinação da área como "Servidão de Domínio Público do DNER", razão pela qual a retificação a ser promovida deverá corresponder às coordenadas técnicas da faixa de domínio. O DNIT apresentou, em anexo, tabela de coordenadas e arquivo KML/KMZ demonstrando a sobreposição da área do condomínio com a faixa de domínio da rodovia federal.
Evento 33. A autora apresentou réplica à contestação do condomínio, bem como contestação à reconvenção.
Quanto à preliminar de incompatibilidade de ritos, rejeitou a tese, argumentando que a autora buscou a retificação extrajudicial sem êxito, e que a ação não é de jurisdição voluntária pura, pois há litígio evidente entre as partes, com necessidade de produção probatória contraditória e discussão de direito material controvertido. Invocou o princípio da economia processual e a conexão entre os pedidos (o erro registral e a obstrução da servidão decorrem do mesmo fato).
Quanto ao mérito: reiterou que o empreendimento possui natureza jurídica de loteamento, aprovado como tal, com vias públicas e servidão de passagem expressa no memorial descritivo, qualificando a tentativa do réu de reclassificá-lo como condomínio de "estratégia defensiva sem lastro legal". Sustentou que a instalação e manutenção do portal configuram restrição indevida ao exercício do direito real de servidão, que é oponível erga omnes e não pode ser suprimido por convenção condominial ou ato unilateral do réu. Impugnou a tese de acesso alternativo como "impraticável". Qualificou o comportamento do réu como venire contra factum proprium, por beneficiar-se do empreendimento enquanto obstrui direitos legítimos da incorporadora.
Quanto ao pedido reconvencional formulado pelo réu, sustentou que a reconvenção é deficiente formal e substancialmente: não individualiza os fatos constitutivos, não delimita os pedidos com precisão, não demonstra nexo causal e não apresenta lastro documental mínimo. Impugnou especificamente a alegação de descumprimento de condicionantes ambientais (por não terem sido apontadas e comprovadas) e a alegação de reparação de danos (por ausência de notas fiscais, planilhas ou qualquer prova de prejuízo). Requereu o não conhecimento ou a improcedência da reconvenção, com condenação do reconvinte em custas e honorários.
É o relatório Decido.
II.1 - QUESTÃO PROCEDIMENTAL - CUSTAS
A autora arguiu, preliminarmente, a ausência de recolhimento das custas da reconvenção, pugnando pela extinção sem resolução do mérito, com base nos arts. 330 e 485 do CPC e em jurisprudência dos tribunais estaduais (TJ-MG, TJ-PR e TJ-RS).
Todavia, as custas judiciais perante a Justiça Federal são regulamentadas pela Lei 9.289/96 que, em seu art. 7º, dispõe expressamente que a reconvenção e os embargos à execução não se sujeitam ao pagamento das despesas de traslado.
II.2 - QUESTÃO PROCEDIMENTAL - RITO (IN)COMPATÍVEL
Conforme relatado, o réu CONDOMÍNIO PARQUE DOS ALPES sustentou, preliminarmente, haver incompatibilidade de ritos entre os pedidos formulados na exordial, uma vez que a ação de retificação de registro imobiliário possui natureza de jurisdição voluntária, incompatível com a cumulação com o pedido contencioso de obrigação de não fazer, que exige ampla dilação probatória e contraditório.
Sem razão. A pretensão de retificação de registro civil só é considerada jurisdição voluntária quando a parte visa apenas corrigir erros no assentamento do próprio interessado, o que não é o caso dos autos. Aqui há clara existência de lide entre as partes quanto à retificação cartorária e também houve recusa do cartório quanto ao pedido da autora, motivo pelo qual rejeito a questão arguida pela parte ré.
II.3 - QUESTÕES PRELIMINARES QUANTO À RECONVENÇÃO
A tese reconvencional está estruturada em três eixos: (i) ressarcimento de valores gastos pelo condomínio/condôminos com obras de infraestrutura; (ii) imposição de obrigação de fazer à incorporadora; e (iii) reconhecimento da usucapião extraordinária da área de servidão de trânsito.
Cada um desses pedidos apresenta vício autônomo que impede seu conhecimento, conforme se demonstra a seguir.
