Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5097373-34.2024.4.02.5101/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO RIO VIDA RESIDENCIAL CLUBE I
ADVOGADO(A): ANDERSON BRUNO MOREIRA DE MORAES (OAB RJ157979)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de embargos à execução opostos pela CEF no Evento 8.
Preliminares
Da legitimidade passiva da CEF
A questão acerca da legitimidade passiva da CEF está atrelada ao próprio mérito e, como tal, será apreciada adiante.
Mérito
Sobre a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais, assim dispõe a Lei nº 9.514/97:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”
Referido artigo é corroborado pelo art. 1.368-B do Código Civil de 2002, incluído pela Lei nº 13.043/2014, que prevê em seu parágrafo único que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
Conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
Confira-se:
DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.
2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.
4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.
7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.
A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.
8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.
9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
10. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE.PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt no AREsp n. 1.637.467/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.)
As obrigações referentes às cotas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que recaem sobre o atual proprietário, independentemente de posse anterior. Vejam-se os seguintes precedentes:
DIREITO CIVIL - CEF - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE -RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5000184-38.2024.4.02.5107, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 07/11/2024)
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO FAR. RESPONSABILIDADE DA CEF. SENTENÇA PROCEDENTE. RECURSO DA CEF. ALEGAÇÃO DE QUE IMÓVEL ESTÁ OCUPADO POR ARRENDATÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO RGI. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO DE SATISFAÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5011339-30.2023.4.02.5121, 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 15/10/2024)
E havendo a consolidação da propriedade pela CEF, esta passa a arcar integralmente com o débito existente, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, cabendo a ação regressiva pela CEF contra o fiduciante.
Neste sentido, confira-se o julgado abaixo:
ADMINISTRATIVO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO (CEF). AUSÊNCIA DE PROVA DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM SEU FAVOR, BEM COMO DA SUA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL OBJETO DA EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. -Trata-se de apelação interposta pelo CONDOMINIO JARDIM PARADISO XIX em face de sentença que, em sede de embargos à execução, julgou procedente o pedido para reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF para figurar na ação de execução veiculada através do processo nº 5105724-69.2019.4.02.5101 e julgou extinta a execução, sem resolução de mérito em relação à CEF, na forma dos artigos 485, inciso VI e 924, inciso III, ambos do CPC/15. Ademais, condenou o embargado nas despesas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, devidamente atualizado. -Verifica-se, da certidão de matrícula, registrado sob o nº 88.375 do Ofício de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Nova Iguaçu/RJ, que o imóvel localizado na Rua Dr. Albert Sabin, JD 19, Casa 97, Campo Alegre, Nova Iguaçu, Rio de Janeiro, RJ, foi adquirido por DENISON COELHO PEREIRA e por CARINE PETERS SILVA DE OLIVEIRA, através do Programa Minha Casa Minha Vida, em 19/02/2016, com registro do contrato de compra e venda, em 08/07/2016. -A Caixa Econômica Federal figura como credora fiduciária do aludido imóvel, dado em garantia da dívida em contrato de alienação fiduciária. -Com efeito, conforme bem asseverado pelo Il. Magistrado a quo, "A alienação fiduciária de imóvel é a operação por meio da qual o devedor (fiduciante), visando garantir determinada obrigação frente ao credor fiduciário, concede-lhe a propriedade resolúvel do bem, cuja posse fica desdobrada entre ele, que assume a condição de possuidor direto, e aquele, que se torna possuidor indireto, nos termos do artigo 23 da Lei n.º 9.514/97. E, sendo ambos possuidores do imóvel (um direto e outro indireto), seria legítimo, a princípio, o endereçamento da ação de cobrança de quotas condominiais - obrigação propter rem - contra o credor fiduciário" (JFRJ, Evento 19, SENT1). -Assim, o cerne da controvérsia, na hipótese, consiste em averiguar se a CEF, credora fiduciária, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, é parte legítima para responder como devedora pelo pagamento de cotas condominiais inadimplidas. -Consoante se depreende da análise do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997, bem como do entendimento emanado pelo Egrégio STJ, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, o credor fiduciário (no caso a CEF) não pode ser cobrado pelos débitos condominiais, mesmo sendo proprietário ou titular de direito real. Se a ação for ajuizada em face do credor fiduciário antes de sua imissão na posse, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva. Mas uma vez imitido na posse, o credor responde pelos débitos posteriores e pelos anteriores, ainda que quanto aos anteriores tenha direito de regresso em face do devedor fiduciante, como em qualquer alienação ou transferência da unidade autônoma. Desse modo, denota-se que a alienação fiduciária em garantia não desnatura a natureza propter rem da cota condominial. A imissão na posse e a consolidação da propriedade servem como marco para definir o momento a partir do qual o credor fiduciário passa a responder pelas cotas condominiais de qualquer período, desde que não prescritas, e não para definir quais cotas condominiais são de sua responsabilidade. -Portanto, na espécie, tendo em vista a ausência de comprovação nos autos da consolidação da propriedade pela CEF, tampouco da sua imissão na posse do imóvel objeto da execução, conclui-se pela sua ilegitimidade passiva para responder pelos encargos condominiais. -Na mesma perspectiva, merece destaque jurisprudência recente do STJ; EREsp 1413977, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, DJe 01/06/2021. -Recurso do CONDOMINIO JARDIM PARADISO XIX desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor anteriormente fixado pelo Juízo a quo, nos termos do art. 85, §11 do CPC/2015. (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5051865-07.2020.4.02.5101, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Desembargadora Federal VERA LUCIA LIMA DA SILVA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 22/03/2022)
No caso, os imóveis tiveram a sua propriedade consolidada em favor da executada em:
Unidade 402 (Bloco 09) - 13/09/2023 (AV-13, fl. 14, Evento 1.2)
Unidade 503 (Bloco 22) - 01/02/2023 (AV-12, fl. 14, Evento 1.3)
Unidade 503 (Bloco 09)- 09/03/2023 (AV-11, fl. 14, Evento 1.4)
Unidade 503 (Bloco 02)- 17/01/2023 (AV-12, fl. 14, Evento 1.5)
Unidade 502 (Bloco 06)- 25/10/2022 (AV-13, fl. 14, Evento 1.6)
Unidade 404 (Bloco 13)- 18/04/2023 (AV-10, fl. 14, Evento 1.7)
Unidade 504 (Bloco 19)- 08/01/2024 (AV-11, fl. 14, Evento 1.8)
Desse modo, a consolidação da propriedade torna a CEF responsável pelo pagamento das cotas condominiais, nos termos da legislação e remansosa jurisprudência sobre o tema, inclusive sobre período anterior a tal fato, por se tratar de obrigação propter rem, como acima exposto.
Diante do exposto, REJEITO OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para reconhecer a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamento das cotas condominiais cobradas nos autos.
No tocante aos honorários, observo que os cálculos apresentados nos Eventos 1.2 a 1.8 incluem verba honorária no percentual de 20%. Todavia, a fixação de honorários advocatícios constitui atribuição do juízo, não competindo à parte exequente estabelecer o percentual devido.
Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, de acordo com o art. 55, da Lei nº 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001.
Intimem-se.