Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5000385-66.2025.4.02.5116/RJ
RELATORA: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO
APELANTE: ANDRESSA DE ALBUQUERQUE AMORIM (AUTOR)
ADVOGADO(A): ROBERTA AZEVEDO DA SILVEIRA (OAB RJ252936)
APELANTE: FLAVIO LOPES AMERICO (AUTOR)
ADVOGADO(A): ROBERTA AZEVEDO DA SILVEIRA (OAB RJ252936)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA E DA DATA DOS LEILÕES. NÃO COMPROVAÇÃO DE DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. IRREGULARIDADE FORMAL RESTRITA À CIRCULAÇÃO DO TÍTULO. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À COBRANÇA INDEVIDA OU ONEROSIDADE EXCESSIVA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de (i) declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF para a consolidação da propriedade fiduciária; (ii) autorização para purgar a mora em Juízo; (iii) subsidiariamente, devolução das parcelas pagas antes da emissão e averbação do “habite-se”; e (iv) condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. Discute-se (i) se houve irregularidade na intimação dos devedores fiduciantes para a purgação da mora e para ciência dos leilões extrajudiciais e, em caso positivo, se tal vício é apto a gerar indenização por danos morais; (ii) se é possível purgar a mora em Juízo; (iii) se a ausência de registro e/ou cancelamento da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) na matrícula do imóvel implica a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária; (iv) se os devedores fiduciantes têm direito à restituição das parcelas adimplidas antes da averbação do “habite-se”.
III. Razões de decidir
3. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante deve ser intimado pessoalmente para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, (i) por solicitação do oficial do registro de imóveis, (ii) por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, (iii) pelo correio, com aviso de recebimento, ou, excepcionalmente, (iv) por edital, quando se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
4. Os atos registrais praticados no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária gozam de presunção relativa de legitimidade e veracidade, incumbindo ao devedor comprovar efetivamente eventual irregularidade. Nesse sentido: TRF2, Apelação nº 5004592-38.2025.4.02.5107, 8ª Turma Especializada, Relator para acórdão Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. 19/05/2026; TRF2, Apelação nº 5000153-51.2025.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Mauro Braga, j. 26/05/2026; TRF2, Apelação nº 5006896-14.2024.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Relator Des. Federal Poul Erik Dyrlund, j. 30/04/2026.
5. A comunicação das datas dos leilões por correspondência enviada aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico, atende às exigências da Lei nº 9.514/1997, cabendo ao devedor manter seus dados cadastrais atualizados perante o credor. Além disso, a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões supre eventual irregularidade decorrente da ausência de intimação pessoal (STJ, AREsp n. 2.406.697/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025; AgInt nos EDcl no REsp n. 2.215.766/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2026; TRF2, Apelação nº 5001191-49.2025.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 22/05/2026).
6. Antes da edição da Lei nº 13.465/2017, a Lei nº 9.514/1997 admitia a purgação da mora até momento anterior à assinatura do auto de arrematação do imóvel. Com a alteração legislativa, contudo, uma vez consolidada a propriedade fiduciária, passou a ser assegurado ao mutuário apenas o direito de preferência na aquisição do bem. Aplica-se o regime jurídico vigente na data da consolidação da propriedade fiduciária. Nesse sentido: STJ, REsp n. 2.007.941/MG, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, j. em 14/2/2023; TRF2, Apelação Cível nº 5016393-03.2024.4.02.5101, 8ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Rogério Tobias de Carvalho, j. 12/05/2026 a 15/05/2026.
7. No caso, o prazo para purgação da mora transcorreu sem qualquer manifestação dos Autores, com a consequente consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF em 25/09/2024. Dessa forma, aplica-se a Lei nº 13.465/2017, não sendo mais possível a purgação da mora.
8. Tratando-se de título executivo extrajudicial emitido pelo credor para representar a totalidade ou parte do crédito imobiliário, eventual ausência de registro, baixa ou cancelamento prévio da CCI na matrícula do imóvel não constitui vício capaz de invalidar o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, configurando mera irregularidade formal restrita à circulação do título de crédito. Nesse sentido: TRF2, Apelação Cível nº 5026422-25.2018.4.02.5101, 7ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Sergio Schwaitzer, j. em 05/02/2020.
9. A mera cobrança de encargos contratuais antes da averbação do “habite-se” não enseja restituição automática dos valores pagos (TRF2, Apelação Cível nº 5002897-63.2018.4.02.5117, 8ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, j. de 05/11/2019), incumbindo ao mutuário comprovar que a exigência ocorreu durante período de atraso imputável à construtora e que os encargos cobrados dependiam da regular evolução da obra para sua incidência, o que não ocorreu no caso.
IV. Dispositivo
10. Apelação desprovida. Honorários advocatícios devidos pelos Apelantes majorados em um ponto percentual, na forma do art. 85, § 11, do CPC.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação e majorar os honorários fixados na sentença de 10% para 11% do valor da causa, na forma do art. 85, § 11, do CPC/15, suspensa a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 26 de junho de 2026.