II.3.1) INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA OS PEDIDOS DE RESSARCIMENTO E OBRIGAÇÃO DE FAZER
A reconvenção, embora formulada no bojo do presente processo, constitui ação autônoma, com partes, causa de pedir e pedido próprios. Os pedidos de ressarcimento pelos gastos com infraestrutura e de obrigação de fazer (conclusão de obras e cumprimento de condicionantes da LAR) instalam lide exclusivamente entre dois particulares: a Kuster Engenharia e Construções Ltda e o Condomínio Parque dos Alpes.
Nenhum ente federal integra o polo passivo da reconvenção, nem dela poderia ser parte necessária. O DNIT foi incluído no processo principal por suposta interferência do imóvel com a faixa de domínio da BR-262, questão que diz respeito à ação de retificação de registro imobiliário proposta pela autora, não à pretensão reconvencional. A reconvenção não veicula qualquer pedido contra o DNIT, contra a EDP ou contra a União, tampouco discute matéria que lhes diga respeito.
A competência da Justiça Federal prevista no art. 109, I, da Constituição Federal pressupõe que a União, autarquia federal ou empresa pública federal seja parte na causa. A presença de ente federal em uma das demandas do processo não irradia competência federal para todas as demais pretensões nele veiculadas, especialmente quando se trata de reconvenção que instaura lide autônoma entre particulares.
Não há, tampouco, hipótese de litisconsórcio passivo unitário entre o DNIT e a Kuster em relação à reconvenção, a pretensão do réu pode ser demandada exclusivamente em face da empresa autora, sem qualquer efeito em relação ao DNIT, de modo que a mera presença da autarquia federal na demanda principal não modifica a competência para o julgamento dos pedidos reconvencionais.
A solução adequada, em tese, seria o desmembramento das pretensões e o encaminhamento da reconvenção à Justiça Estadual. Todavia, como se verá adiante, os pedidos reconvencionais padecem de vícios que impedem seu conhecimento independentemente dessa questão, o que torna desnecessário o desmembramento neste momento.
II.3.2) INCOMPATIBILIDADE DE RITO QUANTO AO PEDIDO DE USUCAPIÃO
O condomínio réu, em sede de contestação, formulou pedido expresso de reconhecimento da usucapião extraordinária da área de servidão de trânsito (1.150,40 m²), com fundamento no art. 1.238 do Código Civil.
Embora a usucapião possa ser invocada como matéria de defesa, sua dedução como pedido autônomo em sede reconvencional é inadmissível quando houve incompatibilidade de rito, conforme entendimento consolidado do STJ:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. PRESCRIÇÃO. CÓDIGO CIVIL DE 2002. ART. 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO. PRESCRIÇÃO DECENAL. REGRA DE TRANSIÇÃO. PEDIDO RECONVENCIONAL. IMPROCEDÊNCIA. INCOMPATIBILIDADE DE RITOS PROCEDIMENTAIS. HONORÁRIOS. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MODIFICAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA NA ÉGIDE DO NOVO CPC. 1. Trata-se, na origem, de Ação de Indenização por Desapropriação Indireta ajuizada contra a Prefeitura Municipal de Aparecida de Goiânia, visando ao pagamento de indenização, ao argumento de que seu imóvel foi desapropriado pela Municipalidade para ampliação do Parque Industrial da referida cidade. 2. No caso dos autos, considerando que não decorreu mais da metade do prazo vintenário previsto no Código revogado, consoante a disposição do art. 2.028 do CC/2002, incide o prazo decenal a partir da entrada em vigor do novel Código Civil (11.1.2003). Assim, tendo em vista que a ação foi proposta em 7.2.2014, depois do transcurso de 10 (dez) anos da vigência do novel Código Civil, configurou-se a prescrição. 3. A reconvenção deve atender, além dos requisitos gerais exigidos para toda e qualquer ação, aos pressupostos de admissibilidade que lhe são peculiares, incluindo o da compatibilidade entre os ritos procedimentais da ação principal e da ação reconvencional. No caso em tela, inexiste compatibilidade entre o rito do pleito reconvencional e do principal. [...] Recurso Especial do Autor não provido, e Recurso Especial do Município de Aparecida de Goiânia parcialmente provido. (STJ - REsp: 1737864 GO 2018/0092624-4, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/12/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2019)
É o caso dos autos. A ação de usucapião possui procedimento próprio, com as seguintes exigências específicas: (1) citação dos confinantes do imóvel (arts. 246, §3º do CPC); (2) intimação dos entes públicos (União, Estado, Município e DF) que, em razão do art. 109, § 1º, da Lei de Registros Públicos, podem ter interesse na causa; (iii) publicação de editais para conhecimento de terceiros eventualmente interessados (art. 259, I do CPC; e (iv) produção probatória específica voltada à demonstração dos requisitos do art. 1.238 do Código Civil (posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini, pelo prazo legal).
