Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5007258-94.2020.4.02.5104/RJ
AUTOR: RODRIGO MONTEIRO BATISTA
ADVOGADO(A): VITOR OLIVEIRA DA SILVA (OAB RJ186850)
AUTOR: KAREN NOLASCO GIMENES DA ROCHA
ADVOGADO(A): VITOR OLIVEIRA DA SILVA (OAB RJ186850)
RÉU: TOME EDIFICACOES LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADO(A): MARCELO DE ALMEIDA TEIXEIRA (OAB SP115125)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: BELA ROMA SPE LTDA
ADVOGADO(A): MARCELO DE ALMEIDA TEIXEIRA (OAB SP115125)
DESPACHO/DECISÃO
I – Trata-se ação de rito ordinário objetivando a condenação das rés a procederem a reparos em defeitos existentes no imóvel localizado no Empreendimento Residencial Bela Roma em Volta Redonda/RJ, adquirido por meio de financiamento habitacional por contrato celebrado com as rés.
Em sede de tutela de urgência requereram a realização de estudo de correção estrutural do prédio onde fica localizado o apartamento.
Aduzem que adquiriram o apartamento 303 do Bloco 21 do referido empreendimento, situado na estrada da companhia, nº 350, Roma, Volta Redonda - RJ, e algum tempo depois a unidade adquirida passou a apresentar vícios construtivos como trincas em sentido horizontal, vertical e diagonal.
Sustentam a legitimidade da CEF e a responsabilidade pela reparação dos vícios construtivos do prédio, por se tratar de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda.
Deferida gratuidade de justiça e indeferida a tutela de urgência no evento 4.
Após novo requerimento, foi deferida a tutela de urgência no evento 18. Contudo, a decisão foi cassada no julgamento do agravo interposto pela CEF, evento 33.
Determinada a realização de prova pericial, o laudo foi juntado no evento 127, com esclarecimentos no evento 148 e 167.
Vieram os autos conclusos.
É o relatório. Decido.
II – Da ilegitimidade passiva da CEF
A CEF apenas responde por vícios construtivos no imóvel financiado pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação se atuar como agente executor de políticas públicas federais voltadas para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
Em vista dos termos contratuais, verifico que o papel da empresa pública federal se restringiu a fiscalizar as obras tão-somente para aferir o avanço do empreendimento para fins de liberação dos recursos correspondentes. Ainda que o contrato tenha sido celebrado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), tal circunstância, por si só, não é suficiente para atrair a legitimidade da CEF para responder por eventual atraso na construção do empreendimento.
Nota-se que o contrato em questão contem cobertura do Fundo Garantidor da Habitação – FGHAB (Lei nº 11.977/2009), mas as obras não foram realizadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Com efeito, na hipótese vertente, a CEF participou apenas como credora fiduciária, conforme prevê a cláusula primeira do contrato, na qual se verifica que a fim de financiar a integralização do preço do imóvel, os autores recorreram à empresa pública para obter empréstimo (evento 1, CONTR7).
Não se pode imputar, em regra, à CAIXA, gestora operacional do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) - Lei nº 11.977/2009 – a responsabilidade por todo e qualquer vício de construção ou atraso na entrega do imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, sem expressa previsão legal ou em contrato assinado pelas partes.
A Lei nº 11.977/2009, em seu artigo 3º, prevê diferentes modalidades de operações por faixa de renda, podendo a Caixa fiscalizar e colaborar na execução dos projetos – e, nesse caso, há patrocínio do governo federal para os subsídios das construções, uma vez que o programa é voltado para famílias que recebem até três salários mínimos, isto é, de baixa ou baixíssima renda - ou atuar como mero agente financeiro – para famílias com renda entre três e dez salários mínimos. Nessa segunda faixa, o empreendimento e a construtora são escolhidos pelo próprio interessado.
No caso dos autos, foi celebrado entre o autor, a Caixa e a construtora, em 30/05/2014, o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construções de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Programa Minha, Casa Minha Vida – PMCMV – RECURSOS DO FGTS” constando do item B CONDIÇÕES DO FINANCIAMENTO e B.2 – Origem de Recursos que foram utilizados recursos do FGTS para o financiamento.
Além disso, a renda informada pelo autor é de R$2.383,29, superior a três salários mínimos[i], e não há nenhuma cláusula estabelecendo a escolha da construtora pela empresa pública, sendo forçoso, portanto, reconhecer a inexistência de legitimidade passiva ad causam da Caixa, porquanto atuou exclusivamente como agente financeiro. Em regra, somente em relação a empreendimentos integrantes da Faixa 01 do PMCMV a CEF ultrapassa o papel de mero agente financeiro e desempenha também a gestão e implementação da política governamental de habitação, com ingerência direta na construção do empreendimento imobiliário, o que não se verifica no caso dos autos.
Confira-se o entendimento do STJ:
[...] 2. Em regra, não se pode imputar à gestora operacional do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) (Lei nº 11.977/2009) a responsabilidade por todo e qualquer vício de construção do Programa "Minha Casa Minha Vida", sem amparo de lei ou de contrato. Precedentes. 3. A Caixa assume diferentes papéis nos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida, dependendo da faixa de renda dos mutuários. A Lei nº 11.977/2009, art. 3º, II, admite diferentes modalidades de operações por faixas de renda e, nos empreendimentos destinados a famílias com renda de até três salários-mínimos, a Caixa fiscaliza e colabora na execução dos projetos, podendo 3 incorrer inclusive em culpa in vigilando; para os demais, atua como mero agente financeiro, salvo cláusula expressa em contrário. [...] (AI 2016.00.00.006140-1, Rel: Des Fed Nizete Lobato Carmo – 6ª T. Esp., Pbl. 10/12/2017)
Desta forma, na presente hipótese, a CEF não possui responsabilidade por eventuais atrasos ou vícios de construção no imóvel, visto que atuou apenas como agente financeiro, razão pela qual não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda e responder pelos pedidos decorrentes de vícios construtivos no imóvel.
Desta feita, inexistindo legitimidade passiva da CEF a Justiça Federal não é competente para julgar a demanda, portanto a extinção parcial sem julgamento do mérito é medida que se impõe.
Ante o exposto, e na forma da fundamentação supra:
a) Reconheço a ilegitimidade da CEF e JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito nos termos do artigo 485, VI do CPC.
b) Declaro a incompetência absoluta deste Juízo ante a ausência de Ente Federal no polo passivo da lide.
III - Preclusa a presente decisão, encaminhem-se os autos, através de malote digital, para a livre distribuição no Juízo Estadual de Volta Redonda/RJ.