Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5079174-27.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: EULER ARRUDA JUSTINIANO
ADVOGADO(A): CÉZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB SP411627)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por EULER ARRUDA JUSTINIANO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF com pedido de tutela de urgência para "SUSPENDER os leilões marcados, já que o processo possui VÍCIOS em sua formação" e "para determinar que o requerido, informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações." (Evento 1.1, p. 13)
O Autor relata que "era proprietário do imóvel sito a na Rua General Belford, N. 267 registrado no cartório de registro imóveis, sob matricula nº 81173" e que "o referido imóvel foi adquirido em 30.06.2023 pelo preço de R$932.000,00 (Novecentos e trinta e dois mil reais) alienado com a requerida pelo valor R$745.000,00 (Setecentos e quarenta e cinco mil reais)."
Alega que "teve problemas financeiros que ficou em mora com a requerida, que em 14.04.2025 consolidou a propriedade" e que "após a consolidação da propriedade, o requerente teve ciência de que seu imóvel, se encontrava disponível em leilão com PRIMEIRO LEILÃO AGENDADO PARA O DIA 08.09.2025".
Sustenta que "NUNCA FOI NOTIFICADO PARA PURGAR A MORA, e tão pouco foi notificado acerca das datas dos leilões."
A inicial veio acompanhada de procuração e documentos
É o relatório do necessário. Decido.
A tutela provisória de urgência encontra-se regulada no artigo 300 do CPC, possuindo os seguintes requisitos:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. (gn)
A questão em análise versa sobre contrato de alienação fiduciária de imóvel firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997. Quanto à intimação do devedor para purgação da mora, a lei assim estabelece, com nossos destaques:
"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27." (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
O Autor não nega o inadimplemento da dívida, alegando tão somente que "NUNCA FOI NOTIFICADO PARA PURGAR A MORA, e tão pouco foi notificado acerca das datas dos leilões." (Evento 1.1, p. 2).
Consoante a disciplina da Lei nº 9514/1997, quedando-se inerte o mutuário para purgar a mora, abre-se a possibilidade da consolidação da propriedade nas mãos da instituição bancária credora, habilitando-a a promover a alienação extrajudicial do imóvel.
Neste sentido, destaco:
"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL TUTELA DE URGÊNCIA. ARTIGO 300 DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. DESEMPREGO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.
1. A concessão de tutela de urgência demanda a presença dos requisitos especificados no caput do artigo 300 do novo Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
2. In casu, embora presente o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, consistente na perda do imóvel, em decorrência da ultimação da execução extrajudicial, não se vislumbra a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito.
3. As partes celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei n. 9.514/97.
4. Neste caso, o imóvel financiado remanesce na propriedade da CEF até que ocorra a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida pelo adquirente/fiduciante (art. 22 da Lei 9.514/97), sendo dada ao devedor a posse indireta sobre a coisa dada em garantia, mas havendo o inadimplemento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, a propriedade será consolidada em nome da CEF (art. 26).
5. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que os agravantes cumpram as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outras exigências, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), o que inocorreu na hipótese em tela.
6. Considerando a inadimplência do agravante, não pode a CEF ser privada de tomar as providências cabíveis no intuito de cobrar a dívida ou executar as respectivas garantias, conforme previsto contratualmente (cláusula décima oitava).
7. O desemprego não se afigura como circunstância hábil na aplicação da "Teoria da Imprevisão", pois a redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não sendo considerado um evento extraordinário, sobretudo quando se trata de financiamento de longo prazo, como na hipótese em tela, fixado em 420 meses, o que pressupõe sujeição de riscos. Precedentes deste Tribunal.
8. Não é dado ao órgão colegiado sobrepor-se ao juízo monocrático na avaliação das circunstâncias fáticas que ensejaram o indeferimento da medida requerida, quando esta foi proferida com razoabilidade, em consonância com as circunstâncias verificadas nos autos de origem, as leis de regência e a jurisprudência dominante.
