Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5075335-91.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: ROBSON CONTREIRA DA SILVA
ADVOGADO(A): ROSELI COELHO DE FREITAS (OAB RJ152118)
DESPACHO/DECISÃO
Trato de Ação pelo Procedimento Comum ajuizada por ROBSON CONTREIRA DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a concessão de liminar para determinar, imediatamente, A SUSPENSÃO DO LEILÃO DE IMÓVEIS 0044/0225 - BEM: 8787707175023, bem como a arrematação e todos os seus efeitos, sendo vedada a imissão na posse pelo suposto arrematante do imóvel, situado na rua Assis Carneiro, nº 80, apartamento 312, bloco 3, Piedade, CEP 20.740-260, registrado sob a matrícula 127308, no livro 2, no Sexto Serviço Registral de Imóveis, da Comarca da Capital, Rio de Janeiro, RJ, com impedimento de escritura, sob o ofício a ser expedido no Sexto Serviço Registral de Imóveis, da Comarca da Capital-RJ, por falta de notificação do Autor, tendo a Ré a obrigação de notificar o leiloeiro, acerca da suspensão do leilão, sob pena de multa diária de R$2.000,00 (dois mil reais), e que sejam confirmados os seus efeitos em sentença.
Afirma que com o deferimento da liminar, se compromete a depositar em Juízo, a quantia de R$18.990,00 (dezoito mil novecentos e noventa reais), atualizado com juros e atualização monetária até o dia do aludido deferimento, bem como que seja o Autor intimado para adimplir havendo valores a complementar;
Ao final, no mérito requer:
a) que seja declarada a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em nome da Ré, situado na rua Assis Carneiro, nº 80, apartamento 312, bloco 3, Piedade, CEP 20.740-260, registrado sob a matrícula 127308, no livro 2, no Sexto Serviço Registral de Imóveis, da Comarca da Capital, Rio de Janeiro, RJ.
b) que seja determinado que a Ré que refinancie o contrato de financiamento com o autor, sob o nº 878770717502-3, do imóvel situado na rua Assis Carneiro, nº 80, apartamento 312, bloco 3, Piedade, CEP 20.740-260, registrado sob a matrícula 127308, no livro 2, no Sexto Serviço Registral de Imóveis, da Comarca da Capital, Rio de Janeiro, RJ, bem como que efetue a transferência do RGI para o nome do Autor;
c) que seja a ré condenada nas custas judiciais, bem como honorários advocatícios estes arbitrados na ordem de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação;
Requer, ainda, a inversão do ônus da porva e a concessão da gratuidade de justiça.
Alega que, no dia 26/11/2019, o Autor se dirigiu ao stand da Cury Construtora e Incorporadora S.A., situado na rua Elias da Silva, Piedade-/RJ, tendo pactuado o contrato de compra e venda do imóvel, ainda na planta, bem como o financiamento junto a Ré, sendo este o seu ÚNICO IMÓVEL.
Informa que efetuou o pagamento da entrada e das parcelas, tendo início a 1ª parcela em setembro de 2019, na quantia de R$461,96 (quatrocentos e sessenta e um reais.
Acrescena que o referido financiamento junto a Ré, possui o contrato sob o nº 878770717502-3, do imóvel situado na rua Assis Carneiro, nº 80, apartamento 312, bloco 3, Piedade, CEP 20.740-260, registrado sob a matrícula 127308, no livro 2, no Sexto Serviço Registral de Imóveis, da Comarca da Capital, Rio de Janeiro, RJ, na quantia de R$164.000,00 (cento e sessenta e quatro mil reais), para ser paga em 283 (duzentos e oitenta e três) parcelas, com início em 25/12/2019 e findando-se em 25/06/2046.
Pontua que, contudo, por questões afetas ao andamento das suas atividades negociais, o Autor se encontrava inadimplente com algumas parcelas do financiamento.
Informa que, no dia 27/01/2023, o Autor sofreu uma injusta medida restritiva (Doc. Anexo), no qual foi obrigado a se afastar do lar, sobretudo foi vedada a comunicação do Autor com a sua ex-esposa que, a partir de então, esta ficou com a posse do bem. O Autor mal teve tempo de pegar alguns documentos, até mesmo determinados documentos do contrato objeto da lide ficaram fora do seu domínio. A partir desta data, o Autor não pode mais retornar àquele endereço, passando por uma enorme turbulência financeira, foi obrigado a residir temporariamente, de favor, na casa dos filhos e familiares.
