Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5041812-25.2024.4.02.5101/RJ
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL SOLAR DO BOSQUE
ADVOGADO(A): RODRIGO KARPAT (OAB SP211136)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: VIC ENGENHARIA S/A
ADVOGADO(A): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT (OAB MG101330)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOLAR DO BOSQUE em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, da CAIXA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA AERONÁUTICA- CFIAE, e de VIC ENGENHARIA S/A, em que requer a condenação das rés à realização imediata de reparos de patologias construtivas identificadas nas áreas do empreendimento sob pena de multa diária, ou sucessivamente a conversão da obrigação em perdas e danos caso os reparos sejam impossíveis de serem executados. Requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova.
A parte autora embasa sua pretensão no argumento de que o empreendimento foi entregue em setembro de 2019 e, com o transcorrer do tempo, passou a apresentar diversas anomalias e vícios construtivos de natureza endógena, que afetam a estrutura da edificação e põem em risco a segurança da massa condominial, de acordo com laudo técnico particular anexado (evento 1, OUT3). Aponta que abriu diversos chamados administrativos sem obter a solução integral dos problemas. Defende a responsabilidade solidária das rés sob o fundamento de que a CEF atua como agente executor de políticas públicas, e a CFIAE como provedora dos recursos, devendo todas responderem objetivamente pelos defeitos de projeto e execução com base na legislação civil e consumerista.
A ação foi distribuída primeiramente à Justiça Estadual, tendo o Juízo declinado da competência para a Justiça Federal em razão da presença da CEF no polo passivo (evento 1, DEC6).
O Juízo deferiu a emenda, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça e indeferiu o pedido de tutela de urgência por considerar que a complexidade fática demanda dilação probatória para apuração das responsabilidades e dos reparos necessários, determinando a citação das rés (evento 32, DESPADEC1).
A CEF apresentou contestação suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva por atuar apenas como representante do fundo financiador e agente financeiro, sem responsabilidade pela execução da obra, bem como apontou a ilegitimidade ativa do condomínio por ausência de autorização assemblear e por trazer pedidos relativos a unidades autônomas (evento 41, DEFESA PREVIA1). Suscitou a falta de interesse de agir, pela ausência de prévio acionamento do programa de qualidade da instituição, além da ocorrência de decadência e prescrição.
No mérito, defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Expõe a inexistência de vícios construtivos e de solidariedade, argumentando que os problemas se originam da ausência de manutenção preventiva e conservação pelos moradores, o que configura violação à boa-fé objetiva.
A CFIA apresentou contestação arguindo sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que sua participação no negócio jurídico se restringiu à disponibilização do terreno na modalidade de hipoteca, não possuindo responsabilidade pela construção, requerendo a inclusão da empresa construtora original no polo passivo (evento 48, CONT1). No mérito, defende a ausência de ato ilícito e de nexo de causalidade que justifiquem sua responsabilização civil, atribuindo os eventuais defeitos à falta de manutenção por parte do condomínio.
Houve a suspensão do processo por trinta dias a pedido das partes para tratativas de acordo (evento 61, DESPADEC1).
Frustrada a conciliação, a ré VIC ENGENHARIA SA. apresentou contestação suscitando, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por formulação de pedido genérico e a ilegitimidade do condomínio para pleitear reparos em unidades autônomas (evento 74, CONT1).
No mérito, impugna o laudo técnico apresentado pelo autor por ter sido produzido unilateralmente. Argumenta que a obra foi entregue em conformidade com os projetos aprovados e atestada por órgãos competentes, defendendo que as patologias indicadas não afetam a solidez ou segurança do empreendimento. Expõe que os problemas apontados, como fissuras, falhas em fachadas e infiltrações, originam-se exclusivamente da falta de manutenção preventiva e de intervenções irregulares realizadas pelos próprios moradores, acarretando a perda da garantia contratual. Por fim, rechaça a possibilidade de inversão do ônus da prova.
No evento 80, PET1, a parte autora formulou pedido de tutela de urgência de natureza incidental, por meio do qual requer providências imediatas em relação aos brises de ardósia instalados nas fachadas das edificações, sob a alegação de risco iminente de desprendimento e queda das peças.
