Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5008437-30.2024.4.02.5102/RJ
AUTOR: MARIA APARECIDA AGUIAR
ADVOGADO(A): CARLOS EDSON BOMPET DOBBS (OAB RJ082907)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
A parte autora ajuiza a presente ação informando, em suma, que firmou com a Ré, um Contrato de Compra e Venda nº 855550963407, cujo objeto fora o financiamento de imóvel residencial, possuindo como saldo devedor a importância de R$ 66.255,46 (sessenta e seis mil duzentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e seis centavos); que passou por dificuldades financeiras e deixou de efetivar o pagamento das parcelas do financiamento desde Setembro de 2023 até Julho de 2024.
Ainda em julho de 2024, recebeu uma mensagem da ré para composição da dívida, que naquele momento perfazia a quantia de R$ 9.772,78 (nove mil setecentos e setenta e dois reais e setenta e oito centavos), acrescidos de R$ 5.164,93 (cinco mil cento e sessenta e quatro reais e noventa e três centavos), referente às despesas de execução apuradas até o montante, sendo possível a sua quitação até 11/07/2024.
Contudo, informa a autora ainda que após alguns dias, passou a tratar com outro representente da ré, com o qual acordou para que a mesma efetivasse o pagamento de R$ 13.622,24 (treze mil seiscentos e vinte dois reais e vinte e quatro centavos), destinado a parcelas vencidas, acrescidos das custas, que deveria ser pago na GCI Caixa Habilitação, e, ainda, ainda um outro valor de R$ 508,74 (quinhentos e oito reais e setenta e quatro centavos), e que esse deveria ser pago na boca do caixa em uma das agências da ré (Ev. 1, OUT7, Fls. 1-5).
A parte autora adimpliu com tais quantias (Ev. 1, OUT9 e COMP10), acreditando ter dado fim ao débito; ocorre que dias após, o mesmo representante da ré informa que devolveria os valores recebidos pela ré, tendo em vista que o processo de execução com a consolidação da propriedade encontrava-se averbada junto ao RGI, requerendo que a autora fornecesse uma conta bancária para a devolução dos valores (Ev. 1, OUT7, Fls. 7-8 e Ev. 1, OUT8 e Ev. 7, COMP6).
Cópias do contrato juntadas no Ev. 7, CONTR2 a CONTR5; comprovante de devolução dos valores relativos à purga da mora no Ev.7, COMP7; certidão de ônus reais no Ev. 7, OUT8 e cópia da planilha de evolução de débito no Ev. 14, PLAN2.
Manifestação da CEF informando que não há interesse na autocomposição no Ev. 30.
Petição da parte autora informando que foi designado o primeiro leilão para o dia 08/09/2025 ás 10:00hrs e o segundo leilão para o dia 15/09/2025 ás 10:00hrs, requerendo a concessão de liminar para determinar à ré a suspensão e retirada do imóvel da autora para que seja arrematado em HASTA PÚBLICA no Ev. 42.
Já no Ev. 49 a parte autora apresenta comprovante de depósito judicial dos valores que entende suficientes à purga da mora, relativa ao período de setembro de 2023 a agosto de 2025.
Após intimação para efetivamente esclarecer o rito que pretende ver aplicado à presente causa, a parte autora apresenta a petição do Ev. 55, para emendar a esclarecer que pretende seja adotado o tramite pelo RITO ORDINÁRIO, mediante a propositura de ação declaratória com pedido de tutela antecipada para suspensão de leilão de imóvel.
Decido.
Inicialmente, acolho a emenda à inicial constante da petição do Ev. 55, PET1.
Noutro ponto, considerando o valor de avaliação atualizado do imóvel objeto da ação anunciado em edital de de hasta pública - R$327.000,00 (trezentos e vinte e sete mil reais -, DETERMINO a retificação do valor da causa, para corresponder ao benefício econômico pretendido, nos termos do art. 292, §3º do CPC.
À Secretaria para retificação da autuação e retificar o valor da causa, fazendo nele constar R$327.000,00 (trezentos e vinte e sete mil reais), nos termos do art. 292, §3º do CPC.
Defiro o pedido de gratuidade de justiça, na forma do art. 98, do CPC.
Inicialmente, verifico que, independente de autorização judicial para tanto, a parte autora promoveu o depósito judicial do montante que considera devido (Ev. 49, GUAIDEP2 e COMP4), relativo às parcelas vencidas no período de setembro de 2023 até agosto de 2025, no valor de R$ 24.020,66 (Vinte e Quatro Mil e Vinte Reais e Sessenta e Seis Centavos), para fins de suspensão do leilão de seu imóvel, objeto do contrato nº 855550xxxx07.