Nenhuma dessas providências é compatível com o rito do procedimento comum ora em curso, em que se busca apenas a retificação do registro cartorário, bem como o reconhecimento de servidão de passagem no imóvel. A tramitação da usucapião como pedido reconvencional suprimiria garantias processuais de terceiros que sequer integram o processo, inviabilizando o cumprimento das formalidades legais indispensáveis à regularidade do procedimento aquisitivo.
II.3.3) INÉPCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL
Não bastassem as questões intransponíveis acima, verifica-se que o pedido reconvencional é manifestamente inepto.
Quanto ao ressarcimento, o condomínio afirma que a autora teria vendido unidades e estruturado o empreendimento assumindo obrigações de infraestrutura, mas não teria concluído integralmente aquilo que prometeu ou que era necessário para a regular implantação do condomínio. A reconvenção menciona documentos como o requerimento de aprovação do empreendimento e contratos de promessa de compra e venda, nos quais constariam obrigações relativas à infraestrutura, como energia elétrica, água, pavimentação/estrutura viária e demais condições de implantação. Afirma que, diante da inércia ou insuficiência da incorporadora, os próprios condôminos teriam precisado realizar obras, melhorias e adequações, arcando com custos que, segundo o réu, deveriam ter sido suportados pela autora. A narrativa é de que o condomínio teria se visto obrigado a organizar e custear providências essenciais para viabilizar o uso regular e seguro do empreendimento, inclusive porque, sem isso, os proprietários das unidades ficariam prejudicados.
Todavia, nos termos dos arts. 322 e 324, a parte deve formular pedido certo e determinado, sendo vedado o pedido de indenização por danos materiais a serem identificados no curso da ação ou em liquidação de sentença.
A parte reconvinte afirma que a autora deixou de "concluir as obras de infraestrutura prometidas e aprovadas" e que isso "implica diretamente na responsabilização do Requerente por todos os danos materiais sofridos pelos condôminos, que se viram obrigados a arcar, em caráter emergencial, com melhorias essenciais para a segurança e funcionalidade do condomínio". Mas para procedência do ressarcimento, não basta a alegação de que os condôminos ou o condomínio fizeram melhorias; seria necessário discriminar quais obras foram feitas, quem pagou, quanto foi gasto, se eram obrigações da incorporadora ou simples melhorias condominiais, e se houve autorização ou necessidade comprovada. Ou seja, se o condomínio pede ressarcimento, precisa demonstrar com precisão quais valores pretende receber e a origem de cada despesa.
O art. 509 do CPC autoriza a liquidação quando a sentença condenatória já reconhece o an debeatur (a existência do dever de indenizar) e apenas o quantum debeatur (o valor) precisa ser apurado, o que ocorre tipicamente em casos de danos extrapatrimoniais de difícil mensuração ou quando os danos ainda estão se produzindo. Todavia, analisando a manifestação do réu, não se sabe nem quais obras a ressarcir, nem quem pagou, nem quanto foi gasto. Não há an debeatur estabelecido, há uma narrativa vaga de que "os condôminos tiveram gastos".
E mais. A consequência da falta de individualização dos danos para o valor da causa é direta. Como a própria reconvenção não consegue delimitar o objeto do ressarcimento, fica impossível verificar se esse valor atribuído à causa corresponde ao proveito econômico pretendido, nos termos do art. 292, V, do CPC. No caso, o valor de R$ 5.000,00 me parece arbitrário.