Sustenta que diversas placas já se desprenderam espontaneamente, juntando laudo técnico elaborado por engenheiro civil regularmente habilitado, acompanhado de ART, no qual se concluiu pela inadequação do sistema de instalação dos brises, pela existência de risco de novos desprendimentos e pela recomendação de retirada das estruturas (evento 80, LAUDO2), além de registros fotográficos.
O autor apresentou réplica às contestações, impugnando as preliminares suscitadas pelas rés e reiterando os fundamentos da petição inicial (evento 81, REPLICA1).
Em seguida, o autor manifestou interesse na produção de provas, reiterando a necessidade de dilação probatória, especialmente mediante realização de perícia de engenharia, bem como protestando pela produção de prova documental suplementar, testemunhal e pericial técnica, com reserva para posterior indicação de testemunhas (evento 82, PET1).
A Caixa Econômica Federal, por sua vez, requereu expressamente a realização de prova pericial de engenharia, com a finalidade de apurar a existência ou não dos vícios construtivos apontados pelo autor e comprovar as alegações deduzidas em sua defesa (evento 90, PET1).
Já a Caixa de Financiamento Imobiliário da Aeronáutica informou não possuir outras provas a produzir além daquelas já acostadas aos autos (evento 91, PET1).
No evento 92, PET1, a ré VIC Engenharia S/A apresentou manifestação acerca do pedido de tutela de urgência incidental, impugnando a pretensão autoral e juntando parecer técnico elaborado por profissional da área de engenharia. Sustentou a insuficiência metodológica do laudo particular apresentado pelo condomínio, defendendo a necessidade de perícia judicial para apuração da origem, extensão e causas dos problemas apontados, bem como especificou provas e apresentou quesitos técnicos para futura instrução pericial.
É o relatório. Decido.
Inicialmente, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial suscitada pela ré VIC Engenharia S/A.
A petição inicial descreve adequadamente os fatos constitutivos do direito alegado, individualiza os vícios construtivos apontados, apresenta causa de pedir inteligível e formula pedido certo e determinado de condenação das rés à realização dos reparos necessários, possibilitando o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.
Rejeito, igualmente, a preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio autor.
Os vícios narrados dizem respeito, em sua maioria, a elementos estruturais, fachadas, sistemas construtivos e demais componentes que afetam a coletividade condominial. Ademais, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o condomínio possui legitimidade para pleitear a reparação de vícios construtivos cuja origem seja comum ao empreendimento, ainda que os respectivos reflexos se manifestem também em unidades autônomas.
Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso.
II. Questão em discussão
2. Existência de divergência jurisprudencial acerca da legitimidade ativa do condomínio para demandar pela reparação de danos havidos nas unidades autônomas do edifício.
III. Razões de decidir
3. O entendimento deste Tribunal Superior é de que "tem o condomínio, na pessoa do síndico, legitimidade ativa para ação voltada à reparação de vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas" (AgRg no REsp 1.344.196/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/03/2017, DJe de 30/03/2017).
IV. Dispositivo e tese
4. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. O condomínio, na pessoa do síndico, possui legitimidade ativa para ação voltada à reparação de vícios de construção nas partes comuns e em unidades autônomas. 2. A decisão que reconhece essa legitimidade está em consonância com a orientação do STJ, não havendo falar em ofensa à lei federal ou divergência jurisprudencial."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 18; CC, art. 1.348, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1.344.196/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/03/2017; STJ, AgInt no AREsp 1.775.931/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/09/2023; STJ, AgInt no AREsp 1.785.227/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021.
(AgInt no AREsp n. 2.561.630/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.)
Também não prospera a alegação de ausência de interesse processual.
A tutela jurisdicional mostra-se necessária e adequada diante da existência de controvérsia efetiva acerca da origem dos alegados vícios construtivos e da responsabilidade das rés, sendo desnecessário o exaurimento de medidas administrativas como condição para o exercício do direito de ação.
Por outro lado, as alegações de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e da Caixa de Financiamento Imobiliário da Aeronáutica, bem como as prejudiciais de decadência e prescrição, não comportam apreciação neste momento processual.
