Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5075821-76.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: PRISCILA DOS SANTOS BITENCOURT
ADVOGADO(A): DIANA MARQUES DOS SANTOS (OAB RJ217811)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: MAFRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO(A): RICARDO VICTOR GAZZI SALUM (OAB MG089835)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ajuizada por PRISCILA DOS SANTOS BITENCOURT em face da CEF e MAFRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com pedido de tutela de urgência para que seja determinada a suspensão do pagamento das prestações dos contratos celebrados com as rés em virtude de ter a intenção de rescindi-los. Requer, ainda, a abstenção da rés em incluir seu nome nos cadastros de restrição ao crédito. No mérito pugna pela conversão da tutela em definitiva e a condenação das rés na obrigação de fazer para devolver o valor equivalente a 75% das parcelas quitadas relativas a compra do imóvel situada na Rua Projetada nº 48, bloco 1, apartamento 106, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro/RJ.
Relata que firmou com a 2ª ré em 07/05/2022 contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção situado na Rua Projetada nº 48, bloco 1, apartamento 106, Recreio dos Bandeirantes, Empreendimento Vibe Sense, Rio de Janeiro/RJ, com previsão de entrega para 31/08/2024, no valor de R$ 264.000,00, sendo R$ 211.200,00 pago através de financiamento imobiliário nº 878771420098-4, em 360 prestações. Por razões financeiras e de cunho pessoal a autora não tem mais condições de continuar arcando com o pagamento das parcelas dos dois contratos. Por se encontrar inadimplente nos dois contratos a parte autor não conseguiu pegar as chaves do imóvel até a presente data. Por tais fatos requer a rescisão dos referidos contratos com a devolução do valor pago no percentual de 75%, embora haja previsão contratual, cláusula quinta V.2,”b”, parágrafo primeiro da retenção de 50%.
Evento 1, junta documentos.
Evento 3, termo de prevenção.
Evento 5, certidão de não recolhimento de custas por haver pedido de gratuidade de justiça.
Evento 7, decisão de juntada de comprovante de residência atualizado.
Evento 11, juntada do documento requerido no evento 7.
Evento 13, decisão de reiteração do evento 7.
Evento 17, juntada de declaração de residência com endereço em Duque de Caxias.
Evento 19, decisão de indeferimento de tutela.
Evento 31, expedição de mandado de citação da 2ª ré.
Evento 33, certidão do OJA de citação da 2ª ré.
Evento 34, contestação a 2ª ré. Argui, em preliminar, a impossibilidade de produção de prova negativa de hipossuficiência técnica, econômica ou jurídica da autora, devendo ser comprovado a referida hipossuficiência. Impugnação à gratuidade de justiça por ausência de comprovação da alegada hipossuficiência por entender que declaração de imposto de renda, CTPS e capturas de tela do score e dívidas não são suficientes para isso. No mérito pugna pela improcedência do pedido. Argui que há impossibilidade de rescisão do contrato uma vez que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel está exaurida e perfectizada, ela é irrevogável e irretratável com alienação fiduciária em favor do banco. Além disso há entendimento jurisprudencial de que é impossível a rescisão do contrato já perfectizado em escritura pública levada à registro. Também destaca a impossibilidade de aplicação do CDC aos contratos de alienação fiduciária. Subsidiariamente, na hipótese de procedência do pedido, é imprescindível que a sentença declare rescindido o contrato/estrutura, o cancelamento do registro imobiliário objeto do contrato rescindido, bem como, a reintegração do antigo proprietário na posse do imóvel, sob pena de afronta ao art. 182 do CC.
Entende como injustificável o pedido de ressarcimento da autora, eis que a rescisão pretendida se dá por culpa exclusiva do adquirente. Conforme cláusula V.2, parágrafo primeiro, está prevista a devolução de tão somente 50% do valor pago até a data da resolução do pacto.
Evento 40, mandado de citação da CEF.
