Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5003247-12.2022.4.02.5117/RJ
AUTOR: DILSSARA BARROS
ADVOGADO(A): THIAGO GUARDABASSI GUERRERO (OAB SP320490)
ADVOGADO(A): HANS SPRINGER DA SILVA (OAB RJ107620)
ADVOGADO(A): HERIKA CRISTINA COSTA GOMES SPRINGER (OAB RJ160637)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: RARO ENGENHARIA LTDA
ADVOGADO(A): MARCO VINICIO MARTINS DE SA (OAB MG064847)
ADVOGADO(A): BRENO PEQUENO ANDRADE COSTA (OAB MG109209)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de Ação Indenizatória proposta por DILSSARA BARROS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e RARO ENGENHARIA LTDA, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
A autora alega ter adquirido o imóvel via Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), vinculado ao PMCMV, e que, após pouco tempo na posse, observou problemas como desplacamento de pisos, infiltração pela esquadria, problemas no sistema de esgoto e ineficiência do interfone, conforme parecer técnico e orçamento anexos. Buscou solução administrativa junto à CEF, sem sucesso.
A CEF, em sua contestação, arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, alegando atuar como mero agente financeiro. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a ausência de responsabilidade por desgaste natural e falta de manutenção, a inexistência de solidariedade, a ausência de dever de fiscalização técnica da obra e a inocorrência de danos morais (evento 8, CONT1).
A autora, em réplica, rebateu a preliminar de ilegitimidade, sustentando a atuação da CEF como agente executor do PMCMV-Faixa 1, reiterou a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova (evento 12, REPLICA1).
Posteriormente, este Juízo determinou a inclusão da construtora RARO ENGENHARIA LTDA no polo passivo como litisconsorte passiva necessária (evento 23, DESPADEC1).
A RARO ENGENHARIA LTDA, em contestação, alegou que a obra foi entregue em fevereiro de 2012 e a autora recebeu o imóvel em abril de 2012. Arguida a prejudicial de mérito de prescrição decenal e trienal, aduzindo que a citação da construtora ocorreu em fevereiro de 2025, após 12 anos da entrega. Impugnou o parecer técnico unilateral da autora, alegou que os danos decorrem de ausência de manutenção e uso inadequado, e defendeu a inexistência de nexo causal e de danos morais (evento 59, PET1).
A autora, em nova réplica, reiterou a aplicação do prazo prescricional decenal para vícios construtivos, defendeu o parecer técnico e a necessidade de inversão do ônus da prova. Ambas as rés requereram a produção de prova pericial de engenharia, alegando, contudo, não possuir condições de arcar com os custos (evento 68, REPLICA1).
Foi realizada verificação da situação do imóvel por Oficial de Justiça (evento 68, REPLICA1), que confirmou a presença de diversos vícios relatados pela autora, alguns existentes desde a entrega e outros surgidos posteriormente, e o fato de a autora ter realizado reparos sem possuir comprovantes.
Considerando a complexidade da matéria, este Juízo determinou o prosseguimento do feito pelo rito comum ordinário (evento 68, REPLICA1).
Passo à análise das questões preliminares e prejudiciais de mérito arguidas, bem como à organização da fase instrutória.
II.1. Das Preliminares de Ilegitimidade Passiva
II.1.1. Da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF
A CEF arguiu sua ilegitimidade passiva, defendendo o papel de mero agente financeiro. Contudo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, especialmente na Faixa 1 (recursos FAR), a CEF não atua apenas como agente financeiro, mas também como agente executor e gestor de política pública habitacional.
Essa atuação acarreta o dever de fiscalizar a correta execução da obra e a qualidade dos materiais empregados, respondendo solidariamente por vícios construtivos.
A remuneração específica para as atividades de análise, contratação do projeto e acompanhamento da execução das obras, prevista na Portaria Interministerial nº 561/2011, corrobora essa responsabilidade.
Pelo exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
II.1.2. Da RARO ENGENHARIA LTDA
A inclusão da RARO ENGENHARIA LTDA ocorreu por determinação deste Juízo, sob o fundamento de litisconsórcio passivo necessário, dada a sua condição de construtora responsável pela obra.
A responsabilidade do construtor por vícios de construção é matéria pacífica na legislação e jurisprudência (art. 618 do Código Civil). Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva do construtor.