Entretanto, cabe ressaltar, desde logo, que tal depósito por si só não impede a hasta pública, até mesmo por faltar elementos exatos sobre o valor do débito atual; vale aqui colacionar o julgado proferido pelo TRF-4ª Região sobre tal ponto:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AUTORIZAÇÃO PARA DEPÓSITO JUDICIAL DE VALOR INCONTROVERSO. 1. O depósito do valor que a parte entende devido pode ser feito independentemente de autorização judicial. Todavia, esse depósito não elide a mora e não impede o credor de adotar as medidas inerentes à inadimplência. 2. Não se verifica ilegalidade na contratação que justificasse a descaracterização da mora. 3. Decisão mantida. Agravo de instrumento improvido."(TRF-4 - AG: 50327213820184040000 RS, Relator.: CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, Data de Julgamento: 27/02/2019, 4ª Turma)
Por outro lado, o depósito judicial em questão não foi exigido por este Juízo para apreciação do pedido de tutela de urgência (art. 300, §1º do CPC), não tendo o condão, a priori, de ressarcir os danos da outra parte, tratando-se de mera liberalidade do autor, frise-se.
Nos termos do artigo 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência pressupõe a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
No caso, entendo que, por todo conteúdo exposto até o momento, verifico a presença ds requisitos para sua concessão, senão vejamos.
A parte autora alega que deixou de adimplir as prestações de seu financiamento imobiliário entre setembro de 2023 e julho de 2024. E na modalidade de financiamento imobiliário, na forma da Lei nº 9.514/97, caso o devedor fiduciante se torne inadimplente, o credor fiduciário deverá notificá-lo para purgar a mora. Se não cumprido, consolida-se a propriedade em favor do credor fiduciário, tendo este o direito de levar o imóvel a leilão extrajudicial para venda (artigos 26 e 27).
É fato notório que a inadimplência em relação ao pagamento das prestações de financiamento imobiliário tem como consequência a retomada do imóvel, de sorte que não se pode alegar eventual surpresa em relação ao leilão, pois é a consequência ordinária da inadimplência.
Ocorre que a hipótese posta nestes autos guarda certa peculiaridade: é indiscutível que a parte autora buscou regularizar a situação do imóvel quando interpelada pela ré em 11 julho de 2024, conforme prints e áudios de conversa de aplicativo de mensagens carreados nos Ev. 1, OUT7 e OUT8 e Ev.7, COMP6, buscando a efetiva purga da mora, mediante pagamento efetuado em 17/07/2024, vencimento do boleto encaminhado pela própria ré para tal finalidade (Ev. 1, OUT9 e COMP10).
E, apesar do registro de imóveis apontar no Ev. 7, OUT8, fl. 4 a consolidação da propriedade em 09/07/2024, a planilha de evolução de débito juntada no Ev. 14, PLAN2, Fl.15 aponta que o lançamento contábil do referido ato só se deu em 15/07/2024, DOIS dias antes do vencimento do boleto que purgava a mora e que foi pago pontualmente pela autora (Ev.1, OUT9 e COMP10).
Dessa forma, por todo o exposto até o momento, verifica-se possível vício da notificação para purga da mora, o que impede, a princípio, a consolidação da propriedade. Nesse sentido, a jurisprudência do E. STJ:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. ARREMATAÇÃO POSTERIOR. NULIDADE. VALOR DA CAUSA. PRETENSÃO ECONÔMICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, no caso de execução extrajudicial da Lei nº 9.514/97, diante do vício da notificação para purgação da mora impõe-se a anulação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 2. Anulada a consolidação da propriedade, é nula também a arrematação posterior, na qual é adquirido bem irregularmente alienado pelo credor fiduciário, ante a existência de manifesto prejuízo. 3. A jurisprudência desta Corte Superior orienta que "o valor da causa deve equivaler, em princípio, ao conteúdo econômico a ser obtido na demanda, ainda que o provimento jurisdicional buscado tenha conteúdo meramente declaratório" ( AgInt no REsp n. 1.698.699/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/2/2018, DJe de 23/2/2018). 4. Agravo interno a que se nega provimento.4.
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1998722 TO 2021/0319972-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2023)
Dessa forma, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, nos termos do art. 300, §2º do CPC, para DETERMINAR a suspensão do leilão do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional sob o nº 855550963407, matrícula no 2ºRGI/Maricá-RJ nº 91.423, cujo endereço consta da inicial, com primeiro leilão público agendado para o dia 08/09/2025, e segundo leilão público agendado para o dia 15/09/2025.
Deve ser consignado que não há, em princício, perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, pois se ao final o pedido do autor for julgado improcedente, a CEF poderá levar o imóvel a leilão.
Intime-se a CEF para ciência e cumprimento da tutela de urgância, no prazo de 5 (cinco) dias.
Cite-se a ré para, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme art. 335 do CPC, manifestar-se acerca da possibilidade de conciliação, deduzindo, se for o caso, os seus termos minuciosamente, e para apresentar resposta.
Na contestação, a parte ré deverá informar os dados constantes do art. 319, inciso II, do CPC, aplicável por analogia, bem como indicar precisa e motivadamente, quais as provas que pretende produzir (art. 336, do CPC), vedado o requerimento genérico de prova, ou, do contrário, deverá requerer o julgamento antecipado da lide (art. 355 do CPC).
Apresentada a contestação, havendo preliminares ou a oposição de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, intime-a para réplica, nos termos dos art. 350 e 351 do CPC, devendo, nesta ocasião, a promovente indicar as provas que deseja produzir e/ou requerer o julgamento antecipado da lide.
Decorrido o prazo acima, voltem-me conclusos.