Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5019036-31.2024.4.02.5101/RJ
AUTOR: ROBENILTON ASSIS DE OLIVEIRA
ADVOGADO(A): MAYLLE GAMMARO REIS (OAB RJ189733)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial ajuizada por R.A.O. contra a Caixa Econômica Federal (CEF), em que requer a anulação de todo o procedimento de execução extrajudicial, com pedido de tutela provisória de urgência para suspender os leilões designados para 01/04/2024 e 10/04/2024, bem como a manutenção do autor na posse do imóvel objeto do financiamento até o deslinde da demanda.
Na inicial, o autor relata que firmou em 27/03/2015 instrumento particular de financiamento imobiliário com garantia fiduciária com a CEF sobre seu único imóvel localizado no Rio de Janeiro. Argumenta que a execução extrajudicial conduzida pelo réu contém vícios insanáveis, especialmente a ausência de notificação pessoal para purgação da mora e para os leilões, contrariando os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 e suas alterações. Requer, ainda, a inversão do ônus da prova para que o réu comprove a regularidade das intimações oficiais no procedimento extrajudicial. Além disso, pleiteia a exclusão de sua ex-cônjuge do polo ativo, por ausência de interesse e impossibilidade de localização.
Despacho inicial determinou que a parte autora apresente certidão de casamento e emende a inicial para inclusão do cônjuge no polo passivo conforme art. 73 do CPC, além do contrato de financiamento imobiliário, com prazo de 15 dias.
Evento 67: a parte autora apresentou embargos de declaração em face do despacho do evento 61 que converteu o julgamento em diligência para inclusão no polo passivo da demanda e citação de SHIRLEI MARINHO RIBEIRO DE OLIVEIRA, CPF 014.234.857-00, tendo em vista a emenda da inicial no evento 6.
O autor aponta omissão sobre o pedido de tutela provisória de urgência.
Inexistente omissão sobre a decisão guerreada, rejeito os embargos de declaração.
Superado o ponto, analiso o requerimento de tutela provisória de urgência para a suspensão do procedimento e inexpugnabilidade da alienação até decisão definitiva, diante da alienação do imóvel sem sua ciência e após decurso de prazo para contestação.
A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, determina a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, quando da constituição em mora do fiduciante.
Oportuno mencionar que o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese de Repercussão Geral:
“Tema 982 - É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
De tal modo, havendo mora por parte do mutuário, o credor deverá fazer a notificação extrajudicial ("intimação") do devedor de que este se encontra em débito, comprovando, assim, a mora.
Essa notificação é exigida pelo art. 26 da Lei nº 9.514/97.
O devedor é notificado para ter a possibilidade de purgar a mora, no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas, §1º do art. 26:
"§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação".
A intimação deverá ser pessoal, podendo ser realizada de três maneiras: a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou c) pelo correio, com aviso de recebimento
Nesse sentido, é a redação do §3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97:
"Art. 26 (...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465/2017)
§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465/2017)"
A consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor constitui ato de extrema gravidade que resulta na perda definitiva da propriedade pelo devedor fiduciante, razão pela qual o ordenamento jurídico estabelece rigorosos requisitos procedimentais para sua validade.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a intimação pessoal do devedor fiduciante constitui requisito inafastável para a validade da consolidação da propriedade fiduciária, sendo a intimação por edital medida excepcional que somente se admite após o esgotamento comprovado das diligências ordinárias de localização do devedor.
Nesse sentido, a Corte Superior assentou que "É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários demandaria o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. (AgInt no AREsp n. 1.422.337/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/6/2019, DJe de 27/6/2019.)
De igual modo:
"RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA FRUSTRADA. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBER INTIMAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL QUE SE JUSTIFICA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. DEMAIS VIOLAÇÕES A DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. 1. Se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à sua intimação por edital. 2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023, DJe de 23/10/2023.)"
A jurisprudência do STJ é firme ao exigir que o credor fiduciário comprove, de forma objetiva e circunstanciada, as tentativas de notificação pessoal realizadas, devendo constar dos autos elementos mínimos que permitam aferir a regularidade do procedimento, tais como o endereço onde foram realizadas as diligências, as datas e horários das tentativas, a modalidade empregada (correspondência com aviso de recebimento, oficial de registro de títulos, cartório de protestos, etc.) e os resultados obtidos.
