Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5020021-63.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: LEDA DANTAS BARBOSA CORDEIRO
ADVOGADO(A): JANSEN RIBEIRO DA SILVA (OAB RJ088040)
AUTOR: EDUARDO MARQUES CORDEIRO
ADVOGADO(A): JANSEN RIBEIRO DA SILVA (OAB RJ088040)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: SPE DC4 EMPREENDIMENTOS 6 LTDA
ADVOGADO(A): FLAVIO GUERSTEIN SEGALIS (OAB RJ168940)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de devolução de quantias pagas, proposta por EDUARDO MARQUES CORDEIRO e LEDA DANTAS BARBOSA CORDEIRO em face de SPE DC4 EMPREENDIMENTOS 6 LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.
Os autores narram que firmaram, em setembro de 2023, instrumento de promessa de compra e venda com a primeira ré e, subsequentemente, um contrato de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária em garantia com ambas as rés. Alegam que, por dificuldades financeiras supervenientes, não possuem mais condições de arcar com as parcelas do financiamento e pretendem rescindir o negócio.
Pedem, em tutela de urgência, a suspensão das cobranças e que as rés se abstenham de negativar seus nomes. No mérito, buscam a confirmação da rescisão e a restituição de 90% dos valores pagos.
Decisão deferindo a gratuidade de justiça e indeferindo a tutela de urgência, evento 4.1.
A CEF, em sua contestação (13.1), apresentou defesa genérica, pugnando pela improcedência dos pedidos.
A SPE DC4 EMPREENDIMENTOS 6 LTDA, em sua contestação (19.1), argumenta a impossibilidade jurídica do pedido. Sustenta que o contrato de promessa de compra e venda se exauriu com a celebração do contrato definitivo de compra e venda com força de escritura pública, o qual foi devidamente registrado no Registro de Imóveis. Defende que, consolidada a propriedade em nome dos autores e instituída a alienação fiduciária em favor da CEF, não há hipótese legal ou contratual para a rescisão do negócio por mera desistência ou dificuldade financeira do comprador. Impugnou, ainda, o benefício da gratuidade de justiça concedido aos autores.
Em réplica (27.1 e 34.1), a parte autora reiterou os termos da inicial e requereu a reconsideração da decisão que indeferiu a tutela de urgência, juntando comprovante de negativação em nome do autor EDUARDO MARQUES CORDEIRO promovida pela CEF (27.2).
Instadas a especificar provas, ambas as rés requereram o julgamento antecipado do mérito (31.1 e 32.1).
O processo se encontra em ordem para o saneamento. Decido.
I - Questões processuais pendentes
a) Impugnação à gratuidade de justiça
A SPE DC4 EMPREENDIMENTOS 6 LTDA impugna o benefício da gratuidade de justiça concedido à parte autora, ao argumento de que o autor EDUARDO MARQUES CORDEIRO possui renda mensal superior a R$ 10.000,00.
O benefício foi deferido com base na presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência (art. 99, § 3º, do CPC) e nos documentos que indicam despesas elevadas com saúde. A impugnação, embora aponte a renda do autor, não apresenta elementos concretos capazes de afastar a presunção de insuficiência de recursos para arcar com as custas do processo sem prejuízo do sustento próprio e familiar.
Assim, rejeito a impugnação e mantenho o benefício da gratuidade de justiça concedido aos autores.
b) Do reexame da tutela de urgência
A parte autora reitera o pedido de tutela de urgência, comprovando, no evento 27.2, a inscrição de seu nome em cadastro de inadimplentes pela CEF.
A concessão da tutela de urgência pressupõe a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC). Nenhum dos requisitos está presente.
A probabilidade do direito não se evidencia. Os próprios autores admitem o inadimplemento contratual, justificando-o em sua incapacidade financeira. A inscrição do nome em cadastros restritivos, nesse contexto, constitui exercício regular de direito do credor e consequência natural da mora.
A dificuldade financeira, em princípio, não é fundamento jurídico apto a desconstituir a obrigação ou a impedir os atos legais de cobrança. A tese central da defesa, de que o negócio jurídico se aperfeiçoou com o registro da compra e venda e da alienação fiduciária, enfraquece a plausibilidade do direito autoral à rescisão nos moldes pretendidos.
O perigo da demora, por sua vez, deve ser concreto e atual. Todavia, o documento apresentado pelos autores indica que a negativação foi efetivada em outubro de 2024. O ajuizamento da ação ocorreu apenas em março de 2025, e o pedido de reconsideração, em junho de 2025, de modo que o lapso temporal transcorrido entre o ato e o pedido de concessão da tutela afasta a urgência contemporânea que justificaria a intervenção imediata.
Desse modo, indefiro o pedido de reconsideração e mantenho a decisão que indeferiu a tutela de urgência.
II - Da delimitação da controvérsia e das provas
As partes não divergem sobre os fatos essenciais: a celebração dos contratos, o pagamento de parte dos valores, a formalização do financiamento com alienação fiduciária e o seu registro na matrícula do imóvel, bem como o desinteresse superveniente dos autores na manutenção do negócio por razões financeiras.
A controvérsia central, portanto, é unicamente de direito e consiste em definir se é juridicamente possível a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, já perfeito e registrado, por iniciativa do comprador-fiduciante, com base na alegação de incapacidade financeira, e, em caso afirmativo, quais as suas consequências, incluindo a eventual restituição de valores.
Sendo a questão preponderantemente de direito e estando os fatos relevantes devidamente comprovados pelos documentos juntados aos autos, a causa comporta julgamento no estado em que se encontra.
Indefiro, por conseguinte, o pedido de depoimento pessoal dos autores, formulado na contestação de evento 19.1, pois a motivação para a rescisão — alegada dificuldade financeira — já é a premissa da ação e sua oitiva em nada contribuiria para o esclarecimento de fatos controvertidos, que inexistem.
Diante do exposto:
1) Rejeito a impugnação à gratuidade de justiça.
2) Indefiro o pedido de reconsideração da tutela de urgência.
3) Fixo como único ponto controvertido da demanda a questão de direito explicitada no item II.
4) Declaro o processo saneado e anuncio o julgamento antecipado do mérito, com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil.
Intimem-se as partes.
Após, voltem os autos conclusos para sentença.