Com efeito, a análise das alegações de ilegitimidade passiva se confunde, em parte, com o próprio mérito da demanda, notadamente quanto ao grau de participação efetivamente desempenhado por cada corré na implementação do empreendimento e à eventual responsabilidade pelos vícios construtivos alegados.
De igual modo, o exame das prejudiciais de decadência e prescrição demanda a prévia apuração da natureza dos vícios apontados, da época de seu surgimento e do momento em que se tornaram detectáveis pelo condomínio, circunstâncias que dependem da instrução probatória e, especialmente, da prova pericial de engenharia a ser produzida.
Assim, por prudência e a fim de evitar julgamento prematuro de questões diretamente relacionadas ao mérito da controvérsia, a apreciação dessas matérias fica diferida para momento posterior, após a adequada instrução do feito.
Passo ao exame do pedido de tutela de urgência.
Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
No caso concreto, o requisito do perigo de dano encontra-se suficientemente demonstrado.
O autor apresentou laudo técnico subscrito por engenheiro civil regularmente habilitado, acompanhado de ART, elaborado especificamente para avaliação da segurança dos brises de ardósia instalados nas fachadas do condomínio.
Segundo o profissional responsável, já ocorreram quedas espontâneas de diversas peças, tendo sido constatado o desprendimento ou retirada de dezessete elementos da fachada. O laudo registra, ainda, que os brises podem não ter sido instalados adequadamente, inexistindo garantia de estabilidade futura das estruturas remanescentes, concluindo pela necessidade de correção emergencial e recomendando, como solução mais viável, a retirada integral dos elementos de ardósia.
Embora se trate de prova produzida unilateralmente, seu conteúdo é suficiente, nesta fase processual, para evidenciar situação concreta de risco à integridade física dos moradores, visitantes e transeuntes, especialmente porque envolve peças de pedra natural instaladas em altura e sujeitas a eventual desprendimento.
Por outro lado, a probabilidade do direito quanto à efetiva responsabilidade das rés não se encontra suficientemente consolidada.
As rés impugnam a origem construtiva dos defeitos e sustentam que os problemas decorreriam da ausência de manutenção adequada ou de intervenções promovidas pelos próprios moradores, circunstâncias que exigem aprofundamento técnico mediante perícia judicial.
Cumpre registrar, ainda, que a corré VIC Engenharia S/A apresentou parecer técnico elaborado por profissional da área de engenharia, no qual são apontadas supostas fragilidades metodológicas do laudo particular produzido pelo autor, especialmente quanto à ausência de identificação conclusiva do sistema de fixação empregado, de ensaios técnicos específicos e de análise individualizada das unidades afetadas. O referido parecer também sustenta que eventuais intervenções posteriores realizadas pelos moradores, como a instalação de esquadrias, telas e outros elementos nos vãos originalmente existentes, podem ter influenciado o comportamento das estruturas e contribuído para os desprendimentos relatados.
O conjunto probatório atualmente disponível revela, portanto, a existência de efetiva controvérsia técnica entre os pareceres particulares apresentados pelas partes. Enquanto o laudo juntado pelo autor aponta possível inadequação do sistema de fixação dos brises e recomenda sua retirada, o parecer técnico apresentado pela construtora questiona a metodologia empregada e sustenta a necessidade de investigação mais aprofundada acerca do mecanismo de falha, da extensão do problema e da influência de eventuais intervenções posteriores. Tal circunstância evidencia a imprescindibilidade da realização de perícia judicial imparcial para adequada elucidação dos fatos controvertidos, especialmente quanto à origem das patologias, à existência de eventual vício construtivo e à definição das responsabilidades envolvidas.
Não obstante a divergência técnica quanto às causas e à abrangência do problema, há convergência entre os elementos constantes dos autos no sentido de que a ocorrência de desprendimento de peças pétreas instaladas em altura representa situação potencialmente perigosa, capaz de expor moradores, visitantes, prestadores de serviço e transeuntes a risco de acidentes graves. A tutela jurisdicional, nesse contexto, deve privilegiar a proteção da vida, da integridade física e da segurança das pessoas que circulam no empreendimento, bens jurídicos que reclamam pronta salvaguarda diante da possibilidade de dano irreparável.