Quanto à obrigação de fazer, o condomínio réu requer (i) "a condenação do requerente para que cumpra imediatamente as condicionantes ambientais previstas na licença ambiental concedida pelo IEMA, regularizando o empreendimento, condomínio, de modo que este atenda às exigências dos órgãos ambientais, em conformidade com as obrigações que lhe foram impostas"; e (ii) "proceder à conclusão de todas as obras que sejam de sua responsabilidade, conforme o projeto inicial e o memorial descritivo".
Novamente, o réu não individualiza quais obras estariam pendentes. Em toda a extensão da reconvenção, o que existe são afirmações genéricas, como "não concluiu as obras de infraestrutura prometidas e aprovadas", "deixou de concluir os itens obrigatórios", "o condomínio não possui toda sua rede elétrica, não possui a devida rede de abastecimento de água por meio de poço, e não possui as ruas o calçamento devido", sem que em nenhum momento seja especificados quais trechos da rede elétrica estão incompletos; qual o estado atual do sistema hidráulico e o que especificamente falta; quais ruas ou trechos de ruas não foram pavimentados; se há obras já parcialmente executadas pela Kuster e o que resta concluir; se há projeto executivo, medição ou vistoria técnica que aponte o percentual de conclusão. A remissão ao "projeto inicial e ao memorial descritivo" não supre essa lacuna, porque esses documentos descrevem o que deveria ser feito, não o que foi ou não foi feito.
Para uma obrigação de fazer ser exigível judicialmente com precisão suficiente, inclusive para fixação de astreintes, o juízo precisa saber exatamente qual conduta está sendo imposta. Do contrário, não há como aferir o cumprimento nem arbitrar a multa diária com razoabilidade.
Não há nenhum laudo, vistoria, relatório técnico, foto identificada ou qualquer outro elemento que demonstre o estado atual das obras e o que especificamente remanesce pendente de execução pela incorporadora.
Portanto, a reconvenção é claramente inepta em relação às questões citadas, por indeterminação do objeto (art. 330, I c/c art. 324, §2º, do CPC), não sendo possível saná-lo apenas com a promessa de liquidação futura, pois o que falta não é a precisão do valor, mas a identificação das próprias despesas que se pretende ressarcir e o que se pretende obrigar a autora a realizar, de forma individualizada.
III - DO MÉRITO
Intimadas para especificarem suas provas, o condomínio réu requereu a oitiva de uma testemunha, síndica à época em que o portão de entrada foi construído, bem como o depoimento pessoal do representante legal da autora (evento 1, PROCJUDIC2, fl. 85).
A parte autora, no evento 23, requereu a produção de prova testemunhal, documental e pericial, conforme a seguir:
"A prova testemunhal comparecerá independente de intimação, para demonstrar os prejuízos, bem como, os impedimentos ao acesso da área remanescente";
"A produção documental se baseia na EXPEDIÇÃO DE OFÍCIOS, para o DNIT informar se a área objeto da lide é de domínio público; e ao MUNICÍPIO DE MARECHAL FLORIANO, para informar se houve a aprovação do empreendimento como loteamento, a natureza das vias internas, e a eventual autorização (ou não) do portal";
"No que tange a realização de prova PERICIAL, é imprescindível para constatação das irregularidades apontadas na petição inicial, confrontar a área registrada com a área real, área do loteamento, área remanescente da autora, áreas de servidão (DNIT, EDP e trânsito), verificar se as áreas de servidão foram indevidamente incluídas como áreas comuns do empreendimento, confirmar a existência física e a localização da servidão de passagem prevista no memorial descritivo, dentre outros pontos".
Cabe portanto delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos, na forma do art. 357, I do CPC.
III.1) NATUREZA JURÍDICA DO EMPREENDIMENTO (LOTEAMENTO OU CONDOMÍNIO) E A REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO DE UM PORTAL/GUARITA NA ENTRADA DO EMPREENDIMENTO
A autora afirma que o empreendimento, embora denominado condomínio, foi juridicamente aprovado como loteamento, de modo que seu sistema viário possui natureza pública, sendo indevida a restrição de acesso por meio de portal construído no local. Segundo narra, esse portal passou a impedir ou dificultar a passagem pela servidão instituída desde a origem do projeto, comprometendo o acesso à área rural remanescente de sua propriedade.
