Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5003494-85.2025.4.02.5117/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO PAR VILAS DE COLUBANDE
ADVOGADO(A): IVERSON FELIPE PEREIRA DOS SANTOS COSTA (OAB RJ259329)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Ação de Execução proposta por CONDOMINIO PAR VILAS DE COLUBANDE em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual se objetiva o pagamento de cotas condominiais em atraso.
No evento 10, a CEF apresenta exceção de pré-executividade em que alega a ilegitimidade passiva. Aduz que o imóvel é objeto de arrendamento residencial, razão pela qual a legitimidade passiva na execução das cotas condominiais seria do arrendatário.
Decido.
Cabimento da exceção de pré-executividade: nos termos do art. 914 do CPC, o meio de oposição à execução, por excelência, consiste nos embargos. A hipótese da exceção aqui tratada é excepcional.
O enunciado n. 393 da súmula do Superior Tribunal de Justiça traz que "A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória.". Mudando o que deve ser mudado, tais requisitos também devem ser verificados no caso de outras execuções que não a execução fiscal.
Por isso, não há que se falar em fungibilidade entre exceção de pré-executividade e embargos à execução, pois seus requisitos e finalidades são diversos. Nesse sentido, impossível que "a peça seja recebida como embargos", mormente porque os embargos tem natureza jurídica de ação e nem poderiam ser manejados por petição nos autos.
No caso concreto, a questão arguída pela CEF é matéria de ordem pública, sendo a legitimidade passiva condição para o legítimo exercício do direito de ação. Também é cognoscível sem dilação probatória, com base na documentação já juntada nos autos. Assim, admissível a exceção.
As cotas condominiais se constituem em obrigações propter rem, também conhecidas como mistas ou ambulatórias. Diz-se que são mistas porque assimilam características tanto de direitos reais quanto de direitos obrigacionais. Nelas, a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. Nos dizeres de Antunes Varela, “é uma obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta”.
O obrigado é o titular do direito real, havendo a possibilidade de sucessão no débito fora das hipóteses normais de transmissão das obrigações.
Deste modo, no caso específico das cotas condominiais, as prestações decorrem da assunção do direito real de propriedade, acompanhando o imóvel em todas as alterações subjetivas em sua titularidade.
Em razão disso, os débitos dessa natureza constituem dívidas pertencentes ao imóvel, ou seja, segue o bem onde ele for, não são dívidas de caráter contratual, nem são vinculadas a uma determinada pessoa, devendo ser suportadas por aquele com quem, de fato, foi estabelecido a relação jurídica material, ou seja, de quem detenha a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
Igualmente há que se verificar a espécie de contrato e as obrigações que recaem sobre o imóvel para, posteriormente, definir a natureza das relações jurídicas daí decorrentes.
Destaca-se, nesse particular, o julgamento do Recurso Especial REsp 1345331/RS, sob a sistemática de recurso repetitivo, em que o STJ fixou a seguinte tese:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
No evento 1, OUT2, a exequente trouxe a certidão do imóvel referente à lide. Nele se verifica que não há e não havia qualquer arrendamento residencial. Na verdade, o imóvel foi dado à CEF em alienação fiduciária. A CEF consolidou a propriedade fiduciária, conforme averbação n. 08, de 03/11/2022.
Há, portanto, legitimidade passiva da CEF na condição de proprietária do imóvel.
Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade.
Majoro os honorários advocatícios, nos termos do art. 827, § 2º do CPC, os quais passam a ser de 13% sobre o valor da causa.
Prossiga-se conforme o evento 4.
Intimem-se as partes.