Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5004128-82.2023.4.02.5107/RJ
AUTOR: MAYARA DE SOUZA GOMES TORRES
ADVOGADO(A): JOSIANE LOUREIRO DE CASTRO (OAB RJ154192)
AUTOR: CARLOS OTAVIO DUARTE TORRES
ADVOGADO(A): JOSIANE LOUREIRO DE CASTRO (OAB RJ154192)
DESPACHO/DECISÃO
Converto o julgamento em diligência.
Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por MAYARA DE SOUZA GOMES TORRES e CARLOS OTAVIO DUARTE TORRES em face de REALIZA CONSTRUTORA LTDA., CONDOMINIO PORTAL DOS IPES I e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a) a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado com a construtora; b) a declaração de inexistência de débitos relativos ao financiamento, taxas condominiais e IPTU; c) a extinção das cobranças referentes ao financiamento, taxas condominiais e IPTU; d) a devolução dos valores pagos, inclusive a título de entrada e taxa de evolução de obra; e) a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais (aluguéis pagos no período em que não puderam usufruir do imóvel) e danos morais; f) a repetição de indébito referente à taxa de evolução de obra e entrada; g) o cancelamento de seguros considerados indevidos e a restituição dos valores pagos; h) a declaração de nulidade de cláusulas contratuais relativas a caso fortuito e força maior; i) a declaração de responsabilidade solidária das rés.
Como causa de pedir, sustenta, em síntese, que firmou contrato para aquisição de imóvel no empreendimento Portal dos Ipês I, com previsão de entrega em 27/03/2020, prorrogada para 27/09/2020, mas não recebeu as chaves do imóvel até a presente data.
Relata que, na primeira vistoria realizada em 24/04/2020, foram constatados diversos vícios construtivos (avarias em telhas, paredes, cerâmicas rachadas, infiltrações), tendo sido assinado termo de inspeção com apontamento das irregularidades.
Afirma que a construtora não realizou os reparos necessários e não agendou nova vistoria, impedindo a entrega das chaves. Alega que, mesmo sem a posse do imóvel, passou a receber cobranças de taxas condominiais, IPTU e de evolução de obra, além de ter sido negativada em cadastros de inadimplentes. Sustenta que foi compelida a contratar seguros considerados indevidos, caracterizando venda casada.
Argumenta que a responsabilidade pela entrega do imóvel e pelos vícios construtivos é solidária entre a construtora e a instituição financeira, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor e em precedentes jurisprudenciais.
É o relato da narrativa constante da petição inicial. Decido.
Nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, a competência da Justiça Federal firma-se em razão da pessoa, quando há interesse direto de ente federal.
Em se tratando de relação complexa, que envolve diversos atores jurídicos na celebração do contrato em questão, cumpre analisar para estabelecer a fixação da competência desta Justiça Federal, a partir dos fatos narrados e dos pedidos formulados pela parte autora, a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da relação processual.
Como se sabe, a teoria da asserção estabelece que as condições da ação devem ser analisadas em abstrato, ou in status assertionis, tendo em vista as afirmações feitas pelo demandante e os pedidos por ele formulados na petição inicial (REsp n. 1.749.223/CE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 10/2/2023).
No caso, da narrativa fática apresentada na petição inicial é possível extrair causas de pedir distintas, que levam à conclusão de que os pedidos são também distintos em relação aos réus.
Isso porque a autora objetiva com a presente demanda: a) a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado com a construtora; b) a declaração de inexistência de débitos relativos ao financiamento, taxas condominiais e IPTU; c) a extinção das cobranças referentes ao financiamento, taxas condominiais e IPTU; d) a devolução dos valores pagos, inclusive a título de entrada e taxa de evolução de obra; e) a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais (aluguéis pagos no período em que não puderam usufruir do imóvel) e danos morais; f) a repetição de indébito referente à taxa de evolução de obra e entrada; g) o cancelamento de seguros considerados indevidos e a restituição dos valores pagos; h) a declaração de nulidade de cláusulas contratuais relativas a caso fortuito e força maior; i) a declaração de responsabilidade solidária das rés.
Quanto aos pedidos relacionados com os vícios construtivos, inexiste comprovação de solidariedade entre a CEF e a construtora, quer decorrente da lei, quer de contrato.
