Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5053431-15.2025.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO ESTACAO ZONA NORTE - ROMA
ADVOGADO(A): ELIZABETH DA SILVA PEREIRA REIS (OAB RJ119928)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de exceção de pré-executividade (Evento 14) oposta por Caixa Econômica Federal, nos autos da presente ação de Execução de Cotas Condominiais ajuizada pelo CONDOMINIO ESTACAO ZONA NORTE - ROMA.
Narra a excipiente/executada que os valores apresentados pelo Autor no evento 1, englobam períodos prescritos (01/2017 a 04/2019), merecendo estes serem expurgados do cálculo executivo.
Sustenta que todas as cotas vencidas anteriormente ao período de 5 anos entre o vencimento da cota e a distribuição da presente demanda, restaram fulminadas pela prescrição, conforme o art. 206, §5º, I, do Código Civil.
Defende, ainda, a exclusão das obrigações condominiais referentes ao período anterior à data da consolidação do imóvel (04/06/2024), por serem de responsabilidade do mutuário, bem como os encargos vencidos após a data da alienação, os quais são de responsabilidade exclusiva do novo adquirente do imóvel.
Evento 21. O excepto/exequente destacar que o presente feito fora originalmente ajuizado em 13.01.2022 perante a Justiça Estadual (EVENTO 1), sendo remetido aos 30.05.2025 para o juízo federal em virtude da consolidação pela Caixa Econômica do imóvel gerador dos débitos perseguidos.
Defende a legitimidade passiva do excipiente ao apontar que ao dar integral quitação ao ex-mutuário, a CEF torna-se, a partir daí, a atual proprietária e exclusiva responsável pelo imóvel. Indica que o imóvel objeto da lide foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária e conforme o RGI anexado, foi consolidado pela Caixa Econômica Federal, sendo então levado a leilão que resultou negativo para arrematação. Pontuou sobre a natureza propter rem das obrigações cobradas.
Conclusos, decido.
A via eleita requer prova pré-constituída ou aplicação direta de lei, ou jurisprudência acerca da qual não haja controvérsia, e que, por via de consequência, dispensam regular instrução e contraditório típicos dos embargos de devedor.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 393 no sentido de que "A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória".
No caso concreto, revela-se devido o manuseio de exceção de pré-executividade, em virtude da desnecessidade de dilação probatória para aferir o alegado nesta sede.
Da prescrição:
A pretensão do exequente é de receber o valor de R$ 89.354,37, atualizado até 18/12/2024, referente às cotas de condomínio vencidas de 02/2016 à 12/2022, acrescido de custas e honorários, conforme planilha de evento 1, pág. 170/171, além de condenação das cotas vincendas no curso da presente demanda, em relação à unidade localizada à Rua Brás Cubas, n° 112, Bloco 05, Apartamento 504, Pavuna - Rio de Janeiro/RJ – CEP: 21520-050, matrícula nº 227046 do Oitavo Serviço Registral de imóveis do Rio de Janeiro.
Inicialmente, os autos foram distribuídos em 17/01/2022 perante o Juízo da 2ª Vara Cível da Regional da Pavuna, o qual declinou da competência em favor da Justiça Federal. O feito foi então redistribuído à 27ª Vara Federal em 30/05/2022 (Evento 1).
O prazo prescricional aplicável à cobrança das cotas condominiais é quinquenal, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil. A prescrição, enquanto instrumento de estabilização das relações jurídicas, deve ser interpretada de forma estrita, não comportando ampliação de suas hipóteses ou prazos.
Considerando que a distribuição da ação originária perante a Justiça Estadual interrompeu a prescrição (art. 240 do CPC), são exigíveis as cotas vencidas nos cinco anos anteriores ao ajuizamento, ou seja, aquelas com vencimento posterior a 01/2017.
A exequente, inclusive, juntou planilha contemplando esse período (Evento 1, pp. 20/21) e posteriormente apresentou atualização (Evento 1, pp. 170/171), abrangendo cotas vencidas entre 02/2016 e 12/2022.