Evento 42, certidão positiva do OJA de citação da CEF.
Evento 43, contestação da CEF. Impugnação à gratuidade de justiça por ausência de comprovação da hipossuficiência alegada. Argui, em preliminar, sua ilegitimidade passiva para a causa em razão de não ter participado da relação contratual de compra e venda, tampouco da contratação de serviços de consultoria ou assessoria técnica imobiliária questionados. A atuação da CEF, nos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), restringe-se à função de agente financeiro e operador do programa habitacional, realizando o financiamento do imóvel conforme regras fixadas pelo Governo Federal, sem ingerência sobre o preço, condições comerciais ou encargos negociados entre o comprador e a construtora. A contratação de eventual serviço de assessoria, corretagem ou consultoria imobiliária é de inteira responsabilidade da construtora/incorporadora, inexistindo qualquer vínculo jurídico com a CEF. Pugna pela improcedência do pedido ante a impossibilidade de nulidade do contrato uma vez que o pacto foi celebrado por livre e espontânea vontade das partes. Destaca que o ordenamento jurídico ao invés de permitir a mudança do acordo efetuado pelas partes, em prejuízo do contratante adverso, prevê que, caso o devedor não tenha condições financeiras de quitar suas dívidas, deve ser instaurado o procedimento de insolvência civil (Artigo 1.052 do CPC de 2015).
Evento 45, decisão de intimação da parte autora para falar em réplica.
Evento 50, réplica.
Evento 52, decisão em provas.
Evento 58, a parte autora aduz que não tem outras provas a produzir e reitera o pedido de manutenção da gratuidade de justiça.
Evento 59, a 2ª ré informa que não tem outras provas a produzir.
É o relatório. Decido.
Inicialmente, tendo em vista a impugnação à gratuidade de justiça realizada pelas rés, é preciso que a parte autora comprove sua condição de hipossuficiência para ser mantido o deferimento do evento 19, eis que tão somente juntou extrato bancário e declaração de hipossuficiência, embora declare na exordial que é técnico de segurança do trabalho.
Quanto aos documentos necessários para o deslinde da causa, eis que está sendo pleiteada a rescisão dos dois contratos celebrados com as rés, é imprescindível que o contrato pactuado com a CEF (nº 878771420098-4), relativo ao imóvel situado na Rua Projetada, nº 48, bloco 1, apartamento 106, Recreio dos Bandeirantes, Empreendimento Vibe Sense, Rio de Janeiro/RJ, seja acostado aos autos, até porque a CEF na peça de bloqueio afirmou que não participou da relação jurídica discutida nos autos. Além do fato que é de extrema importante saber qual a situação do bem no cartório de RGI, ou seja, se houve ou não o registro da citada alienação fiduciária.
Também é preciso que as rés informem ao juízo quais as condições dos contratos, especificamente sobre os pagamentos realizados pela parte autora, para que haja maior transparência e facilitar a análise do caso pelo juízo.
Nesse momento cabe destacar o REsp 1.891.498, julgado em 25/10/2022, trânsito em julgado em 04/12/2023, TEMA 1095 do STJ, que afastou a incidência do CDC nos casos de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária. São seus termos:
TEMA 1095 do STJ:
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Isto posto, converto o feito em diligência e determino:
A intimação da parte autora para juntar, no prazo de 15(quinze) dias, documentos que comprovem sua condição de hipossuficiência, principalmente contracheque, CTPS, declaração de imposto de renda 2024/2025, sob pena de revogação da gratuidade deferida.
A intimação da parte autora para juntar aos autos, no prazo de 15(quinze) dias, certidão de ônus reais atualizada do imóvel objeto dos autos, bem como o contrato de financiamento habitacional (nº 878771420098-4) celebrado com a CEF.
A intimação das rés para que informem a situação dos contratos celebrados com a parte autora, no prazo de 15(quinze) dias.
Cumprido, voltem conclusos para sentença.
Intimem-se.