Destaca que, estando mais estabilizado, no dia 27/05/2025, o Autor se dirigiu a agência da Ré, situada em Campo Grande/ RJ, com o objetivo de quitar as parcelas vencidas, bem como renegociar a dívida, ocasião em que foi orientado pelo preposto da Ré a ir ao cartório para retirar uma certidão do ônus reais.
Aduz que, após 7 (sete) dias portando a referida certidão, o Autor se dirigiu a aludida agência, sendo informado pelo mesmo preposto que, se o bem estivesse no nome dele haveria a possibilidade de renegociar, mas, se estivesse no nome da Caixa Econômica Federal, essa possibilidade seria nula, pois o imóvel iria a leilão, sendo certo que o Autor perderia tudo que pagou no financiamento, como se deu no caso concerto, vez que a titularidade da Ré já se encontrava no Registro Geral de Imóveis (RGI), tendo dito o preposto da Ré que não haveria a possibilidade de renegociação da dívida, acrescentando, ainda, que não havia mais nada a fazer, salvo por meio das vias judiciais
Assevere que não foi intima para purgar a mora, ou seja, não foi intimado previamente para pagar o débito.
Acrescenta que para sua surpresa e desespero, no dia 13/07/2025, O AUTOR RECEPCIONOU UM E-MAIL DA RÉ com uma Notificação Extrajudicial - Leilão de Imóveis 0044/0225 - Bem: 8787707175023, informando que o imóvel deveria ser desocupado no prazo de 10 (dez) dias a partir da publicação do edital do imóvel a ser leiloado no 1° Leilão Público no dia 01/09/2025, às 10:00h e o 2° Leilão Público no dia 08/09/2025, às 10:00h, assegurando o direito de preferência para aquisição do bem ao Autor, na quantia de R$ 197.154,57 (cento e noventa e sete mil cento e cinquenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos), a ser paga somente à vista ou com a sua conta vinculada ao FGTS, valor este que o autor não possui (Doc. Anexo).
Destaca que, efetuando busca no site do leilão, o Autor constatou a publicação da 1ª Praça no dia 01/09/2025, às 10:00h, no valor de R$214.316,13 (duzentos e quatorze mil trezentos e dezesseis reais e treze centavos) e da 2ª Praça no dia no dia 08/09/2025, às 10:00h, na quantia de R$197.154,57 (cento e noventa e sete mil centos e cinquenta reais e cinquenta e sete centavos).
Pondera que se a a Ré notificou extrajudicialmente o Autor acerca do leilão do imóvel, via correio eletrônico, por qual motivo não o notificou da mesma forma para purgar a mora e renegociar a dívida? É notório que o banco sempre possuiu meios de contato com o Autor (endereço residencial, correio eletrônico, telefônico etc.), inclusive, O AUTOR É TITULAR DA CONTA NO BANCO DA PRÓPRIA RÉ (CEF) DE Nº 000588698545-6, AGÊNCIA Nº 1024, situada em Jacarepaguá, sendo certo que a Ré possui todos os meios de contato do Autor como pessoa física e jurídica, mas de máfé não o notificou.
Assevera que a ré ignorou o que preceitua o § 4º-B, do art. 26, Lei nº 9.514, de 20/11/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, no qual estabelece que, na hipótese de o devedor ter fornecido CONTATO ELETRÔNICO NO CONTRATO, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.
Acrescenta que, no dia 21/07/2025, se dirigiu a agencia da Ré, situada no Largo Verdun, Grajaú-RJ, sendo atendido pelo gerente, que lhe informou que, apesar do valor do leilão do imóvel ser de R$214.316,13 (duzentos e quatorze mil trezentos e dezesseis reais e treze centavos), o débito total atualizado do contrato de financiamento, incluindo as parcelas vincendas, sendo pago à vista, naquele dia, estaria no montante de R$120.832,70 (cento e vinte mil oitocentos e trinta e dois reais e setenta centavos).
Inicial e documentos anexados no evento 1.
Há pedido de Gratuidade.
É o relatório. Decido.
1 - A mera afirmação de hipossuficiência econômica, isolada de qualquer outro elemento, não é suficiente para a concessão do benefício pretendido, razão pela qual determino a intimação da parte autora para comprovar, documentalmente, em quinze dias, a ocorrência dos pressupostos legais autorizadores para a concessão da gratuidade de justiça, de forma a demonstrar seu estado de pobreza, nos termos do parágrafo único do artigo 2º da Resolução nº 305/2014 do CJF (“Considera-se em estado de pobreza aquele que se encontra em situação econômica que não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou da família”), com a apresentação de seu(s) comprovante(s) de rendimentos recentes e declaração de hipossuficiência econômica, sob pena de indeferimento da gratuidade.
