Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5000898-31.2025.4.02.5117/RJ
EXEQUENTE: RESIDENCIAL MEU LAR SAO GONCALO
ADVOGADO(A): DANIELLY MARTINS LEMOS (OAB RJ258962)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de embargos movidos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face da execução por título extrajudicial movida por RESIDENCIAL MEU LAR SAO GONCALO.
A CEF sustenta sua ilegitimidade passiva.
Impugnação da embargada no evento 19.
Decido.
A CEF sustenta sua ilegitimidade passiva para a execução das cotas condominiais sob o fundamento de que alienou o imóvel a outra pessoa.
As cotas condominiais se constituem em obrigações propter rem, também conhecidas como mistas ou ambulatórias. Diz-se que são mistas porque assimilam características tanto de direitos reais quanto de direitos obrigacionais. Nelas, a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. Nos dizeres de Antunes Varela, “é uma obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta”.
Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Há que se verificar a espécie de contrato e as obrigações que recaem sobre imóvel para, posteriormente, definir a natureza das relações jurídicas daí decorrentes.
Destaca-se, nesse particular, o julgamento do Recurso Especial REsp 1345331/RS, sob a sistemática de recurso repetitivo, em que o STJ fixou a seguinte tese:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Embora o precedente acima não trate do específico caso do arrendamento residencial, onde há a mesma razão deve haver o mesmo direito.
Pode-se concluir, portanto, que durante o arrendamento residencial ou durante a alienação fiduciária em garantia, responde pelas cotas condominiais o possuidor direto.
Porém, não é o caso dos autos.
O RGI de fl. 5 do evento 1, ANEXO10 do processo de execução mostra que a CEF é proprietária do imóvel, pois consolidou a propriedade fiduciária em 31/07/2024.
Portanto, responde a CEF pela dívida.
Ante o exposto, rejeito os embargos à execução.
Sem custas e sem honorários, considerando-se que a execução tramitou no âmbito dos juizados especiais federais (art. 55 da lei n. 9.099/95 c/c art. 1º da lei n. 10.259/01).
Dê-se prosseguimento na execução.
Intimem-se.