Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5002081-82.2025.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA
APELANTE: GLAUCO SILVEIRA FANARA (AUTOR)
ADVOGADO(A): FELIPE DA SILVA SIMAO (OAB RJ102190)
APELANTE: ELAINE MONNERAT BAPTISTA (AUTOR)
ADVOGADO(A): FELIPE DA SILVA SIMAO (OAB RJ102190)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
EMENTA
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CEF. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CANCELAMENTO POR DECISÃO JUDICIAL. EVICÇÃO. RESPONSABILIDADE DA ALIENANTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES VINCULADOS AO CONTRATO DE MÚTUO. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado visando à condenação da CEF a cancelar o 2º contrato de financiamento firmado entre as partes, mantendo o 1º contrato, e a restituir aos autores os valores pagos relativos à 2ª contratação, assim como a ressarcir as despesas decorrentes da 2ª arrematação do imóvel, benfeitorias e a diferença de valores entre o 1º e o 2º financiamento, a pagar indenização por danos morais, pretendendo, subsidiariamente, a manutenção do 2º contrato e cancelamento do primeiro, com a restituição de valores e ressarcimento de despesas relativamente ao 1º financiamento.
II. Questão em discussão
2. A questão controvertida diz respeito a eventual garantia contra a evicção, que asseguraria aos arrematantes a proteção legal na celebração do contrato oneroso, obrigando a alienante a indenizá-los diante da perda do bem adquirido, neste caso, a anulação da arrematação do imóvel, por decisão judicial baseada em causa anterior à venda. Esta garantia cobriria a restituição integral do valor pago, despesas contratuais, custas judiciais e indenização por danos, garantindo a posse pacífica.
III. Razões de decidir
3. A anulação da primeira arrematação do imóvel pelos autores ocorreu por força de acórdão proferido nos autos do processo n. 5004229-13.2018.4.02.5102, em que julgado parcialmente procedente o pedido formulado pelos primeiros devedores/fiduciantes - de contrato firmado em 2013 - para "declarar a nulidade dos atos executórios posteriores à consolidação da propriedade do imóvel financiado ora em discussão", transitado em julgado em 28/07/2021.
4. Consta daqueles autos informação prestada pela CEF em 12/08/2021 de que o imóvel teria sido vendido em 18/02/2021 a terceiro de boa-fé na Licitação de Venda Online 0202/0121, conforme registrado na matrícula do imóvel, tendo os autores comprovado que sua proposta de compra no procedimento de venda online foi a vencedora, sendo pactuado o contrato de compra e venda e alienação fiduciária em garantia n. 1.4444.1468641-4, datado de 04/03/2021.
5. Denota-se da matrícula do imóvel o registro da compra e venda pelos ora apelantes (R. 15), assim como a averbação do cancelamento dos atos executórios posteriores à consolidação da propriedade averbada sob a Av. 11, ficando "cancelados todos os atos averbados e registrados sob os nºs 12 a 17", em cumprimento ao título judicial formado nos autos do processo n. 5004229-13.2018.4.02.5102.
6. Posteriormente, a CEF promoveu novos leilões do imóvel, tendo havido arrematação em 2º Leilão Público pelos autores/apelantes, que firmaram novo contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, em 10/10/2024, sob o n. 1.4444.2423708-6, conforme registrado na matrícula do imóvel sob o n. R. 21.
7. Via de regra, nos contratos onerosos, o alienante, neste caso a CEF, responde pela evicção (art. 447 do Código Civil), podendo as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção (art. 448 do CC).
8. Não consta dos autos cópia do edital de Licitação de Venda Online 0202/0121, pelo qual foi efetivamente adquirido o bem pelos autores/apelantes, em que pudessem estar expressas cláusulas em sentido diverso da regra geral, excluindo ou reduzindo essa responsabilidade. A venda aos autores/apelantes pela CEF ocorreu quando já tramitava a ação anteriormente ajuizada pelos primeiros adquirentes do bem, em que se postulava a anulação dos atos posteriores à consolidação da propriedade pela CEF, não havendo informação de que os adquirentes tivessem sido cientificados da existência daquela ação judicial.
9. A própria CEF confirma que o primeiro contrato, de n. 1.4444.1468641-4, encontra-se cancelado, e que o segundo contrato firmado com os autores, de n. 1.4444.2423708-6, encontra-se ativo e regular, verificando-se ter havido, por certo tempo, a cobrança de duas parcelas de financiamento mensalmente dos autores, as quais correspondem aos dois contratos de financiamento do mesmo imóvel, o que corrobora a alegação dos autores de que, pelo menos em um período, houve a manutenção concomitante dos dois contratos, sem que haja elementos que denotem ter havido o ressarcimento pela CEF.
10. Demonstrada a evicção, ainda que posteriormente tenha havido nova arrematação do bem pelos mesmos adquirentes, cabendo à CEF, alienante, o ressarcimento dos valores por eles despendidos na transação posteriormente desconstituída, relativa à primeira contratação, no que diz respeito às despesas havidas com caução, sinal, prestações, despesas cartorárias e tributárias, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença.
11. Quanto ao pretendido cancelamento do segundo contrato de financiamento, mantendo-se o primeiro, não merece prosperar a alegação dos autores, uma vez que os vícios no procedimento levado a efeito pela CEF, reconhecidos judicialmente por acórdão transitado em julgado, referem-se aos atos de alienação da primeira contratação, sendo esta desconstituída. Os autores livremente participaram do novo leilão público do imóvel, na intenção de manter a posse do bem, cientes de que o valor de avaliação e as condições de financiamento seriam diferentes, tratando-se de contrato distinto, do qual não se constata nenhuma irregularidade, não havendo razões para o seu cancelamento apenas por ter sido ajustado valor superior de venda.
12. Com relação às alegadas benfeitorias, não há como dissentir do Magistrado a quo quando afirma que os autores "não trouxeram elementos que comprovem que a realização de benfeitorias no imóvel subjacente à lide. Não há nos autos a descrição das supostas benfeitorias ou fotografia do imóvel demonstrando-as", e ainda que "não juntaram ou requereram a juntada das avaliações do imóvel realizadas pela CEF para os dois leilões, prova que ajudaria com demonstração das supostas benfeitorias". Ademais, como observado na contestação, que "não há que se falar em prejuízo indenizável, pois as melhorias eventualmente realizadas continuam incorporadas ao bem e em proveito dos próprios requerentes", os quais se mantiveram e mantêm na posse do bem desde a primeira aquisição.
13. Em que pese a reconhecida responsabilidade da CEF pela evicção e o prejuízo sofrido de ordem material, a ser ressarcido, na hipótese não se verifica tenham os autores sofrido abalo psíquico, violação à honra ou à dignidade, a despeito do incômodo que possam ter vivenciado pela situação, a qual, contudo, não se configura como dano extrapatrimonial indenizável, mormente considerando que os autores não foram destituídos do bem, mantendo-se na sua posse durante todo o período.
IV. Dispositivo
14. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada. Pedido procedente em parte.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação para, reformando a sentença, julgar parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a CEF a ressarcir aos autores os valores comprovadamente despedidos relativamente às despesas havidas com caução, sinal, prestações, despesas cartorárias e tributárias, relativamente à primeira aquisição do imóvel, consubstanciada no contrato n. 1.4444.1468641-4, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença, e ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre a condenação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 08 de abril de 2026.