A própria corré VIC Engenharia, embora se oponha à retirada integral dos brises antes da realização da perícia, admite, em caráter subsidiário, a pertinência da adoção de medidas acautelatórias pontuais, proporcionais e direcionadas às estruturas efetivamente identificadas como críticas. Tal posicionamento reforça a necessidade de imediata mitigação dos riscos já evidenciados, sem que isso importe antecipação de juízo acerca da responsabilidade das demandadas ou da existência de falha sistêmica em todo o empreendimento.
Dessa forma, embora o acervo probatório atualmente disponível permita concluir pela existência de risco concreto e atual à segurança das pessoas, não autoriza, por ora, a imposição às rés da obrigação de executar obra potencialmente onerosa e irreversível antes da adequada apuração técnica dos fatos. A definição acerca da origem dos vícios, da extensão do problema e das responsabilidades correspondentes deverá ser objeto da perícia judicial a ser realizada.
A medida mais adequada, proporcional e compatível com o estado atual da instrução consiste, portanto, em autorizar a adoção imediata das providências necessárias à eliminação dos riscos concretamente identificados, preservando-se, de um lado, a segurança da coletividade e, de outro, o contraditório e a ampla defesa quanto às questões técnicas ainda controvertidas.
Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido subsidiário de tutela de urgência formulado no evento 80, para autorizar o condomínio autor a promover, às suas expensas, a remoção dos brises de ardósia que apresentem risco de desprendimento ou queda, mediante contratação de profissional habilitado e observância das normas técnicas e de segurança aplicáveis.
Fica resguardado o direito de pleitear o ressarcimento das despesas comprovadamente suportadas caso, ao final da instrução, venha a ser reconhecida a responsabilidade das rés pelos vícios construtivos alegados, mediante apresentação de notas fiscais e/ou de serviços, referentes aos reparos realizados.
A parte autora deverá preservar adequadamente os elementos probatórios relacionados às estruturas removidas, promovendo prévia documentação fotográfica e audiovisual dos locais, bem como armazenando amostras dos materiais removidos e dos respectivos sistemas de fixação, a fim de viabilizar futura análise pericial.
Tendo em vista a existência de controvérsia quanto a vícios construtivos alegados, defiro a perícia requerida pela parte autora e pelas rés CEF e VIC Engenharia, nos eventos 82, 90 e 92, respectivamente, devendo a Secretaria providenciar, oportunamente, a nomeação de Perito na especialidade de ENGENHARIA CIVIL.
Intimem-se as partes para, querendo, apresentarem quesitos e assistente técnico. Prazo: 15 (quinze) dias.
Após, intime-se o Perito nomeado para esclarecer se aceita o encargo, devendo, em caso positivo, apresentar, em 5 (cinco) dias, proposta de honorários, ciente de que o laudo deverá ser apresentado em 30 (trinta) dias, contados da data da realização da perícia.
No exame, o Perito deverá, além de responder aos quesitos eventualmente apresentados pelas partes, verificar se os eventuais danos existentes no imóvel objeto da lide foram causados em razão de vícios construtivos. Em caso positivo, especificar os referidos danos e mensurar o seu valor patrimonial, devendo, ainda, esclarecer a eventual influência de fatores supervenientes, incluindo manutenção inadequada e intervenções realizadas pelos moradores, indicando se possível, o grau de contribuição de cada fator para o surgimento ou agravamento das patologias constatadas.
Apresentada a proposta dos honorários periciais, às partes para, no prazo de 05 (cinco) dias, manifestarem-se em relação ao valor pretendido. Não havendo objeção quanto à proposta apresentada, deverão as corrés CEF e VIC Engenharia, bem como a parte autora, no mesmo prazo acima concedido, realizar o depósito do valor referente aos honorários periciais em conta à disposição do Juízo, na proporção de 1/3 (um terço) para cada parte, conforme disposto no art. 95, caput, e §1º, do CPC.
Tudo cumprido, voltem-me conclusos para prosseguimento do feito.
P.I.