A ausência desses dados objetivos impede o controle jurisdicional da legalidade do procedimento extrajudicial, tornando-o vulnerável à declaração de nulidade.
O fundamento dessa exigência reside na natureza constitucional do direito de propriedade e na necessidade de observância do devido processo legal substantivo, mesmo em procedimentos extrajudiciais.
A Constituição Federal assegura que "ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal" (art. 5º, LIV), princípio que se aplica tanto aos procedimentos judiciais quanto aos extrajudiciais que resultem em privação patrimonial.
A consolidação da propriedade fiduciária, por implicar perda definitiva do bem pelo devedor, deve observar escrupulosamente as garantias processuais constitucionais, sob pena de configurar expropriação arbitrária.
Ademais, quando se trata de imóvel residencial que constitui moradia do devedor e de sua família, a necessidade de observância rigorosa do procedimento de intimação assume contornos ainda mais relevantes, tendo em vista a proteção constitucional conferida ao direito fundamental à moradia (art. 6º da CF/88) e à inviolabilidade do domicílio (art. 5º, XI).
A jurisprudência reconhece que a proteção à moradia não impede a execução de garantias fiduciárias (Tema 982 - STF), mas exige que o procedimento seja conduzido com estrita observância das normas legais e constitucionais aplicáveis.
Nesse contexto, evidenciada a irregularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária pela ausência de comprovação adequada das tentativas de intimação pessoal do devedor, configura-se situação que autoriza a concessão de tutela de urgência para suspensão do procedimento executivo extrajudicial.
Em tal quadro, os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil encontram-se preenchidos: há probabilidade do direito (fumus boni juris) consistente na plausibilidade da nulidade do ato consolidatório por vício procedimental, e perigo de dano irreparável ou de difícil reparação (periculum in mora) representado pelo risco iminente de alienação do imóvel residencial, que resultaria na perda definitiva da moradia familiar.
A medida visa preservar o patrimônio do devedor até que se proceda ao adequado exame da regularidade do procedimento extrajudicial, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa.
Portanto, a consolidação da propriedade fiduciária desprovida de comprovação objetiva e suficiente das tentativas de intimação pessoal do devedor padece de nulidade insanável, sendo imperativa a suspensão do procedimento executivo extrajudicial para preservação dos direitos fundamentais do devedor fiduciante e de sua família, especialmente quando em risco o direito constitucional à moradia.
Frustrado o procedimento de cobrança e expirado o prazo legal de quinze dias para purgação da mora pelo devedor fiduciante, opera-se automaticamente o vencimento antecipado da dívida, reconhecendo-se o direito do credor fiduciário à consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, conforme estabelecem os arts. 26, §7º, e 26-A da Lei nº 9.514/97.
A consolidação da propriedade fiduciária constitui ato jurídico de extrema relevância, pois transfere definitivamente a titularidade do bem ao credor, extinguindo todos os direitos reais do devedor sobre o imóvel. Uma vez consolidada a propriedade, o credor fiduciário torna-se titular pleno do bem, podendo dele dispor livremente, seja mediante venda direta, seja através do procedimento licitatório extrajudicial previsto na lei.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 e alterações da Lei 14.711/2023, que promoveu significativa reforma no marco regulatório da regularização fundiária, houve importante alteração no procedimento de execução da alienação fiduciária de imóveis.
A referida lei introduziu, dentre outros, o art. 27, §2º-A, na Lei nº 9.514/97, estabelecendo a obrigatoriedade de nova intimação do devedor fiduciante para informá-lo sobre a designação das datas dos leilões extrajudiciais. Essa inovação legislativa representa marco divisório na sistemática procedimental, tornando indispensável a renovação da intimação, mesmo quando já realizada regularmente a notificação inicial para purgação da mora.