O réu afirma que a própria autora, quando da implementação do empreendimento, sempre tratou o Parque dos Alpes como condomínio, e não como loteamento. Também sustenta que não houve irregularidade na implantação do portal de entrada. Afirma que o próprio incorporador, ora autora, previu contratualmente a instalação da guarita/portal e, na minuta da convenção, estabeleceu inclusive disciplina quanto à portaria, ao porteiro e ao uso das chaves de acesso pelos condôminos. Acrescenta que a construção do portal foi debatida em assembleias, com ciência da autora, que seria também condômino e jamais teria apresentado oposição formal ao longo dos anos. Nessa linha, defende que o portal não configura violação ao direito de propriedade nem supressão da passagem, mas mero mecanismo de controle e segurança, compatível com a função social da propriedade e com a dinâmica de um condomínio. Subsidiariamente, afirma que, mesmo se o juízo entender pela preservação do acesso da autora, bastaria disponibilizar a ele controle ou meio eletrônico de entrada, sem necessidade de remoção do portal.
Não há dúvidas de que a questão controvertida pode ser dirimida por prova exclusivamente documental. Os autos já contêm o requerimento de aprovação do empreendimento, o memorial descritivo, os Decretos Municipais nº 972/99 e 2.389/2005, a instituição do condomínio registrada em cartório, a certidão de ônus e averbação, o primeiro estatuto, a convenção de condomínio de 2009 e a de 2016 (todas juntadas pelo próprio réu), além do laudo de constatação do IDAF e da declaração de perímetro urbano. A qualificação jurídica do empreendimento é questão de direito a ser extraída desses documentos. Não há fato a ser provado por testemunha que altere o que os títulos públicos e o registro cartorial dispõem. Também se encontram juntados os contratos de promessa de compra e venda e a minuta da convenção elaborada pela parte autora, de modo que a prova produzida é suficiente para dirimir a controvérsia.
III.2) QUANTO AO ACESSO À ÁREA PERTENCENTE À AUTORA E A EXISTÊNCIA DE SERVIDÃO DE PASSAGEM
Na petição inicial, a autora sustenta que a área de acesso prevista no memorial descritivo do empreendimento foi destinada desde a origem como servidão pública de trânsito. Diz que o acesso ao empreendimento, pela BR-262, seria comum à Quadra “A”, pertencente à autora, às demais quadras e unidades privativas do condomínio e também à área rural remanescente, “ficando desde já constituída servidão pública de trânsito”. Ou seja, para a autora, não se trata de uma liberalidade do condomínio nem de uma passagem privada sujeita à conveniência dos condôminos, mas de uma destinação formal, documental e vinculante, estabelecida quando da criação/aprovação do empreendimento. Assim, a restrição imposta pelo portal esvazia o uso da área remanescente, porque impede ou dificulta o ingresso ao imóvel. Por isso, pede obrigação de não fazer, remoção do obstáculo e reconhecimento da necessidade de manutenção da passagem conforme prevista nos documentos originários.
O réu não nega de forma absoluta que exista uma área de passagem ou que haja previsão documental de acesso. O que ele me parece tentar fazer é reinterpretar os efeitos dessa servidão. Para o condomínio, a existência da passagem não significa que o acesso deva ser irrestrito, nem que o portal seja ilegal. A defesa afirma que a guarita/portal estaria prevista ou autorizada nos próprios documentos do empreendimento, inclusive em contratos e na minuta de convenção, que mencionariam a possibilidade de construção de guarita em área pública de trânsito ou no entroncamento das vias. Além disso, o réu afirma que a autora não está impedida de acessar sua área, já que haveria outros caminhos de acesso, o que afastaria a ideia de necessidade absoluta da passagem pelo interior do empreendimento.