Pelo exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da RARO ENGENHARIA LTDA.
II.2. Da Prejudicial de Mérito – Prescrição
A RARO ENGENHARIA LTDA arguiu a prescrição decenal e trienal.
Inicialmente, afasta-se a aplicação da prescrição trienal, uma vez que a pretensão indenizatória por vícios construtivos, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.721.694/SP), sujeita-se ao prazo geral de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil.
Quanto à prescrição decenal, o prazo de 10 (dez) anos é contado a partir da entrega do imóvel para vícios aparentes ou da ciência efetiva do vício para aqueles ocultos.
A ação foi proposta em abril de 2022. O imóvel foi entregue em abril de 2012, de acordo com a própria contestação da RARO. Para a CEF, a citação ocorreu em 2022. Para a RARO, a citação ocorreu em fevereiro de 2025. Contudo, a interrupção da prescrição pela citação, quando devidamente diligenciada, retroage à data da propositura da ação (art. 240, § 1º, do CPC).
No caso, a autora demonstrou ter diligenciado para a inclusão e citação da construtora, solicitando os dados à CEF. Ademais, a certidão do Oficial de Justiça (evento 40, CERT1) indica que alguns vícios estavam presentes desde a entrega e outros apareceram pouco tempo depois, o que sugere a possibilidade de vícios ocultos cuja manifestação plena e a ciência da extensão do dano podem ter ocorrido em momento posterior.
Dessa forma, a análise definitiva da prejudicial de mérito de prescrição demanda a produção da prova pericial, que poderá estabelecer a natureza dos vícios e, se possível, a data de sua origem e de sua manifestação.
Pelo exposto, REJEITO a arguição de prescrição trienal e POSTERGO a análise da prescrição decenal para o momento da prolação da sentença, após a instrução probatória.
II.3. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e Inversão do Ônus da Prova
A relação jurídica estabelecida entre a autora, beneficiária do PMCMV-Faixa 1, e as rés (CEF como agente executor e RARO ENGENHARIA LTDA como construtora) configura uma relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. A vulnerabilidade técnica e econômica da autora é manifesta, bem como a sua hipossuficiência probatória frente às rés, que detêm o controle sobre a documentação técnica da obra.
Presentes os requisitos do art. 6º, VIII, do CDC (verossimilhança das alegações e hipossuficiência da consumidora), a inversão do ônus da prova é medida que se impõe, a fim de facilitar a defesa dos direitos da parte autora.
Pelo exposto, DEFIRO a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso e DETERMINO a inversão do ônus da prova, imputando às rés o encargo de comprovar a inexistência dos vícios construtivos alegados ou que estes decorrem de causas excludentes de sua responsabilidade.
II.4. Das Provas a Serem Produzidas
Considerando a natureza da controvérsia e os pontos controvertidos fixados, a prova pericial de engenharia é indispensável para o deslinde da causa. A verificação realizada pelo Oficial de Justiça, embora útil para uma análise inicial, não se confunde com a perícia técnica aprofundada necessária para aferir a natureza e a causa dos vícios construtivos.
Determino a realização de perícia em engenharia civil e nomeio o(a) Dr(a). RODRIGO GUTIERREZ DE MEDEIROS NAHOUM para atuar como perito(a), fixando-lhe o prazo de 30 dias para a entrega do laudo, a contar da data da perícia.
DEVERÁ O PERITO APRESENTAR DATA COM, NO MÍNIMO, 30 DIAS DE ANTECEDÊNCIA, a fim de viabilizar o devido andamento do feito.
Diante do tempo a ser demandado na perícia, a complexidade do laudo a ser elaborado, do deslocamento ao local para o exame e o trabalho a ser realizado pelo expert, tem-se por justificada a majoração de honorários periciais com fulcro na Resolução n.º 305/2014, art. 28, parágrafo único, do Conselho da Justiça Federal.
Assim, arbitro os honorários periciais em 3 (três) vezes o valor máximo constante da Tabela II da Portaria Conjunta CJF/MPO nº 2 (R$ 1.086,00 - mil e oitenta e seis reais), com fulcro na Resolução n.º 305/2014, art. 28, parágrafo único, do CJF.