Diante disso, acolho parcialmente a alegação de prescrição, reconhecendo prescritas apenas as cotas anteriores a 17/01/2017, mantendo-se a exigibilidade das demais.
Do mérito:
Trata-se de execução de título extrajudicial de cotas condominiais ajuizada pelo CONDOMÍNIO ESTAÇÃO ZONA NORTE - ROMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a cobrança de cotas condominiais vencidas e vincendas no curso da ação referente ao apartamento 504 do bloco 5, Rua Brás Cubas, n° 112, Pavuna - Rio de Janeiro/RJ, matrícula nº 227046 do Oitavo Serviço Registral de Imóveis - RJ.
A petição inicial foi regularmente instruída com a convenção de condomínio, a ata da Assembleia condominial, a cópia da matrícula atualizada do imóvel no Registro Geral de Imóveis e a planilha demonstrativa do débito, todos os documentos relativos à unidade habitacional objeto da demanda. A exordial apresenta a exposição clara dos fatos que embasam a pretensão deduzida, viabilizando plenamente o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Os débitos condominiais constituem, via de regra, obrigação do proprietário, possuindo natureza propter rem, ou seja, vinculam-se diretamente ao bem e acompanham sua titularidade.
Conforme se verifica da certidão expedida pelo do Oitavo Serviço Registral de Imóveis - RJ (Evento 21, Doc. 2), no AV.10 da matrícula do imóvel em questão, a propriedade restou consolidada em favor da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária e agente financeiro da operação, figurando a empresa MNR6 Empreendimentos Imobiliários S/A como proprietária/incorporadora.
Consta, ainda, a qualificação da Caixa Econômica Federal na condição de credora fiduciária, para garantia da dívida no valor de R$ 74.310,22, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação-SFH. O referido imóvel foi alienado fiduciariamente à Caixa por Francisco Jose Barbosa de Araújo e Claudeth Soares Silva de Araujo, em garantia do cumprimento das obrigações assumidas no contrato firmado.
A aquisição da propriedade, obtida por meio da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, conduz ao fato de que as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passam a ser de responsabilidade de quem o adquiriu, mesmo no caso de o imóvel se encontrar ocupado por terceiros, na medida em que, tratando-se de obrigação de natureza propter rem, o adquirente responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, e fica resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel.
A responsabilidade de eventual ocupante da unidade é matéria a ser discutida entre ele e a CEF, e não é oponível ao condomínio (AC nº 5001388-77.2020.4.02.5101/RJ, 6ª Turma Especializada do TRF2, Rel Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO Data: 08/3/2021).
Conforme o art. 1.345, do Código Civil "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Dessa forma, por expressa previsão legal, o condomínio detém a faculdade de cobrar as despesas do atual proprietário.
Como a consolidação da propriedade do imóvel que originou a cobrança em tela se deu em favor da fiduciária, CEF, em 04/06/2024, a cobrança das taxas afigura-se possível, já que a obrigação não se extingue pela alienação do imóvel, razão pela qual o adquirente não apenas assume a obrigação pelas prestações vincendas, mas também pelas vencidas nos termos do art. 1.345 do Código Civil, e art. 323 do CPC.
A responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais tem início a partir da consolidação da propriedade em favor do fiduciário. Esse entendimento, inclusive, é o que prevalece perante as Turmas Recursais do Rio de Janeiro e TRF da 2a REGIÃO:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS SÃO CONSIDERADAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELO PAGAMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS E QUAISQUER OUTROS ENCARGOS QUE RECAIAM OU VENHAM A RECAIR SOBRE O IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA CEF CONHECIDO E NEGADO. SENTENÇA MANTIDA.
DECISAO: A 6ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Caixa Econômica Federal, mantendo a sentença recorrida, com a observação de que a correção monetária e os juros de mora, relativos às taxas de condomínio, incluindo as multas, devem incidir a partir do vencimento de cada parcela, nos termos da fundamentação supra. Condeno a recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência, que fixo em 10% do valor da condenação. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2, RECURSO CÍVEL, 5001472-05.2025.4.02.5101, Rel. ADRIANA MENEZES DE REZENDE, 6ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - ADRIANA MENEZES DE REZENDE, julgado em 27/08/2025, DJe 01/09/2025 19:07:11)
CIVIL - CEF - INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE DA CEF COMPROVADA ANTE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM SEU NOME - RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE PELA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - ENTENDIMENTO DA 2ª SEÇÃO DO STJ NO RESP 2.082.647/SP - TEMA 1266 PENDENTE DE JULGAMENTO - AUSÊNCIA DE DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO - RECURSO DO CONDOMÍNIO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA.
DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO CONDOMÍNIO-AUTOR, para condenar a CEF ao pagamento de todas as cotas condominiais vencidas e inadimplidas a partir de 05/02/2024, inclusive, conforme planilha juntada ao evento 1 - planilha 8 mantendo, no mais, a sentença pelos próprios fundamentos. Custas devidamente recolhidas. Deixo de condenar ao pagamento de honorários advocatícios ante o provimento recursal a teor do art. 55 da Lei 9099/95. A presente decisão foi REFERENDADA pelos demais integrantes da 7ª Turma Recursal, em conformidade com o Regimento Interno das Turmas Recursais da 2ª Região (Resolução nº TRF2-RSP-2019/00003, de 8 de fevereiro de 2019). Intimem-se as partes. Publique-se. Com o trânsito em julgado, certifique-se e, após, remetam-se os autos ao Juizado Especial Federal de origem, com a devida baixa, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2, RECURSO CÍVEL, 5012262-48.2025.4.02.5101, Rel. CAROLINE MEDEIROS E SILVA, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - CAROLINE MEDEIROS E SILVA, julgado em 03/09/2025, DJe 03/09/2025 20:13:51)
RESPONSABILIDADE CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CEF. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CEF, REGISTRADA EM 2023. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE NOVO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU DE NOVA AQUISIÇÃO POR MEIO DE LEILÃO. REFORMA DA SENTENÇA PARA RECONHECER A CEF COMO RESPONSÁVEL POR TODAS AS COTAS CONDOMINAIS EM ABERTO, AINDA QUE ANTES DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.DECISAO: A 8ª Turma Recursal 4.0 do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença, devendo a CEF responder por todas as cotas condominiais em débito, observada a prescrição, na forma do inciso I, do parágrafo 5º do art. 206 do CC). Sem custas e honorários, tendo em vista tratar-se de recorrente vencedor. Publique-se. intime-se. Após certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2, RECURSO CÍVEL, 5006256-68.2024.4.02.5001, Rel. DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, 8ª Turma Recursal 4.0 do Rio de Janeiro, Rel. do Acordao - DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, julgado em 04/02/2025, DJe 05/02/2025 07:55:35)
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. PROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL VILA GUARATIBA contra sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Caixa Econômica Federal (CEF) e extinguiu a execução.
II. Questão em discussão
2. Discute-se a legitimidade passiva da CEF para responder pela cobrança de taxas condominiais referentes ao imóvel objeto da execução, considerando a consolidação da propriedade em seu nome.
III. Razões de decidir
3. O imóvel foi adquirido por meio de financiamento com cláusula de alienação fiduciária e, diante do inadimplemento do devedor fiduciante, teve sua propriedade consolidada em favor da CEF em 17.07.2023, conforme registrado no RGI atualizado.
4. Constata-se a legitimidade da CAIXA para responder pela dívida, uma vez que a atual proprietária do imóvel é responsável pelas obrigações decorrentes das cotas condominiais, de natureza propter rem. Assim, sendo a CEF a atual proprietária do imóvel, resta evidente sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução.
5. Sobre o tema e na mesma linha do presente julgado, esta Corte já se manifestou no sentido de que "A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal. Desse modo, o proprietário de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário" (TRF2, Apelação/Remessa Necessária Nº 0223775-95.2017.4.02.5101, 5a. TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, por unanimidade, juntado aos autos em 03/11/2022).
