Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5007729-92.2025.4.02.5118/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO CENTRO EMPRESARIAL WASHINGTON LUIZ
ADVOGADO(A): RAFAELA CARVALHO DE ALVARENGA FERREIRA (OAB RJ264106)
ADVOGADO(A): ANDRE ALMEIDA DE ALVARENGA FERREIRA (OAB RJ083375)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (Ev.16.1), na qual sustenta sua ilegitimidade passiva para integrar o feito, sob o argumento de que não detém a posse direta do imóvel.
Em sede de impugnação (Ev.18.1), a parte exequente arguiu a intempestividade do incidente e defendeu a legitimidade da CEF, ressaltando a natureza propter rem da obrigação e a condição da executada como detentora do ônus real sobre o imóvel.
É o breve relatório. Decido.
A exceção de pré-executividade configura uma construção doutrinária, mas que, com ampla aceitação jurisprudencial, funciona como modalidade de defesa executiva atípica exercida por meio de mera petição que permite ao executado a alegação em Juízo de matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício, desde que não demandem dilação probatória.
Nesse sentido, confira-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça:
"TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL SÓCIO-GERENTE CUJO NOME CONSTA DA CDA. PRESUNÇÃO DE RESPONSABILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA EM EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INVIABILIDADE. PRECEDENTES. 1. A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. 2. Conforme assentado em precedentes da Seção, inclusive sob o regime do art. 543-C do CPC (REsp 1104900, Min. Denise Arruda, sessão de 25.03.09), não cabe exceção de pré-executividade em execução fiscal promovida contra sócio que figura como responsável na Certidão de Dívida Ativa - CDA. É que a presunção de legitimidade assegurada à CDA impõe ao executado que figura no título executivo o ônus de demonstrar a inexistência de sua responsabilidade tributária, demonstração essa que, por demandar prova, deve ser promovida no âmbito dos embargos à execução. 3. Recurso Especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC." STJ, Primeira Seção, Recurso Especial nº 1.110.925, Relator Ministro Teori Albino Zavaski, Julgado em 22/04/2009, por unanimidade.
É cediço que as despesas condominiais consistem em obrigação propter rem, que decorrem, portanto, da titularidade do direito real de propriedade sobre o bem imóvel. Quanto ao tema, eis a orientação jurisprudencial consolidada pelo E.TRF da 2ª Região:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARREMATAÇÃO NÃO LEVADA A REGISTRO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela parte ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (fls. 149/153), tendo por objeto sentença (fls. 142/147) e parte apelada CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SOLAR 401, prolatada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, referentes à unidade 110, do imóvel situado no bloco II da Rua Barão de Itapagibe nº 401, com os acréscimos legais e a incidência de juros de mora, que julgou procedente a pretensão autoral. 2. O cerne da controvérsia consiste em averiguar se a CEF é parte legítima para responder pelas cotas condominiais do imóvel objeto da presente lide. 3. Consoante orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, "os encargos de condomínio constituem ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem." (STJ, 3ª Turma, AgRg no Ag 667222/SP, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJe 24/04/2006). 4. Compulsando os autos, verifica-se às fls. 92, que o imóvel foi arrematado pela credora hipotecária CEF em 05/06/2000, perante o Juiz de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca da Capital, nos autos da ação de rito sumário (95.001.111202-9), movida pelo Condomínio do Edifício Solar 401 em face de José Pereira Cardoso. 5. Frise-se que a ausência do registro da carta de arrematação não pode afastar a responsabilidade da adquirente, no caso, a Caixa Econômica Federal, o que implicaria em admitir a obtenção de vantagem em não proceder ao registro da transferência de propriedade. 6. Conclui-se que a CEF possui legitimidade passiva para a presente lide e deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais, não merecendo reforma a sentença recorrida. 7. Recurso desprovido. 8. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11 do NCPC." TRF2, Sexta Turma Especializada, Apelação Cível 0097381-43.2017.4.02.5101, Relator Desembargador Federal Poul Erik Dyrlund, Julgado em 16/12/2019, por unanimidade.
No caso em tela, a execução abrange os débitos das unidades 110 (Mat. 20.110), 111 (Mat. 20.111) e 112 (Mat. 20.112) do prédio nº 405, Bloco 03, do empreendimento CONDOMÍNIO DO CENTRO EMPRESARIAL WASHINGTON LUIZ. Compulsando os autos, verifica-se, por meio das certidões de "Ônus Reais" anexadas no evento 1.9, que a propriedade dos imóveis em questão foi consolidada em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Vejamos:
Conforme entendimento jurisprudencial, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário o torna legitimado para figurar no polo passivo da execução de débitos condominiais, uma vez que passa a deter o domínio pleno sobre o bem, ressalvado eventual direito de regresso contra o antigo devedor fiduciante pelas cotas vencidas anteriormente à consolidação.
Ademais, a alegação de ausência de posse direta demanda análise fática que foge aos limites da exceção de pré-executividade, devendo ser discutida, se for o caso, em sede de embargos à execução.
Quanto à alegada intempestividade arguida pelo exequente, deixo de acolhê-la, uma vez que a ilegitimidade passiva é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício a qualquer tempo, embora, no caso concreto, a tese não prospere.
Sendo assim, REJEITO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, mantendo a Caixa Econômica Federal no polo passivo da lide.
Intimem-se as partes.
Preclusa esta decisão, prossiga-se com a execução.