Com a vinda da petição, intimem-se as partes para que, em 15 (quinze) dias, nos termos do art.465,§1º, NCPC: I) apresentem quesitos; II) indiquem, caso seja de seu interesse, assistente técnico; III) aleguem eventual impedimento ou suspeição do profissional nomeado.
Informada a data, oficie-se o local da perícia.
No mesmo prazo, a parte autora deverá juntar prova documental de propriedade e do valor de compra do imóvel supostamente avariado.
Considerando a orientação contida no RESOLUÇÃO CJF N. 956, DE 20 DE MAIO DE 2025, que dispõe sobre o fluxo processual e a padronização dos quesitos para realizar-se prova pericial em ações judiciais em que se discutem vícios de construção em imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1, bem como a necessidade de atribuir tratamento adequado às ações judiciais que versam sobre vícios de construção em imóveis do referido Programa, prossiga-se de acordo com as orientações a seguir.
Neste sentido, deverá o(a) Senhor(a) perito(a), para o fim de verificação de eventuais vícios em unidades individuais, guiar-se pelo roteiro abaixo, respondendo aos quesitos padrões, bem como, para orientar suas respostas, deverá o(a) expert valer-se das definições constantes do Glossário, que está logo após o modelo de laudo.
A atuação do(a) perito(a) deverá observar as seguintes orientações:
I - as respostas aos quesitos, para evidenciar que não são meras opiniões pessoais do(a) perito(a), devem apresentar fundamentação técnica:
a) baseada, preferencialmente, nos requisitos estabelecidos pelas Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT;
b) que demonstre amparo no entendimento técnico majoritário de doutores(as) na época da construção;
Parágrafo único. O entendimento técnico majoritário deve ser discriminado e correspondente àquele predominantemente aceito por especialistas da área do conhecimento da qual se originou o momento da construção do empreendimento.
II - durante a perícia o(a) perito(a) deve abordar os quesitos que lhe forem submetidos, considerando eventuais apontamentos do assistente técnico, devendo a perícia ficar adstrita ao pedido da parte autora;
III - o(a) perito(a) deve oportunizar aos(às) assistentes técnicos(as) acesso e contato antes, durante e após a perícia;
IV - todos os documentos apresentados pelas partes, para a perícia, devem ser analisados, e deve-se apresentar uma mínima fundamentação para sua eventual utilização ou desconsideração na elucidação das questões correlatas;
V - o(a) perito(a) deve se limitar a analisar e explicar as prováveis causas e dinâmica de ocorrência de eventuais vícios de construção identificados no imóvel periciado de acordo com o padrão construtivo, o prazo de garantia de projeto do sistema/componente e o memorial descritivo do imóvel, evitando inserir no laudo informações quanto a custos de reparos que competem à manutenção do imóvel ou de melhorias de sistemas ou componentes não previstos no memorial descritivo do imóvel.
LAUDO PERICIAL PARA VERIFICAÇÃO DE EVENTUAIS VÍCIOS EM UNIDADES INDIVIDUAIS (MODELO)
LAUDO: PARTE I – INFORMAÇÕES GERAIS
1. Juízo solicitante:
2. Número do processo:
3. Parte autora:
4. Parte ré:
5. Perito(a):
6. Data da entrega do laudo:
7. Data(s) da(s) visita(s) ao imóvel:
8. Identificação da edificação: endereço e matrícula junto ao CRI:
9. Tempo ou idade da edificação:
10. Data do "Habite-se":
11. Data a partir da qual o imóvel começou a ser utilizado:
12. Data-limite mais provável a partir da qual os alegados vícios de construção teriam surgido pela 1ª vez, considerando o conceito de prazo de garantia:
13. Quantidade de blocos e de unidades por bloco:
14. Valor venal aproximado de cada unidade:
LAUDO: PARTE II – QUESITOS
1. Informe o(a) perito(a) se o(a) morador(a) do imóvel é o(a) beneficiário(a) que consta do contrato celebrado com a CAIXA/FAR. Em caso negativo, indicar nome, documento de identificação e CPF do morador/ocupante, e desde quando reside no imóvel.
2. O imóvel foi construído de acordo com os projetos, memoriais descritivos e aprovações? (Sim ou não). Explique.
3. O laudo e/ou registros fotográficos juntados pela parte autora na inicial correspondem ao imóvel objeto do processo? (Sim ou não). Explique.