IV. Dispositivo
6. Recurso de apelação conhecido e provido para reformar a sentença, reconhecendo a legitimidade da CEF para responder pela execução.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO ao recurso para reformar a sentença e reconhecer a legitimidade da CEF, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2, Apelação Cível, 5077749-96.2024.4.02.5101, Rel. MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Rel. do Acordao - MARCELO PEREIRA DA SILVA, julgado em 28/05/2025, DJe 04/06/2025 12:43:34)
Ressalta-se por fim que, apesar de a CEF informar a ocorrência de Leilão com arrematação do bem, a mesma não junta comprovação de pagamento do bem arrematado e nem mesmo novo RGI com registro de novo proprietário.
Assim, como a Caixa Econômica Federal - CEF se tornou proprietária do imóvel descrito na inicial, em 04/06/2024, é a responsável pelos encargos condominiais.
Do excesso de execução:
As cotas de condomínio pagas em atraso sujeitam-se à correção monetária e juros de mora a partir do vencimento das parcelas, conforme previstos na convenção do condomínio e no art. 12, § 3º, da Lei nº. 4.591/64.
A multa de mora é devida no percentual previsto na convenção do condomínio até a entrada em vigor do Código Civil e no percentual de 2% a partir daí, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00008223120114025102, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJF2R 26.6.2015).
Pela planilha de cálculos apresentada no Evento 1, pág. 170/171, denota-se que houve a inclusão, além de multa, juros de mora e correção monetária, também há cobrança a título de honorários no valor de R$ 17.870,83 e custas no valor de R$ 7.148,04, que se mostra indevida por ausente demonstração que a motive.
Isto porque, ao balizar o pedido formulado na inicial, os cálculos apresentados na planilha indicam a verba honorária já inserida sponte propria pela parte autora. Sendo certo que, os honorários de execução foram fixados em percentual de 10%, nos termos da decisão de evento 1, pág.115 e evento 3.
Com efeito, a Convenção anexada aos autos prevê a incidência de honorários advocatícios apenas na hipótese de cobrança judicial.
Ademais, verifica-se que: (1) a convenção de condomínio não trata do percentual de acréscimo para custear os honorários dessa natureza, dado que dispõe genericamente sobre a cobrança de verba honorária apenas em caso de ingresso na seara judicial; (2) não ficou comprovada a atuação de advogado na cobrança extrajudicial capaz de justificar a incidência de honorários; (3) quanto à verba honorária em processos judiciais, o ônus ao qual a parte sucumbente está sujeita é o que está previsto no art. 85 e seguintes do CPC.
Eventuais convenções de natureza privada não têm o condão de criar obrigações deste jaez, dado o caráter cogente da regra.
A fixação de honorários advocatícios dá-se por meio de ato judicial e não pode ser antecipado por convenção entre as partes, ante a expressa disposição do art. 85 do CPC.
Posto isto, acolho em parte a exceção de pré-executividade apresentada, para:
- reconhecer a higidez da cobrança do Título Executivo Extrajudicial e determinar o prosseguimento da execução em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF das despesas de condomínio do imóvel situado à Rua Brás Cubas, n° 112, Bloco 05, Apartamento 504, Pavuna - Rio de Janeiro/RJ – CEP: 21520-050, matrícula nº 227046 do Oitavo Serviço Registral de imóveis do Rio de Janeiro, apenas referente às parcelas vencidas a partir de 01/2017 e vincendas e não pagas, enquanto durar a obrigação pelo pagamento, com base no art. 323 do CPC, aparelhada com os demonstrativos de débitos no montante da dívida a ser recalculada, nos termos da fundamentação.
- declarar a prescrição da dívida cobrada anterior ao quinquênio que antecede o ajuizamento da ação em 17/01/2022;
- reconhecer o excesso de execução quanto à cobrança dos honorários advocatícios, no importe de R$ 17.870,83, bem como das custas processuais no valor de R$ 7.148,04, julgando improcedente tal parcela executiva.
Precluso este ato decisório, ao exequente para apresentar planilha de cálculos atualizada e nos termos da presente decisão, no prazo de 15 dias.
Após, à executada para esclarecer por quais meios pretende adimplir a dívida.
Oportunamente, retornem os autos para se prosseguir nos atos constritivos direcionados ao patrimônio do executado.
Publique-se. Intimem-se.