Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5001313-41.2025.4.02.5108/RJ
EXEQUENTE: RESIDENCIAL MONACO I
ADVOGADO(A): GIOVANY PIZZATTO PASSOS DE SOUZA (OAB PR081526)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n.º 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei n.º 10.259/2001.
Fundamento e decido.
Esta Execução de Título Extrajudicial (JEF) ajuizada por RESIDENCIAL MONACO I em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF visa a adimplência das cotas condominiais, no valor de R$ 13.535,40.
Em sede de embargos à execução (eventos 46/53) a CEF alega ilegitimidade passiva e excesso de execução, acompanhado da devida garantia (evento 45).
No que toca à ilegitimidade, vê-se que a CEF efetivamente se consolidou na propriedade resolúvel do imóvel, o que importa a imissão na posse de pleno direito, conforme Evento 1.5, e a responsabilidade pelos encargos condominiais, mesmo anteriores, enquanto ausente aquisição do imóvel por terceiro, ressalvado o direito de regresso.
Segundo o art. 1.315, do Código Civil: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. É dizer: as despesas com a conservação do condomínio são atribuídas por lei à responsabilidade do proprietário, o que é corroborado pelo art. 1.336, I, do Código Civil. As ressalvas devem ser dadas pela própria lei, como no caso da responsabilidade do cessionário e promitente-comprador (art. 1.334, §2º, do Código Civil) ou do locatário (art. 23, XII, da Lei 8.245/91).
No caso da alienação fiduciária em garantia, o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, com redação da Lei 10.931/04 estabelece: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
O dispositivo deve ser interpretado em harmonia com o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, com redação da Lei 13.043/14, que preconiza: “o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”.
A jurisprudência tem equiparado os eventos da consolidação da propriedade e da imissão na posse para fins de atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais e demais encargos do imóvel:
RESPONSABILIDADE CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CEF. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CEF, REGISTRADA EM 2023. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE NOVO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU DE NOVA AQUISIÇÃO POR MEIO DE LEILÃO. REFORMA DA SENTENÇA PARA RECONHECER A CEF COMO RESPONSÁVEL POR TODAS AS COTAS CONDOMINAIS EM ABERTO, AINDA QUE ANTES DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISAO: A 8ª Turma Recursal 4.0 do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença, devendo a CEF responder por todas as cotas condominiais em débito, observada a prescrição, na forma do inciso I, do parágrafo 5º do art. 206 do CC). Sem custas e honorários, tendo em vista tratar-se de recorrente vencedor. Publique-se. intime-se. Após certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem, nos termos do voto do(a) Relator(a). (TRF2, RECURSO CÍVEL, 5006256-68.2024.4.02.5001, Rel. DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, 8ª Turma Recursal 4.0 do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, julgado em 04/02/2025, DJe 05/02/2025 07:55:35) (Grifou-se.)
EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEGITIMIDADE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INADIMPLÊNCIA. POSSE CLANDESTINA. INÉRCIA DA CEF. RESPONSABILIDADE. 1. Por força da alienação fiduciária em garantia, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) é proprietário fiduciário do imóvel, representado pela Caixa Econômica Federal - circunstância que firma a legitimidade desta para figurar no polo passivo das ações que digam respeito ao bem. 2. Nos contratos em questão, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 3. As despesas condominiais só podem ser atribuídas ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade, ou seja, com a imissão na posse do bem, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. Precedentes do STJ. 4. Havendo imissão na posse, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações. (Pedido de Uniformização n. 5009442-76.2017.4.04.7204/SC, julgado na sessão de 03/12/2021) 5. No caso, a devedora fiduciante não está na posse direta do imóvel e, conforme esclarecido, o pagamento das prestações está em aberto desde longa data. Há, ainda, a notícia de posse clandestina por terceiro. Verifica-se, portanto, que por período significativo de tempo a devedora se manteve inadimplente e a CEF não tomou nenhuma providência no sentido de consolidar a propriedade, mesmo após ter sido notificada extrajudicialmente acerca da causa de rescisão contratual. 6. Assim, ainda que não tenha ocorrido a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, devido à inércia da CEF em imitir-se na posse do imóvel, a empresa pública federal deve responder pelos débitos condominiais da unidade. (TRF-4 - RECURSO CÍVEL: 50031520320214047108 RS, Relator.: GIOVANI BIGOLIN, Data de Julgamento: 01/03/2023, QUINTA TURMA RECURSAL DO RS)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". ( REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2074722 DF 2022/0046937-3, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022)
Ainda que não houvesse essa equiparação entre consolidação da propriedade e imissão na posse do bem, no caso tratado, a responsabilidade da CEF seria evidente. Tudo porque o cancelamento da alienação fiduciária retira o imóvel do regime especial da Lei 9.514/97, fazendo cessar os deveres da devedora fiduciante.
