Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5054223-66.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: JURANDIR DE PAULA JUNIOR
ADVOGADO(A): MARCIO NEVES DE OLIVEIRA (OAB RJ085811)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de demanda ajuizada por ELAINE SANTOS LIMA DE PAULA contra CAIXA ECONOMICA FEDERAL com pedido de tutela de urgência para:
- suspender os leilões marcados para os dias 03/06/2025 e 10/06/2025 com a manutenção dos autores na posse do imóvel, determinando a devida intimação a LANCE TOTAL LEILÕES telefone (11) 3393-3160;
- afastar a Consolidação da Propriedade em nome da Caixa Econômica Federal.
Em 07/12/2016, com seu ex marido JURANDIR DE PAULA JUNIOR, teria firmado financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel nos termos da Lei 9.514/97, sob a matrícula nº 122.192 do imóvel situado na Praça Henrique Gonzales, 150 – Bloco 3 – Apto. 303 em Tomas Coelho no valor de R$ 186.061,63 (cento e oitenta e seis mil, sessenta e um reais e sessenta e três centavos) em 360 prestações com início em 09/09/2016.
Aduz que em razão de problemas financeiros, a autora e seu ex marido ficaram inadimplentes com algumas prestações e de boa fé mantiveram contato com o banco réu tentando viabilizar o pagamento das prestações em atraso.
Aduz a ausência de intimação pessoal da devedora para purgar a mora, tornando nula a consolidação da propriedade.
Inicial acompanha documentos e requer gratuidade de justiça.
Decisão determinando a emenda à inicial (evento 3, DOC1).
Petição da autora adequando o valor da causa e juntando documentos (evento 8, DOC1).
Decisão que intimou a autora a regularizar o polo ativo (evento 10, DOC1).
Petição da autora (evento 14, DOC2).
É o necessário. Decido.
Para o deferimento da tutela de urgência, exige-se a probabilidade do direito e o perigo da demora, a fim de evitar dano de difícil ou impossível reparação (art. 300, caput, do CPC).
Conforme previsto na Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a dívida, e desde que constituído em mora o devedor fiduciante, há a consolidação da propriedade imóvel em nome do credor-fiduciário, nos termos do art. 26.
Nessas hipóteses, a constituição em mora se dá por meio do oficial de Registro de Imóveis, que poderá requerer ao oficial de Registro de Títulos e Documentos a notificação pessoal, nos termos do art. 26, §1º e 3º, da Lei nº 9.514/97.
A respeito da intimação ao devedor fiduciante, o artigo 26 da Lei n. 9.514/97 assim dispõe:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
A parte autora não nega que a mora existiu.
Da leitura da certidão de matrícula do imóvel atualizada (evento 8, DOC3), verifica-se que houve a consolidação da propriedade em favor da ré em virtude da inadimplência da parte autora fiduciante em 03/01/2025 consoante AV.12.
No caso, não há como se vislumbrar, em um juízo de cognição sumária, os requisitos acima elencados. Isso porque, em relação à alegada falta de intimação, consta na certidão de ônus reais que a tentativa de intimação pessoal da parte autora que restou infrutífera que restou na intimação por edital. Vejamos (evento 8, DOC3):
As certidões subscritas por Oficiais do Cartório de Registro de Imóveis, agentes delegados do Poder Público, denotam documentos dotados de fé pública e em favor dos quais milita a presunção de veracidade e legitimidade.
Outrossim, a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu no ano de 2025, ou seja, posteriormente à publicação da Lei nº 14.711/2023. Desse modo, no caso dos autos, aplica-se o art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97, que dispõe:
Art. 30. (omissis)
Parágrafo único.
Arrematado o imóvel ou consolidada definitivamente a propriedade no caso de frustração dos leilões, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante, não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo e serão resolvidas em perdas e danos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Ademais, o risco de sofrer ato expropriatório, inclusive efeitos de eventual arrematação é desdobramento lógico da inadimplência
Assim, para que o Juízo possa proferir decisão mais aprofundada sobre a questão, faz-se necessário ainda a juntada do procedimento administrativo. Não consta, nesta fase processual, prova quanto à alguma suposta irregularidade no procedimento de notificação realizado.
Por fim, inexiste urgência atual, uma vez que o leilão estava previsto para junho de 2025 (evento 1, DOC5 e evento 8, DOC4) e a parte autora não informou eventual arrematação, tendo juntado RGI emitido em 09/06/2025 e a presente demanda ajuizada em 02/06/2025
Diante do exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.
Recebo como emenda as petições de eventos 8.DOC1 e 14.DOC2.
Proceda-se à inclusão no polo ativo de JURANDIR DE PAULA JUNIOR.
Retifique-se o valor da causa para R$ 254.810,36 (duzentos cinquenta e quatro mil, oitocentos e dez reais, trinta e seis centavos).
A parte autora requer a assistência judiciária gratuita, ao argumento de que não possui condições financeiras de arcar com as custas judiciais, honorários e emolumentos, sem comprometer o seu sustento.
Assim, intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento, juntar aos autos seu rendimento mensal atualizado em até 6 (seis) meses (holerite, contracheque, declaração de imposto de renda, etc.), bem como comprovar suas despesas regulares, para fins de análise do pedido de gratuidade de justiça. Alternativamente, recolha as custas conforme o valor dado à causa.
Após, voltem-me conclusos.