Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5004296-40.2025.4.02.5002/ES
AUTOR: RAFAELA PATRAO MACHADO FONSECA FARIA SASSO
ADVOGADO(A): HIGOR REAL (OAB ES016251)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
1) Relatório:
Trata-se de ação ordinária proposta por RAFAELA PATRAO MACHADO FONSECA FARIA SASSO em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual postula o recálculo dos termos contratuais do contrato de financiamento imobiliário nº 855551220029; a anulação da amortização que considerou o prazo para entrega do apartamento como aquele previsto em contrato e a condenação por danos morais, tendo em vista que a CEF teria dado início à amortização das parcelas do financiamento antes da entrega efetiva do imóvel.
Requer a antecipação de tutela de urgência para fins de garantir a manutenção da autora na posse do imóvel; suspender a intimação feita via Cartório de Registro de Imóveis para consolidar a propriedade e que a CEF se abstenha de inscrever a autora em cadastros restritivos de crédito.
Pleiteia, ainda, a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita e a inversão do ônus da prova.
É o relato do necessário. Decido.
2) Fundamentação:
2.1) Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de financiamentos habitacionais:
A parte autora alega que o contrato firmado com a CEF é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, com base na súmula 297 do STJ.
Súmula nº 297 do STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável as instituições financeiras.
Ao analisar tal questão, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que o CDC é aplicável aos contratos do Sistema Financeiro de Habitação, desde que posteriores a entrada em vigor do CDC e que não estejam vinculados ao FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais). Vejamos:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DO CDC. NECESSÁRIA A IDENTIFICAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DE ÍNDOLE ABUSIVA NO CONTRATO. DECRETO-LEI 70/66. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. MOMENTO DA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA REFERENCIAL. LEILOEIRO PÚBLICO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A omissão a que se refere o inciso II do artigo 535 do CPC é aquela que recai sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos utilizados pelas partes. Na espécie, o Tribunal local manifestou-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, malgrado não tenha acolhido os argumentos suscitados pela recorrente, o que não inquina a decisão recorrida do vício de omissão.
2. No que toca à adoção das normas do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de serem aplicáveis aos contratos do SFH, desde que não vinculados ao FCVS e posteriores à entrada em vigor da Lei 8.078/90. Todavia, na hipótese dos autos, tem-se que a análise da relação contratual sob a ótica do CDC não implica alteração das conclusões do acórdão impugnado, haja vista que se faz necessária a identificação, no caso concreto, de índole abusiva no contrato, o que, na espécie dos autos, não ocorre.
3. "A tese de inconstitucionalidade do Decreto-lei nº 70/66 já foi rechaçada pelo Supremo Tribunal Federal em diversas oportunidades, de modo que a execução extrajudicial baseada na referida legislação não afronta o princípio do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa" (AgRg no REsp 949.631/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, DJe de 3/3/2009).
4. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido em relação à ausência de irregularidades na execução extrajudicial promovida pela instituição financeira, nos moldes em que ora postulada, demandaria nova análise do acervo fático-probatório dos autos.
5. A Corte Especial deste Tribunal, em sede de recurso representativo de controvérsia repetitiva (REsp 1.110.903/PR), firmou o entendimento de que o procedimento de reajuste do saldo devedor do mútuo hipotecário antes da respectiva amortização é legítimo.
6. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 969.129/MG, submetido ao rito dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que é possível a utilização da Taxa Referencial como índice de correção monetária do saldo devedor de mútuo habitacional vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação.
7. Quanto à contratação de leiloeiro público, o fundamento do acórdão recorrido, autônomo e suficiente à sua manutenção, não foi impugnado nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência da Súmula 283/STF.
8. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp n. 1.216.391/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2015, DJe de 20/11/2015.)
No caso em tela, o contrato foi pactuado na data de 03/06/2011 (fl. 29 do ev. 1.7) e não há menção de vínculo contratual ao FCVS, aplicando-se, por consequência, as disposições do CDC, nos termos da orientação do STJ.
2.2) Da tutela de urgência:
O deferimento da tutela de urgência reclama o preenchimento das condições do art. 300, caput, do CPC, que impõe a presença, ao mesmo tempo, de probabilidade do direito alegado pela parte autora e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além do cumprimento do pressuposto específico previsto no art. 300, §3º, do CPC, no sentido de que a tutela de urgência somente será deferida quando não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Partindo dessas premissas e após a análise dos fatos narrados, com a documentação acostada à inicial, identifico verossimilhança na tese da Autora e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, aptos a justificar o deferimento da tutela provisória de urgência.
Inicialmente, o parágrafo único da cláusula quarta (prazo de construção) do contrato de ev. 1.7 (fl. 06) estabelece que, findo o prazo fixado para o término da construção, ainda que não concluída a obra, será dado início ao vencimento das prestações de amortização, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato, sob pena de vencimento antecipado da dívida.
Ocorre que, ao menos em sede de cognição sumária, à luz da boa-fé objetiva (art. 51, IV, do CDC) e da função social do contrato, entendo que a referida cláusula deve ser mitigada para se considerar que a amortização do contrato do SFH apenas deverá iniciar após o imóvel ser efetivamente concluído e entregue em condições de habitabilidade, e não após o escoamento de um prazo formal para término da construção inicialmente previsto e que foi flagrantemente descumprido.
É desarrazoado e excessivamente oneroso para a consumidora imputar-lhe o ônus de iniciar o pagamento do principal de uma dívida por um bem do qual esteve injustamente privada de usufruir.
Além disso, a própria CEF, em documento dirigido ao Procon e assinado pela Gerência Geral, informa no ev. 1.5 que não está aplicando a cláusula descrita acima em favor do mutuário, visto que, caso isso fosse efetivado, aumentaria de forma significativa a inadimplência dos contratos, reforçando que o mutuário "não teve o imóvel entregue, e vai começar a pagar a parcelas de juros + amortização".
Analisando o documento de ev. 1.21, percebe-se que, no período de abril/2019 a maio/2025, a autora estava com 74 parcelas em atraso.
Ocorre que, como o imóvel foi entregue na data de 06/06/2022 (ev. 1.6), o cálculo de eventuais parcelas em atraso deveria ser feito a partir da data da entrega efetiva, qual seja: 06/06/2022, e não a partir de abril/2019, haja vista que a própria CEF reconheceu que tal conduta aumentaria a inadimplência dos contratos.
Desse modo, considerando que o documento de ev. 1.21 informa a existência de cobrança anterior à entrega efetiva do imóvel, que a CAIXA teria se comprometido a amortizar as parcelas posteriormente à entrega do imóvel e que o art. 48 do Código de Defesa do Consumidor prevê que as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, constata-se a presença de probabilidade do direito pela existência de conduta contraditória por parte da instituição financeira.
No que tange ao risco de dano, sua presença é inerente à demanda, na medida em que a autora foi notificada extrajudicialmente no ev. 1.10 para pagar o débito do financiamento, de forma que a ausência do pagamento levará o imóvel a leilão, nos termos da previsão contratual de fl. 24 do ev. 1.7.
Assim, considerando a presença dos requisitos autorizadores da tutela, a sua concessão é a medida mais adequada ao caso.
3) Conclusão:
Ante o exposto:
3.1) DEFIRO a tutela provisória de urgência para determinar que a CEF, no prazo de 05 (cinco) dias, suspenda a intimação feita via Cartório de Registro de Imóveis e abstenha-se de inscrever a autora em cadastros restritivos de crédito e de efetuar medidas que retire a autora da posse do imóvel vinculado ao contrato nº 855551220029, devendo comprovar o cumprimento da tutela no prazo de 15 (quinze) dias.
3.2) DEFIRO os benefícios da gratuidade da justiça em favor da parte autora, na forma dos arts. 98 e 99, §1º, do CPC, em virtude da inexistência de elementos capazes de afastar a presunção de veracidade da alegação de insuficiência, nos termos do artigo 99, §3º do CPC. Anote-se.1
3.3) DEFIRO a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, considerando que a relação entre as partes é de natureza consumerista, devendo a CEF demonstrar que a cobrança dos débitos em atraso do contrato nº 855551220029 possui como termo inicial a data da entrega efetiva do imóvel, ocorrida em 06/06/2022.
Registro, no entanto, que referido deferimento não importa em considerar verdadeiras as assertivas da parte autora de per si, senão isentá-la de comprovar fato que não se mostre ao seu alcance, mas que pode ser ilidido com maior facilidade pela fornecedora do serviço, mediante prova em contrário.
3.4) Da análise do relatório de prevenção gerado pelo Sistema e-Proc, verifico a inexistência de prevenção deste feito com os processos indicados automaticamente. Anote-se.2
Ressalto, entretanto, que tal análise não desonera a parte autora de denunciar a prevenção, sob pena de incidir em litigância de má-fé (art. 80, V, do CPC), assim como não desonera a ré dos ônus processuais estabelecidos pelo artigo 337 do CPC (art. 286 da Consolidação de Normas da Corregedoria-Regional da Justiça Federal da 2ª Região).
3.5) Deixo de designar data para realização da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334 do CPC, porque esta Subseção Judiciária, até o momento, não dispõe de centro próprio para solução consensual de conflitos – CEJUSC – e, não se podendo utilizar da estrutura da Subseção da capital do Estado (Portaria nº TRF2-PNC-2016/00003, de 26/04/16), a sua realização neste Juízo – cujo agendamento certamente não se daria em tempo razoável devido ao volume de demanda – deporia contrariamente ao princípio constitucional da razoável duração do processo (art. 5º, LXXVIII), além de que a autocomposição, a teor do art. 139, V, do CPC, é medida cabível em qualquer fase do processo, podendo ser realizada oportunamente caso as partes manifestem interesse.
3.6) Cite-se a parte ré para que tome conhecimento dos termos da presente ação e, querendo, apresente contestação, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (ou em dobro, se for o caso), estando ciente de que deverá especificar as provas que pretende produzir, individualizando-as e esclarecendo sua pertinência com o objeto da demanda (art. 336).
3.7) Apresentada a contestação e sendo alegada qualquer das matérias elencadas nos arts. 350 e 351 do CPC, intime-se a parte autora para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (ou em dobro, se for o caso), oportunidade em que deverá informar se há outras provas a produzir, especificando e justificando a sua pertinência.
3.7.1) Decorrido o prazo sem a apresentação da contestação, intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (ou em dobro, se for o caso), indicar eventuais provas que ainda pretende produzir, especificando-as, bem como fundamentando a sua pertinência. Registro que a revelia e a existência de seus efeitos serão aferidos oportunamente.
3.8) Havendo juntada de novos documentos, dê-se vista à parte contrária, pelo prazo de 15 (quinze) dias úteis (ou em dobro, se for o caso), nos termos do art. 437, § 1º, do CPC.
3.9) Apresentadas as peças ou decorridos os prazos in albis, voltem-me os autos conclusos.
3.10) Intimem-se.
1. Ato já providenciado, a fim de otimizar o trabalho das diligências cartorárias.
2. Ato já providenciado, a fim de otimizar o trabalho das diligências cartorárias.