A discussão quanto ao acesso da autora exige obrigatoriamente a análise das seguintes questões: (a) a natureza do empreendimento, se loteamento ou condomínio, já que, caso se trate de loteamento, o acesso às vias deve ser livre. E, como se viu no tópico anterior, a prova documental é suficiente para dirimir a controvérsia; (b) a (in)existência de uma servidão de passagem (pública ou privada) que não estaria sendo respeitada pela parte ré; e (c) a (in)existência de um acesso alternativo ao imóvel de propriedade da autora. O réu afirma que há acesso alternativo viável ao imóvel remanescente. A autora nega que isso seja praticável.
Quanto à servidão, há que se analisar sua existência fática e sua natureza jurídica, já que a situação não se encontra completamente esclarecida nos autos.
Pelo que consta das manifestações das partes, a área de servidão teria mais elementos de servidão pública de trânsito, com afetação urbanística ao uso comum de circulação, do que de simples servidão particular de passagem, típica dos arts. 1.378 e seguintes do Código Civil.
A própria inicial transcreve trecho do memorial descritivo do empreendimento (evento 1, INIC1, fls. 53), segundo o qual o acesso ao empreendimento seria feito pela BR-262 e seria “comum para as seguintes áreas: Quadra ‘A’ - privativa da Kuster Engenharia e Construções Ltda.; as demais quadras e unidades privativas que compõem o condomínio; e ainda a área rural remanescente, ficando desde já constituída servidão pública de trânsito”. A redação é bastante expressiva: não fala apenas em servidão predial privada entre dois imóveis determinados, mas em uma via/área destinada ao trânsito comum de múltiplos beneficiários, inclusive das unidades do empreendimento e da área remanescente. Por isso é importante também dirimir a natureza do empreendimento (lote ou condomínio), conforme tópico anterior.
Além disso, a própria contestação, embora defenda a regularidade do portal, menciona documentos contratuais que tratariam a área como “área pública de trânsito”, inclusive ao prever a possibilidade de instalação de guarita no entroncamento das vias. Isso poderia afastar a tese de que se trata de mera servidão privada convencional, exclusiva entre particulares.
Todavia, não há qualquer documento que demonstre que a área foi objeto de desapropriação ou foi afetada por decreto do Poder Público. O que existe é apenas a cláusula do memorial descritivo elaborado pela própria Kuster, que diz que o acesso "ficando desde já, constituída servidão pública de trânsito". Há também o Decreto Municipal nº 2.389/2005 (evento 1, INIC1, fls. 63) que descreve a área como destinada à servidão pública de trânsito, embora não desaproprie nem transfira essa área a nenhum ente público.
Há ainda a alegação da parte autora de que estaria impedida de acessar sua propriedade, o que poderia dar ensejo ao instituto da passagem forçada, direito de vizinhança (ou direito de passagem por encravamento) que não se confunde com a servidão, esta um direito real sobre a coisa imóvel.
Portanto, entendo necessário que as partes prestem maiores esclarecimentos, informando se houve afetação ao uso público ou a constituição de direito real para uso privado e individualizado, devidamente registrado em cartório, ou ainda se houve apenas uma servidão convencional sobre bem privado, ainda não levada a registro, juntando prova documental que ainda entendam pertinente.
Somente após superar tais questões será possível analisar a necessidade de produção de prova pericial para apurar se o portal impede completamente o acesso da autora à área remanescente, bem como as condições reais do suposto acesso alternativo (topografia, distância, praticabilidade).
III.3) DO ERRO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO
Outra questão trazida nos autos se refere a suposto equívoco no registro cartorário do empreendimento. A autora afirma que, ao estruturar o empreendimento denominado “Condomínio Parque dos Alpes”, destinou ao projeto apenas parte de uma área rural maior (182.239,00 m²), reservando outra parcela como área remanescente de sua propriedade (434.968,50 m²), além de áreas específicas submetidas a servidões públicas e privadas. Todavia, no momento do registro imobiliário do empreendimento, tais áreas teriam sido indevidamente inseridas como se integrassem o loteamento ou como áreas de uso comum, sem a correta segregação dominial, distorcendo a realidade jurídica e material do imóvel.
Não há dúvidas de que tal controvérsia é passível de prova eminentemente documental, que já se encontra juntada nos autos.