4. Quais as patologias que a parte autora alega existirem no imóvel, conforme relato da petição inicial?
5. As patologias descritas no item 4, que constituem objeto da perícia, efetivamente existem? Se positiva a resposta, deve o(a) perito(a) especificá-las, inclusive quanto às suas extensões.
6. Se positiva a resposta ao item 5, o(a) perito(a) deve informar se as patologias identificadas decorrem de vícios de construção ou se são oriundas de utilização inadequada ou falta de conservação do imóvel, uso ou desgaste natural ou qualquer outra intercorrência ou evento de causa externa ou interna, como, por exemplo, a alteração na estrutura do imóvel ou reformas realizadas.
7. Caso seja constatado que as patologias descritas na petição inicial, e identificadas no imóvel, efetivamente decorrem de vícios de construção, deve o(a) perito(a) apresentar os fundamentos que o levaram a esta constatação, com base nas normas técnicas vigentes à época da construção do empreendimento (citar a Norma Brasileira – NBR). Com base na respectiva NBR, especificar os prazos de garantia dos itens, esclarecendo se os vícios têm potencial para comprometer a solidez e segurança da unidade individual/empreendimento ou se são apenas anomalias de simples correção, explicando as respostas.
8. Na hipótese de terem sido constatados os vícios de construção alegados na petição inicial, e considerando as orientações ao usuário sobre a adequada utilização e conservação do imóvel e seus sistemas, à luz das previsões das respectivas NBRs aplicáveis à época da construção do imóvel, esclarecer se foram realizadas manutenções rotineiras e periódicas no imóvel e áreas de uso comum, de modo a inibir ou minorar os danos decorrentes das patologias identificadas no imóvel.
Observação: Citar a NBR aplicável à época da construção do imóvel (a exemplo da NBR 15.575, no item 14.2.1, e no anexo C, NBR 5.674 e NBR 14.037, que estabelecem que “os prazos de vida útil dos sistemas e equipamentos construtivos só subsistem mediante uso e operação adequados, e processos periódicos de manutenção”).
9. Caso seja constatada a realização das manutenções referidas no item 8, o(a) perito(a) deve esclarecer se foram observadas as normas técnicas e a vida útil dos materiais empregados quanto à periodicidade e se houve acompanhamento por responsável técnico(a). A parte autora apresentou documentos que comprovam que foram realizadas manutenções? A ausência dessas manutenções, caso não constatada a sua realização, pode ter ocasionado problemas de desgaste prematuro da construção, potencializando as patologias eventualmente identificadas?
10. Quais reparos devem ser feitos para sanar eventuais avarias e danos decorrentes de eventuais vícios de construção descritos na petição inicial? Se efetivamente identificados vícios de construção, qual o custo estimativo para os reparos necessários com as respectivas quantidades dos serviços a serem executados? (Estimar o custo de forma discriminada item por item.)
Observação: Este quesito somente deve ser respondido se tiverem sido constatados vícios de natureza construtiva, alegados na petição inicial, não englobando patologias decorrentes de outras causas como reforma, alteração no imóvel ou falta de manutenção, por exemplo. (Números em reais – R$).
Dessa forma, apresentar orçamento observando os seguintes aspectos:
10.1. Base Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI. Na ausência de item nessa referência, pode-se complementar por custos de serviços e composições existentes em tabelas de referências públicas e oficiais publicadas periodicamente em veículo de comunicação oficial.
10.2. Descrição completa dos serviços.
10.3. Serviços representados por unidades objetivas e não por verba ou de unidade genérica.
10.4. Quantitativos e custos unitários/totais para cada um dos serviços, apresentando a respectiva memória de cálculo. (Números em reais – R$).
10.5. Data-base do orçamento, que preferencialmente deve considerar a mesma data-base da petição inicial ou, se houver, aquela do orçamento apresentado pelo(a) autor(a).
11. Os vícios de construção identificados na perícia são passíveis de reparos definitivos de modo a evitar a reincidência? (Sim ou não).
12. Os quesitos complementares do Juízo ou deferidos pelo Juízo. (Texto). (Números).
13. Outras informações que o(a) perito(a) entender pertinentes. (Texto). (Números).
14. Juntar registros fotográficos ou videográficos para ilustrar as respostas aos quesitos, que comprovem a característica e a extensão da manifestação da anomalia observada. (Imagens) (Vídeos).