Outrossim, a partir da análise do contrato de financiamento juntado ao evento 20, OUT5, é possível inferir que a empresa pública ré consta como credora fiduciária no negócios jurídicos firmados (item A2).
O entendimento jurisprudencial predominante no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a responsabilização da CEF por vícios de construção ou até mesmo por eventuais atrasos no cumprimento do cronograma da obra não é imputada ao agente financeiro (STJ, Quarta Turma, REsp nº 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, DJ 06.02.2012), eis que este atuaria como mero intermediador de recursos para a aquisição de imóvel no âmbito do SFH.
Há, no entanto, ressalvas em situações nas quais a CEF atua como gestora de programas federais habitacionais para pessoas de baixa ou baixíssima renda, o que não se enquadra no caso dos autos, sobretudo porque o contrato supracitado não se refere ao programa subsidiado pelo governo. Portanto, o caso dos autos merece análise comum a qualquer contrato no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.
Em razão disso, considerando que a CEF não é garantidora da obra contratada entre particulares, inexiste, ao menos em princípio, legitimidade da referida ré para responder pelos apontados vícios de construção.
Nesse sentido, a jurisprudência do TRF da 2ª Região, confira:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEIS. SFH. VÍCIOS NO EMPREENDIMENTO. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. DECLÍNIO PARA A JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO PREJUDICADO. - De acordo com a orientação jurisprudencial, firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, inexistindo responsabilidade se atuar como agente financeiro em sentido estrito, e no sentido de responsabilizar a Empresa Pública se a mesma atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. - Tendo em vista que, in casu, o contrato não possui vínculo com algum programa de política federal para a promoção de moradia de pessoas de baixa renda, a relação jurídica de direito material entre o mutuário e a CEF está definida no contrato de mútuo para financiamento de unidade imobiliária já construída, sendo, portanto, impertinente a análise de qualquer questão relativa à conservação ou preço do empreendimento, de modo que não teria a Ré, CEF, legitimidade para discutir fatores alheios ao financiamento. - Anulação da sentença que se impõe, com a consequente extinção do feito sem resolução do mérito em relação à CEF, o que acarreta a incompetência absoluta da Justiça Federal para conhecer e julgar o feito em relação aos demais réus, devendo haver declínio de competência em favor da Justiça Estadual. - Recurso prejudicado. (gn) Apelação Cível - Turma Espec. III - Administrativo e Cível Nº CNJ: 0016364- 97.2008.4.02.5101 (2008.51.01.016364-2) RELATOR: Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA APELANTE: TEREZA CRISTINA MOURA ADVOGADO: SANDRO LUIZ SANTOS LIMA APELADO: TCL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS.
Outrossim, igualmente não há pertinência subjetiva da CEF para figurar no polo passivo quanto ao pedido referente às cotas condominiais, uma vez que estas foram cobradas da parte autora pelo condomínio réu.
Desse modo, verifica-se que não há litisconsórcio necessário entre os réus, tratando-se de cumulação própria e simples de pedidos cindíveis, os quais foram indevidamente reunidos na mesma demanda. Isso porque, em relação aos pedidos formulados exclusivamente contra particulares, não se configura qualquer das hipóteses de competência da Justiça Federal previstas no art. 109 da Constituição Federal, sendo esta, portanto, incompetente para processar e julgar tais pretensões.
A propósito, cabe ressaltar que a conexão, por se tratar de regra de modificação de competência, aplica-se apenas às hipóteses de competência relativa, o que não se verifica no caso, uma vez que se trata de competência absoluta, fixada em razão da pessoa.
Assim, os pedidos e fatos narrados na petição inicial que não guardam relação direta com o contrato de financiamento entabulado entre a autora e a CEF devem ser extintos sem resolução do mérito, tendo em vista que, conforme exposto, não há previsão constitucional que fundamente a competência deste Juízo para processar e julgar lides entre particulares (CRFB, art. 109).
Todavia, em respeito ao princípio da não surpresa (artigo 10 do CPC), determino a intimação da parte autora para que se manifeste sobre essa questão no prazo de 15 (quinze) dias.
Após, venham conclusos para sentença.