De fato, conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade pelas despesas de condomínio, uma vez transmitida a propriedade, recai sobre o adquirente, ainda que os débitos sejam anteriores à aquisição, ressalvado eventual direito de regresso.
Assim, a atual proprietária é quem deve figurar no polo passivo, respondendo pelo débito com o próprio imóvel, uma vez que a dívida segue a coisa (ambulat cum domino), assegurado o direito de regresso proporcionalmente à participação do antigo proprietário.
Nesse sentido, colaciono o entendimento do STJ que reforça a sucessão da responsabilidade ao adquirente:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação de cobrança. 2. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. Súmula 568/STJ. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão de que a presente ação não se reporta a débitos condominiais cobrados pelo condomínio, mas - sim - de valores despendidos pelo agravado/arrematante a títulos de cotas condominiais, bem como no que concerne à permanência dos agravantes no imóvel após a arrematação, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2022569 PR 2021/0385152-1, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022)
Neste caso, as dívidas anteriores podem ser cobradas, por constituírem obrigação propter rem, conforme precedentes:
DIREITO CIVIL. CEF. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA DE COTAS VENCIDAS COMPREENDIDAS ENTRE JUNHO/2021 E JULHO/2022. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA (CEF) EM AGOSTO/2022. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. EXERCÍCIO DA GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF, RAZÃO PELA QUAL A MESMA DEVERÁ SUPORTAR O PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DEBATIDAS NOS AUTOS, VISTO SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA REFORMADA.
DECISAO: A 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso, com decorrente reforma da sentença, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais vencidas do imóvel objeto da lide, compreendidas entre junho/2021 e julho/2022, no total de R$ 3.747,08 (evento 1, out 8), valor esse que deverá sofrer correção monetária pelo IPCA desde o vencimento, acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de 2% (dois por cento) incidente sobre o débito. Sem condenação em verbas sucumbenciais, ei que recorrente vitorioso, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2, RECURSO CÍVEL, 5051252-79.2023.4.02.5101, Rel. LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, julgado em 05/07/2024, DJe 05/07/2024 19:22:42)
DIREITO CIVIL - CEF - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE -RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.
DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para MANTER a sentença de origem. Condeno a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2, RECURSO CÍVEL, 5000184-38.2024.4.02.5107, Rel. MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, julgado em 06/11/2024, DJe 07/11/2024 16:31:44)
Por fim, não há que se falar em afastamento dos encargos moratórios por eventual não envio de boleto específico à Caixa, pois a obrigação do condomínio para com o condômino é de natureza portável (portable), fugindo à regra geral da obrigação quérable (art. 327 do Código Civil), pois incumbe ao condômino dirigir-se ao condomínio em tempo hábil para contribuir com suas despesas independentemente de qualquer notificação ou envio de boleto.
Nesse sentido:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. FALHA NA EMISSÃO DO BOLETO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA. DÍVIDA DE NATUREZA PORTÁVEL. PRECEDENTE. MORA DO CONDÔMINO. CONFIGURADA. ENCARGOS MORATÓRIOS. DEVIDOS. REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO. AUSÊNCIA DE MÁ FÉ E EFETIVO PAGAMENTO. (…)4. É de responsabilidade do condômino a quitação de seus débitos de maneira regular, independentemente dos equívocos que possa ocorrer no encaminhamento dos boletos de cobrança. Isso porque, as despesas afetas ao condomínio representam dívidas portáveis (portable) e com vencimento certo, que devem ser pagas junto ao credor. Logo, na eventualidade de não recebimento do boleto em tempo hábil, é dever do condômino, ciente de sua obrigação, buscar outras formas de pagamento. Precedentes. (…)6. Recurso desprovido. (TJ-DF 07175832120198070001 DF 0717583-21.2019.8.07.0001, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 24/06/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 06/07/2020).
In casu, a planilha de débitos apresentada pela parte exequente detalha a inadimplência das cotas as quais deveriam ser impugnadas mediante a apresentação de outra planilha apontando o total que a embargante compreende devido, nos termos do art. 917, §§ 3º e 4º, I, do CPC, o que não o fez.
Ante o exposto, reconheço a legitimidade passiva da CEF, bem como rejeito os embargos à execução.
Intimem-se.