A exigência de dupla intimação, uma para constituição em mora e outra para comunicação das datas dos leilões, fundamenta-se na necessidade de assegurar ao devedor fiduciante o pleno conhecimento de todas as etapas do procedimento executivo, garantindo-lhe condições efetivas de exercer os direitos que a lei lhe confere. Trata-se de medida que visa harmonizar a celeridade do procedimento extrajudicial com as garantias constitucionais do devido processo legal e da ampla defesa, ainda que em âmbito extrajudicial.
O art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97 estabelece que "
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)".
Essa disposição legal não deixa margem para interpretação restritiva, sendo categórica ao estabelecer a obrigatoriedade da intimação específica para os leilões, independentemente de ter sido o devedor previamente intimado para purgar a mora.
A razão dessa exigência reside na proteção do direito de preferência do devedor fiduciante, que somente pode ser exercido de forma consciente e tempestiva se devidamente informado sobre as datas dos certames licitatórios.
O direito de preferência do devedor fiduciante previsto no artigo 27, § 2º-B se dá nos seguintes moldes:
"Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)"
Constitui importante instrumento de proteção patrimonial, permitindo-lhe readquirir o imóvel mediante pagamento do valor correspondente ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária acrescido dos encargos contratuais e legais. É fundamental compreender que este direito não se limita às prestações vencidas, mas abrange a integralidade da dívida, uma vez que, com o inadimplemento e o consequente vencimento antecipado, toda a obrigação torna-se exigível pelo credor fiduciário.
Portanto, a alteração promovida a partir da Lei nº 13.465/2017, bem como, pela Lei 14.711/2023 estabeleceu novo paradigma procedimental na execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóveis, tornando obrigatória a intimação específica do devedor fiduciante e, se for o caso, do terceiro fiduciante, sobre as datas dos leilões extrajudiciais, como condição de validade do procedimento e garantia do exercício efetivo do direito de preferência, não sendo suficiente a intimação anteriormente realizada para constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária.
No caso, a princípios, observa-se que aos autores foram direcionadas notificações para purgação da mora no endereço constante no contrato, bem como, foram notificados anteriormente aos leilões extrajudiciais.
O Oficial do 6º Registro de Imóveis - RJ atestou, com a fé pública que lhe é inerente, através da averbação nº 4 na Matrícula nº 116.695, Ficha 1 - verso (Evento 1, Anexo 10), ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com a regular intimação do fiduciante em 07/08/2023 para a purgação da mora nos seguintes moldes:
"(...) foi solicitado ao 2º Ofício de REgistro de Títulos e Documentos desta cidade, a intimação pessoal dos devedores ROBENILTON ASSIS DE OLIVEIRA e sua mulher SHIRLEI MARINHO RIBEIRO DE OLIVEIRA, já qualificados, para quitar as obrigações da alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel objeto destra matrícula, restando infrutífera. Tendo sido públicado edital... (grifei)"
Conforme Evento 47, observa-se que o 6º Ofício de Registro de Imóveis enviou, por meio do 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos notificações pessoais aos autores para fins de purgação da mora com três notificações, 09/06/2023, 14/06/2023 e 22/06/2023 (Anexos ao Evento 74).
Não ha notícia de suspeita de ocultação para incidência do artigo 26, §3º-A.
Em seguida, surgiu o ensejo à notificação via edital, o que foi devidamente feito.
Em 31/10/2023 consolidou-se a propriedade a favor da fiduciária.
Conforme Outros 08 ao Evento 48, Outros 10, 11, 12 e 13 do Evento 49 e Anexos 09, 10, 11 e 12 ao Evento 76 foi enviada notificação com Aviso de Recebimento - AR para o imóvel em discussão com recebimento por pessoa com sobrenome similar ao do autor, somente em março de 2024, anteriormente aos leilões que ocorreram em abril.
Nesse quadro, não há probabilidade do direito acerca da invalidade do procedimento de consolidação e alienação extrajudicial do imóvel.
Assim sendo, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
À secretaria para corrigir, a Sra. SHIRLEI MARINHO RIBEIRO DE OLIVEIRA, CPF 014.234.857-00, tendo em vista a emenda da inicial no evento 6, deve estar no polo ATIVO da demanda, era fiduciante, tal como o autor.
Intimem-se.
Nada requerido, venham os autos conclusos para sentença.
Cumpra-se.