Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5001137-41.2025.4.02.5115/RJ
AUTOR: WILLIAM SILVEIRA DE FREITAS
ADVOGADO(A): MATHEUS AUGUSTO DE OLIVEIRA BORGES (OAB PR108618)
DESPACHO/DECISÃO
WILLIAM SILVEIRA DE FREITAS propõe ação em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela de urgência objetivando a suspensão de leilão extrajudicial do imóvel em que reside, objeto de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.
Requer, ainda, o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel objeto do contrato de financiamento, na condição de bem de família.
Narra a inicial que o autor é produtor rural autônomo e o imóvel financiado destina-se ao exercício de sua atividade laboral, razão pela qual a perda do imóvel acarretaria situação de vulnerabilidade à família do autor.
Aduz que dificuldades financeiras ocasionada pela sazonalidade e dependência de fatores climáticos imprevisíveis no exercício da atividade rurícola tem ocasionado a impossibilidade de arcar com os custos do financiamento habitacional.
Afirma que encontra-se disposto a regularizar sua situação junto à requerida por meio de negociação que leve a uma solução justa e equilibrada para as partes.
Deferida a gratuidade de justiça (Evento 3, DESPADEC1) e determinada a juntada do contrato de financiamento, certidão de ônus reais do imóvel e comprovante de designação de leilão.
Deferido o pedido de dilação de prazo (Evento 10, DESPADEC1).
Apresentada Emenda à inicial (Evento 15, EMENDAINIC1) em que o autor informa que foi designado leilão do imóvel para os dias 13 e 18/08/2025.
Defende a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de notificação do autor sobre a realização de leilão e a impenhorabilidade do bem objeto do leilão por se tratar de bem de família. Reitera o pedido de concessão de tutela de urgência.
Juntada da Cédula de Crédito Imobiliário (Contrato nº 1.4444.0878930-4) e certidão da matrícula do imóvel no Evento 15.2.
É o relatório. Passo a decidir.
Recebo a emenda à inicial (Evento 15, EMENDAINIC1).
A antecipação da tutela é medida excepcional, uma vez que realizada mediante cognição sumária, devendo o juiz aplicar tal medida com parcimônia, restringindo-a aos casos em que se constate a verossimilhança da alegação e a urgência da medida, sob pena de dano irreparável ou de difícil reparação.
O autor pretende sejam obstados quaisquer atos expropriatórios relativos ao imóvel sub judice. Contudo, ele mesmo afirma o inadimplemento do contrato, sem comprovar que pagou, ao menos, o valor que entende incontroverso, a ser pago na forma e tempo contratados, tal como previsto no art. 50, § 1º, da Lei n. 10.931/04, reproduzido no Código de Processo Civil, mais precisamente no art. 330, § 3º.
Assim sendo, se o autor, em nenhum momento, buscou meios de satisfação do débito, não há como afastar a legitimidade de quaisquer atos de execução extrajudicial do bem, que, em tese, poderá culminar, sim, na expropriação deste, bem como de inscrição em cadastros restritivos de crédito.
