Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5005428-75.2025.4.02.5118/RJ
AUTOR: PRISCILA DO CARMO SILVA
ADVOGADO(A): VANESSA LUANA GOUVEIA SALES (OAB RJ260291)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Ação de Anulação de Negócio Jurídico com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Priscila do Carmo Silva em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando, em sede liminar, a suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 15 de julho de 2025, alegando vícios no procedimento, em especial a ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões.
Alega a autora que era proprietária do imóvel situado na Rua Carolina Ferreira, nº 192, Belford Roxo/RJ, matrícula nº 11.447 do registro de imóveis competente. O imóvel foi adquirido em 11 de fevereiro de 2016, pelo valor de R$ 126.614,00, tendo sido alienado fiduciariamente à ré pelo valor de R$ 92.375,00.
Devido a dificuldades financeiras, a autora entrou em mora, e a CEF consolidou a propriedade do imóvel em 14 de novembro de 2024, conforme matrícula acostada aos autos. Após a consolidação, a autora tomou ciência de que o imóvel seria levado a leilão extrajudicial, com primeiro leilão agendado para 15 de julho de 2025, conforme edital publicado em sítio da internet.
Contudo, afirma nunca ter sido notificada para purgar a mora ou sobre a realização do leilão, o que entende configurar vício insanável no procedimento extrajudicial.
É o relatório. Decido.
Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade de justiça, nos termos do art. 99 do CPC.
Passo à análise da tutela provisória de urgência.
Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão da tutela provisória exige a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
No caso em análise, a autora reconhece sua inadimplência e informa que a consolidação da propriedade em favor da ré ocorreu em 14/11/2024, o que está devidamente averbado na matrícula nº 11.447, presumindo-se, nos termos do art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, que houve regular constituição em mora.
Embora alegue não ter sido notificada, incumbe à autora o ônus de demonstrar vício específico no procedimento, não sendo suficiente a mera negativa de recebimento. O edital do leilão foi devidamente publicado, com datas claras para as hastas, constando inclusive na matrícula do imóvel o histórico do procedimento.
Além disso, a autora não demonstrou ter buscado exercer o direito de preferência (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97), nem houve qualquer proposta de purgação da mora ou depósito judicial visando impedir o leilão.
Ressalta-se ainda que o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97 estabelece que, salvo vício quanto à notificação para purgação da mora, as demais controvérsias devem ser resolvidas em perdas e danos, não impedindo a realização do leilão ou reintegração de posse.
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a ausência de notificação pessoal não implica nulidade do procedimento se houver ciência inequívoca do devedor e ausência de providências para adimplir a dívida ou exercer o direito de preferência.
Dessa forma, não se encontram presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência, sobretudo diante da ausência de prova inequívoca do vício alegado e da não comprovação de tentativa de quitação ou regularização do débito.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. DESCABIMENTO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. - A agravante busca a reforma da decisão, que indeferiu a antecipação da tutela jurisdicional, na qual objetivava a anulação da consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial do imóvel. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado "Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema de Financeiro da Habitação”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária. Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. - Ressalte-se que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado.
(TRF-3 - AI: 50008007820244030000, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 20/06/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 25/06/2024)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI n.º 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO COMPROVADA. PURGAÇÃO DA MORA. LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. A CEF promoveu a notificação pessoal do apelante para purgar a mora, por meio dos editais expedidos pelo Cartório de Títulos e Documentos e publicados em jornal de grande circulação local, além de ter encaminhado para o endereço do devedor as notificações dos leilões, obedecendo ao rito exigido pela Lei n.º 9.514/97 e Decreto-Lei n.º 70/66. 2. De outro lado, a parte apelante, embora tenha confessado o seu estado de inadimplência e estivesse ciente da consolidação da propriedade em favor da CEF, não demonstrou nos autos a adoção de qualquer conduta no sentido de purgar a mora, seja apresentando proposta de acordo ou ainda consignando em pagamento ao menos as parcelas vencidas, comprovando, assim, interesse e capacidade financeira para impedir a alienação do imóvel em hasta pública. 3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). 4. Cumpre destacar que a parte recorrente expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, em razão de haver ingressado com a presente ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de suspensão de qualquer ato expropriatório da sua posse, em data próxima ao dia agendado para a realização da hasta pública, com pedido de tutela antecipada, não cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 5. Apelação desprovida.
(TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL: 10034263520194013504, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON RAMOS, Data de Julgamento: 26/03/2024, DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: PJe 26/03/2024 PAG PJe 26/03/2024 PAG)
Por fim, conforme documento acostado aos autos, o primeiro leilão foi designado para o dia 15/07/2025, não havendo, até o momento, qualquer informação nos autos sobre seu resultado, se houve arrematação, valor da arrematação, adjudicação ou eventual anulação.
Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência, nos termos do art. 300 do CPC.
Cite-se a parte ré para, no prazo legal, apresentar contestação, facultando-se a manifestação sobre o interesse na realização de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC.
Intime-se a autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informe nos autos o resultado do leilão realizado em 15/07/2025, juntando, se possível, cópia da ata de leilão, termo de arrematação, informação oficial do site da Caixa Econômica Federal ou do leiloeiro responsável, ou qualquer outro documento idôneo que ateste o desfecho da hasta pública.
Após a contestação, intime-se a Autora para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias.
Publique-se. Intimem-se.