9. Agravo de Instrumento desprovido."
(AI 0004056-88.2017.4.02.0000 - TRF2 - 5ª TURMA ESPECIALIZADA - Relator: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES - Data da publicação: 12/06/2017) (g.n.)
"PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO.
1. Lide envolvendo o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo autor, em que houve a consolidação da propriedade do bem em nome da CEF. Alegou o demandante não ter sido pessoalmente intimado para a purga da mora, requisito previsto na Lei n. 9.514/97.
2. Demonstrado o cumprimento do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, sendo o devedor notificado pessoalmente para a purga da mora por intermédio do oficial do Registro de Imóveis, não havendo qualquer ilegalidade neste tocante.
3. A ausência de assinatura do devedor não pode ser obstáculo à notificação procedida, uma vez que, como afirmado na certidão, foi o mutuário cientificado recebeu a contrafé, negando-se a exarar seu ciente. A comprovação de que as comunicações de inadimplemento foram entregues no endereço do imóvel denotam a ciência da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 128016, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 25.6.2012.
4. A averbação, pelo oficial do Registro de Imóveis, da notificação e constituição do devedor em mora e da consolidação da propriedade em nome da fiduciária, diante do decurso de prazo sem a purgação da mora, comprova o atendimento ao disposto no art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei n. 9.514/97.
5. Com a consolidação da propriedade em nome da CEF, não subsiste mais a relação contratual. Na forma do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a credora promoverá a alienação do bem por leilão público, no prazo de 30 dias, não havendo previsão legal que determine a intimação do ex-mutuário das datas de sua realização.
6. Apelação não provida."
(AC 0154178-59.2015.4.02.5117 - TRF2 - 8ª TURMA ESPECIALIZADA - relator: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA - Data da publicação: 31/08/2016) (g.n.)
De acordo com o Registro do Imóvel juntado pela parte autora, ocorreu a intimação do mutuário para a purga da mora (Evento 1.3, p. 1-2):
Como não houve a purgação da mora, registrou-se a consolidação da propriedade em favor da CEF, bem como o cancelamento da propriedade fiduciária (Evento 1.3, p. 2):
Assim, em análise perfunctória. própria deste momento processual, não se vislumbra qualquer irregularidade ou ilegalidade na conduta da parte ré.
Por fim, quanto ao pedido para que a CEF informe o valor atual das parcelas em aberto, indefiro-o, destacando que tal diligência se trata de ônus da parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, sobre a qual a mesma não demonstrou ter esgotado as vias extrajudiciais e “o juiz não pode substituir a parte no dever de diligenciar junto aos órgãos perante os quais pretende obter informações” (AI 86725520058070000 DF 0008672-55.2005.807.0000).
Por todo o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.
Os benefícios da justiça gratuita previstos no art. 98 do CPC são destinados àqueles que, tendo insuficiência de recursos, não puderem arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
À falta de parâmetros objetivos na legislação processual civil quanto ao limite de concessão do benefício da gratuidade de justiça, adoto, como patamar máximo, o disposto no art. 790, parágrafo 3º, da CLT, com redação conferida pela Lei nº 13.467/2017, segundo o qual é facultada a concessão do benefícios “àqueles que perceberem salário igual ou inferior a 40% (quarenta por cento) do limite máximo dos benefícios do Regime Geral de Previdência Social".
Atualmente, o limite máximo dos benefícios do RGPS é de R$ 8.157,84, de modo que entendo correto, para fins de aferição do direito à gratuidade de justiça, a adoção do patamar máximo de R$ 3.262,96, nos termos do art. 790, § 3º, da CLT.
Dito isto, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC, concedo a parte autora o prazo de 15 (quinze) dias para comprovação da hipossuficiência ou recolher as custas judiciais devidas.
Cumprido, cite-se a parte ré para que conteste a ação no prazo legal.
Ressalvo que, havendo intenção da parte ré em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.
Intimem-se.