Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5000534-57.2019.4.02.5121/RJ
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
APELADO: JULIO CESAR DOS SANTOS DE PAULA (AUTOR)
ADVOGADO(A): ANA CLÁUDIA PEREIRAALVES OLIVEIRA ROCHA (OAB RJ185167)
APELADO: JAQUELINE ROSA DE LIMA MOTTA DE PAULA (AUTOR)
ADVOGADO(A): ANA CLÁUDIA PEREIRAALVES OLIVEIRA ROCHA (OAB RJ185167)
INTERESSADO: SR4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)
ADVOGADO(A): ANTONIO ALCIDES PINHEIRO DA SILVA FREIRE
ADVOGADO(A): LEONARDO DUARTE ALVES VIEIRA
ADVOGADO(A): LUIS FELIPE FONSECA DRUMOND
EMENTA
ADMINISTRATIVO. SFH. RESIDENCIAL ESTRELA DO CÉU. demora NA SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA ATRAI A LEGITIMIDADE DA CEF. RESCISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS E MORAIS MANTIDOS. CLÁUSULA PENAL AFASTADA. verba honorária sucumbencial individualizada. APELAÇÃO da cef parcialmente providA.
1. A pretensão autoral cinge-se à rescisão do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - programa minha casa, minha vida - PMCMV - RECURSOS DO FGTS por descumprimento do prazo de entrega do imóvel, com a devolução de todos os valores pagos, bem como, indenização por danos morais.
2. Da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal. A legitimidade da CEF configura-se pelo fato de não ter providenciado a substituição da construtora em razão da paralisação da obra por prazo superior a 30 (trinta) dias, conforme previsto contratualmente, função que excede a de mero agente financeiro.
3. Em 18 de fevereiro de 2016, Julio Cesar dos Santos de Paula e sua esposa Jaqueline Rosa de Lima Motta de Paula adquiriram por meio do “contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – recursos do FGTS - com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) fiduciante(s)" da Construtora Andrade Almeida Ltda., fração ideal de 0,00476 do terreno que corresponderá ao bloco 4, casa 51, do Loteamento Estrelas do Céu, quadra 12, remembramento dos lotes 306 a 365, Jardim Laia, Itaguaí/RJ, com previsão de entrega de 25 (vinte e cinco) meses, ou seja, em 17 de março de 2018, cujo valor do financiamento importou em R$ 94.774,16 (noventa e quatro mil setecentos e setenta e quatro reais e dezesseis centavos)
4. No caso vertente, a compra do imóvel na planta ocorreu por meio do crédito associativo. O crédito associativo é uma forma de financiamento de imóvel na planta usando recursos do FGTS, que se caracteriza pela concessão de financiamento quanto atingindo certo número de aquisições requisitadas pelo banco público, para, posteriormente, ocorrer a assinatura dos contratos de financiamento. Ademais, é preciso que a incorporadora ou construtora tenha o projeto imobiliário aprovado pela Caixa para que o crédito aos compradores seja liberado pelo banco.
5 Uma das principais vantagens do financiamento por meio do crédito associativo é a garantia do término da obra, tendo em vista a obrigatoriedade da Incorporador/Construtora em apresentar apólice de seguro garantidor da entrega da obra, o que garante ao banco o valor fixado na apólice para a conclusão da obra mediante a contratação de construtor substituto, bem como, a associação à marca do banco financiador da obra, pois a força e a tradição da marca do banco ficam atreladas à conclusão da obra.
6. Na hipótese, a parte autora não objetiva manter o contrato de mútuo firmado com a Caixa Econômica Federal - CEF, em razão do descumprimento de cláusula contratual por parte das rés, qual seja, não conclusão do empreendimento imobiliário no prazo firmado. A entrega do imóvel em questão extrapolou os prazos estipulados no contrato, devendo ser reconhecido o direito da parte autora à obtenção da rescisão contratual.
7. Danos morais e materiais. Quanto ao pedido de danos materiais, a parte autora tem direito à restituição dos valores pagos diretamente aos réus. No que toca ao pedido de danos morais, a parte autora foi frustrada em sua pretensão de obter sua moradia pelo descumprimento do contrato, estando impossibilitada de usufruir do bem ao qual havia adquirido. Os danos morais devem ser quantificados de acordo com o critério da razoabilidade a ser utilizado pelo Magistrado, em cada caso, observando-se o nível sócio econômico das partes e as circunstâncias peculiares de cada evento, evitando-se o enriquecimento sem causa da parte autora. Desse modo, entendo como justa a indenização fixada pelo magistrado de primeiro grau, qual seja, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil mil reais), pro rata, com a condenação a cada réu individualmente no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia voltada para reparar o dano imaterial provocado e desestimular o abandono de obra, bem como, a demora na substituição da construtora, e, por outro lado, não configura reparação desproporcional.
8. Da cláusula penal. Aplicação reversa. O juiz de primeiro grau condenou as rés solidariamente em 1% (um por cento) sobre o valor da avaliação do imóvel para fins de leilão público (R$ 110.000,00, item B.7, do contrato). O Colendo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1.631.485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Portanto, decidiu pela possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda. A responsabilidade do incorporador por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel decorre da Lei nº 4.591/1964. Assim, a discussão a ensejar o pagamento das perdas e danos deve ser direcionada ao incorporador do empreendimento imobiliário, eis que deu causa ao inadimplemento contratual
9. Dos honorários advocatícios sucumbenciais. Pluralidade de réus. Distribuição proporcional ao valor da condenação para cada um dos réus. O magistrado de primeiro grau condenou os réus, pro rata, em custas e honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. A expressão pro rata significa que a verba honorária sucumbencial será partilhada em partes iguais.
10. Percebe-se que a verba honorária sucumbencial não foi distribuída de forma proporcional ao valor da condenação de cada um dos réus. Assim, o § 2º do art. 87 do CPC reconhece a solidariedade pelas verbas de sucumbência entre os vencidos, ou seja, permite ao credor exigir de qualquer um dos devedores a totalidade da dívida. Por sua vez, a Caixa Econômica Federal - CEF objetiva que a distribuição dos honorários sucumbenciais não seja de forma geral, mas, sim, de forma expressa acerca da proporção que cabe a cada réu pagar, nos termos do § 1º do art. 87 do CPC.
11. Assim sendo, no caso em julgamento, a verba honorária sucumbencial deve ser distribuída na proporção da condenação imposta em relação a cada um dos litisconsortes passivos.
12. Apelação da Caixa Econômica Federal - CEF parcialmente provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação da Caixa Econômica Federal - CEF para afastar sua condenação na cláusula penal, na forma reversa, bem como, para que a verba honorária sucumbencial recaia na proporção da sucumbência de cada réu, conforme fundamentação, restando mantida a sentença nos demais termos. Tudo, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 19 de agosto de 2025.