IV - DISPOSITIVO
Ante todo o exposto:
1) Rejeito a questão levantada pela parte autora quanto à necessidade de recolhimento de custas, em sede de reconvenção.
2) Rejeito a questão arguida pela parte ré quanto à incompatibilidade de rito entre os pedidos formulados na exordial.
3) Declaro a incompetência deste Juízo para apreciar o pedido reconvencional quanto ressarcimento e à obrigação de fazer, bem como reconheço a inadequação da via eleita para a pretensão aquisitiva por usucapião, tudo conforme fundamentação constante do item II.3 da presente decisão. Consequentemente, deverá a parte ré promover nova demanda envolvendo os referidos pedidos contra o autor, perante a Justiça Estadual.
4) Intimem-se a parte autora, bem como o condomínio réu para prestarem os devidos esclarecimentos, com apresentação de eventuais documentos, na forma estabelecida no item III.2 da presente decisão.
5) Indefiro a prova testemunhal requerida pelas partes, bem como o depoimento pessoal da autora, na forma do art. 370, p. único do CPC.
6) Postergo a análise do pedido de prova pericial para momento oportuno.
7) Intime-se o MPF, na forma do art. 109 da Lei 6.015/73.
25/05/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5021294-86.2025.4.02.5001/ES
AUTOR: KUSTER ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADO(A): FRANCINE MELLO DO NASCIMENTO (OAB ES035680)
ADVOGADO(A): EDUARDO WILSON KIEFER (OAB ES018056)
DESPACHO/DECISÃO
Verifico que em sua contestação (evento 1, INIC1, fl. 92), o réu CONDOMÍNIO PARQUE DOS ALPES apresentou pedido reconvencional de condenação da parte autora ao pagamento de indenização por danos materiais, bem como na obrigação de fazer consistente em cumprir as condicionantes ambientais previstas na licença ambiental concedida pelo IEMA, regularizando o empreendimento, e na obrigação de proceder à conclusão de todas as obras que sejam de sua responsabilidade, conforme o projeto inicial e o memorial descritivo.
Assim, impõe-se a intimação da autora, na forma do art. 343, §1º do CPC, para manifestar-se, no prazo de 15 dias.
Após, venham os autos conclusos para decisão saneadora.
31/03/2026, 00:00
Mero expediente
30/03/2026, 15:35
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5021294-86.2025.4.02.5001/ES
AUTOR: KUSTER ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADO(A): FRANCINE MELLO DO NASCIMENTO (OAB ES035680)
ADVOGADO(A): EDUARDO WILSON KIEFER (OAB ES018056)
RÉU: EDP ESPÍRITO SANTO DISTRIBUICAO DE ENERGIA S.A.
RÉU: CONDOMINIO PARQUE DOS ALPES
ADVOGADO(A): LEONARDO NASCIMENTO ZOGAIB (OAB ES019342)
ADVOGADO(A): ANDERSON ESPERANDIO MONTEIRO (OAB ES027562)
ADVOGADO(A): EDUARDO NASCIMENTO ZOGAIB (OAB ES021677)
DESPACHO/DECISÃO
Intime(m)-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que ainda pretendem produzir, individualizando-as e esclarecendo sua pertinência ao deslinde da causa.
Em caso de ausência de manifestação das partes pela necessidade de dilação probatória, venham os autos imediatamente conclusos para julgamento antecipado do mérito (art. 355 do CPC/2015).
09/12/2025, 00:00
Mero expediente
05/12/2025, 14:08
Mero expediente
25/08/2025, 23:17
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5021294-86.2025.4.02.5001/ES
AUTOR: KUSTER ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA
ADVOGADO(A): FRANCINE MELLO DO NASCIMENTO (OAB ES035680)
ADVOGADO(A): EDUARDO WILSON KIEFER (OAB ES018056)
DESPACHO/DECISÃO
Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, recolher as custas judiciais iniciais1 considerando a redistribuição dos autos para esta Justiça Federal.
1. Guia de Recolhimento Judicial - GRU, a ser extraída do site do www.tesouro.nacional.gov.br, observados os códigos de preenchimento: Unidade Gestora da SJES: 090014; Gestão: 00001; Código 18710-0.