15. O laudo acostado pela parte autora está acompanhado de Atestado de Responsabilidade Técnica (ART) pelo(a) profissional técnico(a) que o elaborou? Se sim, essa ART está de acordo com as normas do respectivo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA?
(FIM DO MODELO)
OBSERVAÇÕES SOBRE O LAUDO
A falta de preenchimento dos dados solicitados na Parte I e na Parte II deve ser justificada pelo(a) perito(a).
A obrigatoriedade de utilizar os quesitos previstos na Parte II não impede a complementação da quesitação diante do quadro fático discutido na ação judicial.
GLOSSÁRIO
O(A) perito(a) deverá observar nas suas respostas, informações e conclusões, o seguinte glossário:
I - unidades individuais: partes que são propriedade exclusiva, ligadas a um mesmo empreendimento e titularizadas pelos condôminos, conforme o art. 1.331 e seguintes do Código Civil;
II - empreendimento: propriedade comum dos(as) condôminos(as) e titularizada pelo condomínio, nos termos do art. 1.331 e seguintes do Código Civil;
III - identificação da unidade/empreendimento: as unidades individuais serão identificadas com o endereço completo da edificação e matrícula no CRI; e o empreendimento, com o nome, o endereço completo e o CNPJ;
IV - vícios de construção são anomalias que refletem:
a) inadequação em relação à qualidade ou à quantidade especificada ou esperada;
b) falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou que diminuem o seu valor, desde que decorrentes de erros no projeto da edificação, em sua execução, ou na utilização de material inadequado para as obras;
c) edificação que não resiste às condições climáticas ou do solo ou às intempéries previsíveis ou regulares na região onde se encontra;
d) defeitos aparentes ou ocultos detectados no empreendimento em áreas comuns ou privativas que, em regra, comprometem a higidez, a durabilidade e a resistência da obra;
V - utilização ou intervenção inadequada: uso inadequado de uma edificação, com potencial para reduzir de forma acentuada e anormal a sua vida útil, à medida que a ação contínua dos agentes agressivos sobre os materiais reduz a conservação das propriedades físicas, químicas e mecânicas. Exemplo: utilização de equipamentos de ar-condicionado sobre estrutura que não suporta essa intervenção;
VI - falta de conservação: falta dos cuidados usuais necessários visando ao funcionamento normal do imóvel, como, por exemplo, a execução de repintura de rotina, a manutenção periódica de rejunte e a limpeza de calhas e tubulações de esgotos. A falta ou deficiência na conservação de uma edificação dentro dos prazos exigidos pelos materiais reduz a vida útil. Dessa forma, quando as manifestações patológicas suscetíveis de ocorrer em função do desgaste normal não são reparadas a tempo, podem acarretar grandes prejuízos;
VII - uso e desgaste: danos verificados e causados exclusivamente em razão do decurso do tempo e da utilização normal da edificação;
VIII - eventos de causa externa: todos os eventos causados por forças que, atuando de fora para dentro sobre a edificação ou sobre o solo em que ela está edificada, causem danos, excluindo-se qualquer dano sofrido pela edificação ou benfeitorias, causado por seus próprios componentes. Exemplos de causas externas: vendavais, inundações ou alagamentos ocasionados por eventos extremos atípicos para a região do imóvel;
IX - outros: outras causas provocadoras de sinistros que não possam ser enquadradas nos incisos anteriores.
Com a entrega do laudo, dê-se vista às partes para ciência e manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias.
Após o término do prazo para manifestação sobre o laudo e não havendo pedido de complementação ou esclarecimento, proceda a Secretaria a solicitação de pagamento dos honorários periciais, nos termos do art. 29 da Resolução nº 305, de 07 de outubro de 2014, do Conselho da Justiça Federal.
Tudo cumprido, retornem os autos conclusos.
RESUMO DE PROVIDÊNCIAS A SEREM ADOTADAS NA SECRETARIA E PELAS PARTES:
1º - Intimar perito para apresentar data para realização do ato;
2º - Apresentado data, intimar partes nos termos do art. 465, 1§ CPC - 15 dias;
3º - Oficiar local perícia;
4º - Juntada alguma impugnação, abrir conclusão para decisão;
5º - Apreciada a impugnação, prosseguir de acordo com o determinado;
6º - Juntado o laudo, abrir vista às partes - 15 dias.