Ressalto, desde já, que a declaração de isento do Imposto de Renda não tem o condão de comprovar o estado de hipossuficiência financeira.
Ciente de que o não cumprimento da presente determinação, no prazo acima, implicará no indeferimento da Gratuidade de Justiça.
2 - A despeito da determinação contida no item "1" acima, passo à análise do pedido de inversão do ônus da prova.
Conforme se depreende da leitura do Código de Defesa do Consumidor, ao julgar um caso que envolva relação consumerista, o juiz poderá determinar a inversão do ônus probatório em favor do consumidor, por ser este, em tese, a parte mais vulnerável da relação jurídica (Lei n. 8.078/90, art. 6º, VIII).. Entretanto, a própria lei deixa claro que tal inversão não é automática, dependendo da análise de verossimilhança das alegações, sujeita a apreciação do Juízo.
Confira-se nesse sentido, o entendimento da jurisprudência:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA.
1. "A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não é automática, dependendo da constatação, pelas instâncias ordinárias, da presença ou não da verossimilhança das alegações do consumidor.".(AgInt no AREsp 1328873/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 18/12/2019). Incidência da Súmula 83 do STJ. 1.1. A conclusão a que chegou o Tribunal de origem, relativa ao não cabimento da inversão do ônus da prova, fundamenta-se nas particularidades do contexto que permeia a controvérsia. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. É firme a orientação do STJ de que a impertinência do dispositivo legal apontado como violado, no sentido de ser incapaz de infirmar o aresto recorrido, revela a deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula 284 do STF. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1674838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020)
Ora, a alegação da parte autora de da necessidade "de que a requerida informa a matrícula em nomeda requerente, visto que esta não possui absolutamente informação alguma do imóvel em questão, bem como para que a requeirda informe o valor atual das parecelas em aberto", não se presta, por si sós, para que o Juízo a acolha para deterimar a inversão do ônus da prova.
De fato, trata-se de matéria objetiva, cuja confirmação depende de avaliação da situação fática do contrato, não podendo as alegações autorais serem tomadas a seco pelo juízo meramente pelo fato de a parte autora encontrar-se em situação de consumidora na relação jurídica.
Assim, INDEFIRO o pedido de inversão do ônus probatório.
3 - Superada a questão do item "2" acima e a despeito da determinação contida no item "1", passo à análise do pedido liminar.
No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do NCPC, hei que observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
No que tange ao primeiro requisito, observo que os documentos acostados aos autos não evidenciam a probabilidade do direito alegado pela parte autora.
De fato, consoante narrativa da inicial, tendo o autor, conforme afirmado por ele mesmo, deixado de pagar as prestações do contrato de mútuo celebrado, para aquisição de casa própria, foi deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
De fato, consoante narrativa da inicial, tendo a parte autora, conforme afirmado por ela mesmo, deixado de pagar as prestações do contrato de mútuo celebrado, para aquisição de casa própria, foi deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
Pois bem, ante a impontualidade confessada pela autora no pagamento das prestações e, estando o contrato garantido por alienação fiduciária, à CEF impõe-se a observância aos ditames do Capítulo II da Lei nº 9.514/97, em especial dos artigos 26 e 27, que assim estabelecem:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
§ 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Pois bem, verifico que as anotações constantes Certidão de ônus reais/Matrícula dos imóveis objeto do presente feito, conforme a seguir:
- permitem inferir que a Intimação do autor/devedor por Edital se deu em vista de a notifficação promovida pelo Registro de Títulos terem tido resultado negativo.
Assim sendo, em uma análise não exauriente propícia a esse momento processula, consideram que as anotações colacionadas acima infirmam as alegações da parte autora de que não teria sido intimado para purgar a mora, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF
Ora, embora o §3 do artigo 26 da Lei 9.514/1997, disponha sobre a intimação pessoal do dever para purgar a mora, fato é que o mesmo dispositivo legal dispõe que a "intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)"
Lei 9.514/1997
Art. 26
(...)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Verifico, ademais, que os parágrafos §3-A, §3-B do artigo 26 da Lei 9.514/1997,, afastam a necessidade de intimação pessoal, conforme in verbis:
Art. 26
(...)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Destaco, por fim, que o §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, permite, como se deu no presente caso, a intimação por edital.
Art. 26
(...)
,§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
No presente feito, o Oficial do 4º Registro de Imóveis - RJ atestou, com a fé pública que lhe é inerente, através da averbações colacionadas acima, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com a regular intimação do fiduciante para a purgação da mora através de Edital.