Ressalte-se que o STF firmou posição pela constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. Acerca do julgado, veja-se a sua ementa:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 982. DIREITO CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI 9.514/1997. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NOS CONTRATOS DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE CONFIRMA A VALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 5º, INCISOS XXIII, XXV, LIII, LIV E LV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE AÇÃO. PROCEDIMENTO COMPATÍVEL COM OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS. RECURSO EXTRAORDINÁRIO CONHECIDO E DESPROVIDO, COM FIXAÇÃO DE TESE. 1. A Lei 9.514/1997 dispõe de medidas indutivas ao cumprimento das obrigações contratuais, sob a orientação de redução da complexidade procedimental e sua desjudicialização, cuja aplicação pressupõe o consentimento válido expresso das partes contratantes e a ausência de exclusão total de apreciação da situação pelo Poder Judiciário. 2. A jurisprudência desta Corte, em questão análoga, firmou-se no sentido da recepção do Decreto-Lei 70/1966, inclusive quanto à validade da execução extrajudicial da garantia hipotecária, fixando-se como tese do Tema 249 da Repercussão Geral: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-lei nº 70/66” (RE 627.106, Rel. Min. Dias Toffoli). 3. A execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei 9.514/1997, é compatível com as garantias constitucionais, destacando-se inexistir afronta ao princípio da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça (art. 5º, inciso XXXV, da CF/88) e do juiz natural (art. 5º, LIII, CF/88), posto que se assegura às partes, a qualquer momento, a possibilidade de controle de legalidade do procedimento executório na via judicial. 4. Inexiste, igualmente, violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LIV e LV, da CF/88), tendo em vista que o procedimento extrajudicial que confere executoriedade ao contrato de financiamento imobiliário é devidamente regulamentado pela legislação de regência, não se tratando de procedimento aleatório ou autoconduzido pelo próprio credor. 5. A questão revela tema de complexa regulação econômica legislativa, com efeitos múltiplos na organização socioeconômica, que promove tratamento constitucionalmente adequado à questão, no equilíbrio entre a proteção pelos riscos assumidos pela instituição credora e a preservação dos direitos fundamentais do devedor, adequando-se aos influxos decorrentes do referencial teórico da Análise Econômica do Direito (Law and Economics), além de alinhar-se à tendência do direito moderno de desjudicialização. 6. Recurso extraordinário CONHECIDO e DESPROVIDO. 7. Proposta de Tese de Repercussão Geral: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
(RE 860631, Relator(a): LUIZ FUX, Tribunal Pleno, julgado em 26-10-2023, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 09-02-2024 PUBLIC 14-02-2024)
Com relação à alegação de falta de intimação das datas designadas para realização do leilão, a Lei nº 9.514/97 garante ao autor o exercício do direito de preferência, o que afasta, por ora, qualquer alegação de prejuízo em concreto.
Tem-se, assim, que, diante da conduta de longa data da parte autora e da fragilidade de seus argumentos, milita a presunção em favor do agente imobiliário, devendo prevalecer a vinculação ao contrato e à legislação que rege a alienação fiduciária em garantia.
Quanto à alegação de que o imóvel é seu único bem, impõe-se salientar, de plano, que tal argumento não prospera. Trata-se de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, ou seja, é o próprio bem o garantidor da dívida.
Não há, pois, o que se cogitar de impenhorabilidade de bem de família para satisfação do débito sub judice, ou de possibilidade de oferecimento de outros bens, ressalvado, é claro, o pagamento, em dinheiro, do montante devido, este último nos termos da legislação e do contrato, e não de acordo com sugestão do mutuário.
No mais, a descrita dificuldade no adimplemento da obrigação deve ser entendida como álea normal do pacto, risco inerente a todo contrato, carga de incerteza que acompanha contratos de longo prazo, como é o caso dos autos.
Diante do exposto, INDEFIRO a tutela de urgência pretendida.
Deixo de designar audiência de conciliação, dada a natureza da matéria discutida e a improbabilidade de acordo, especialmente considerando as negativas da CEF em sede extrajudicial (Evento 1, OUT13 e OUT14). Consigno que o art. 334 do CPC deve ser interpretado à luz da efetividade processual (arts. 4ºe 8º do CPC), princípio de inspiração constitucional que pode ser extraído da duração razoável do processo (art. 5º, LXXVIII da CRFB/88) e da eficiência estatal (art. 37 da CRFB/88), de modo que, caso haja interesse na autocomposição, deverá a parte ré se manifestar por escrito a respeito do tema.
Cite-se a CEF para, querendo, apresentar defesa, juntando aos autos todos os documentos que reputar pertinentes ao deslinde da causa.
Apresentada contestação envolvendo as matérias dos arts. 350/351 do CPC ou acompanhada de documentos, intime-se o autor para apresentar réplica e especificação de provas, no prazo de 15 dias, devendo a ré ser intimada, na sequência, a especificar as provas que pretende produzir.
Após, venham conclusos para saneamento.
P. I.