Destaco, outrossim, no que tange aos leilões, que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023 expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há que falar em intimação pessoal, conforme sustentando pela parte autora.
Saliento, outrossim, que o artigo 27 do Lei 9.514/1997 dispõe que após a consolidação da propriedade fiduciária é assugrado ao devedor ficuciante, não mais o direito de purgar a mora, mas tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).
Saliento, ademais, que a alegação de irregularidade na execução do contrato e de vícios no procedimento de execução dependem de prova a ser produzida, sob o crivo do contraditório, durante o curso da instrução.
De fato, não há como saber, de plano, se as normas relativas ao leilão extrajudicial efetivamente foram descumpridas.
Não visualizo, por ora, elementos nos autos que conduzam, ainda que provisoriamente, à conclusão de que a CEF tenha violado o procedimento previsto na Lei 9514/97.
Pertinente a transcrição da ementa a seguir, que demonstra o entendimento do Eg. TRF da 2ª Região quanto à matéria:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. 1. A hipótese consiste em agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de antecipação dos efeitos da tutela, que indeferiu pedido visando que a CEF se abstivesse de alienar o imóvel ocupado pelos autores a terceiros, ou ainda, de promover atos para sua desocupação, suspendendo todos os efeitos do leilão desde a notificação extrajudicial. 2. A concessão de tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, através de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá à lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso. Precedentes do STJ e desta Corte. 3. Em se tratando de contrato com alienação fiduciária e conforme previsão contratual, em caso de inadimplência por três meses, é aberta, ao credor fiduciário, a possibilidade de consolidar a propriedade em seu nome, caso, intimado, o devedor não purgue a mora. 4. Iniciado o procedimento previsto em lei para retomada do imóvel, sua desconstituição só poderá se dar através de provas cabais que demonstrem a existência de vício, no decorrer da ação principal, a qual este agravo está vinculado, ressaltando que até o atual momento processual, a parte agravante não logrou evidenciar qualquer nulidade que macule o procedimento de execução extrajudicial. 5. Não comprovado os requisitos autorizadores da tutela antecipada, imperativa a manutenção da decisão agravada. 6. Agravo de Instrumento desprovido. (TRF 2ª Região, Agravo de Instrumento 201302010176009, Relator Juiz Federal Convocado FLAVIO OLIVEIRA LUCAS, 25/08/2014)
Saliento que nem mesmo a afirmação do autor de que teve problemas financeiros e que, por isso, ficou em mora com a requerida, não basta para evidenciar a probabilidade do direito vindicado, seja com base na teoria da onerosidade excessiva, o que não foi suscitado pelo autor, seja com base na teoria da imprevisão.
Importante notar, in casu, que a teoria da onerosidade excessiva, positivada no art. 478 do Código Civil, exige, para ser acolhida, tal qual a teoria da imprevisão, a concorrência cumulativa de fato imprevisível e extraordinário, com força para romper o equilíbrio econômico financeiro das bases comerciais, impondo, por consequência, a alternativa da readequação do contrato ou a sua resolução.
Ora, a alegação de teve problemas financeiros, por exemplo, e que, por isso, ficou em mora com a requerida não autorizam a aplicação da teoria da imprevisão, uma vez que estes fatos não se apresentam como ocorrências supervenientes imprevisíveis, de caráter geral, no cumprimento do contrato e. assim sendo, a situação econômico-financeira dos mutuários é inoponível ao credor hipotecário, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo.
É inconteste que quem faz um financiamento de longo prazo sabe que corre o risco de variações salariais, com a perda ou redução da renda, ou até mesmo o desemprego. Tais situações não se submetem à teoria da imprevisão. A simples alegação de diversas dificuldades e de se estar em dificuldades financeiras, embora trate situação extremamente indesejável, não cuida de fato de todo imprevisível ou extraordinário, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil), mormente ante a ausência do requisito "extrema vantagem para a outra".
Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.
4 - Apenas após atendido o item "1" pela parte autora e decidida a questão da gratuidade umpra a Secretaria do Juízo as seguintes diligências:
A) Cite-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, para apresentar contestação, bem como toda a documentação que tiver relativa à presente demanda, principalmente os relativos ao procedimento de execução extrajudicial, consolicadação da propriedade em seu favor e os atos de alienação, nos termos do art. 238 do CPC/15, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC/15. Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC/15.
B) Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC/15.
C) Transcorrido o prazo do item "B", intime-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em provas. Prazo: 15 (quinze) dias.
D) Cientes as partes de que quando da apresentação das contestações e da réplica deverão as partes apresentarem manifestação acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC/15).
E) Por fim, voltem-me conclusos para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença.