Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5079448-88.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: CRISTIANO FIDELES LIMA
ADVOGADO(A): MAYLLE GAMMARO REIS (OAB RJ189733)
DESPACHO/DECISÃO
I. Trata-se de ação, sob o procedimento comum, ajuizada por CRISTIANO FIDELES LIMA em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — CEF, com o seguinte pedido:
“A confirmação do pedido de tutela de urgência para ao final declarar por sentença a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, sobretudo a anulação da consolidação da propriedade e dos leilões do imóvel, além de eventual venda direta do bem ou arrematação, tendo em vista os vícios ensejadores de nulidade absoluta e a flagrante desobediência aos preceitos da Lei n.º 9.514/97 narrados na peça vestibular, reestabelecendo o contrato de financiamento ao seu status quo ante”.
Em tutela provisória de urgência, requer:
“[i.] Manter a parte autora na posse do imóvel sito à Rua Thieres Teixeira Leite, n. 4, Pav. Térreo (Qd 68, Lt 15), Engenho, Itaguaí/RJ, CEP 23822-730, até o trânsito em julgado da demanda; e
[ii.] A suspensão dos leilões regidos pela lei 9.614/97 designados para os dias 04/08/2025 e 07/08/2025 e/ou a suspensão de seus efeitos e de eventuais novos leilões ou ainda arrematação ou venda direta do bem, até o deslinde da demanda, tendo em vista os inúmeros vícios insanáveis ocorridos e, ainda, expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis competente para que obste de averbar eventual arrematação na matrícula, até o trânsito em julgado da demanda, servindo a própria decisão interlocutória como Ofício”.
Também requer: i. a inversão do ônus da prova; e ii. a concessão da gratuidade de justiça.
Petição inicial, na qual aduz, em síntese, que: i. em 25/10/2018, firmou Instrumento Particular de Mútuo com garantia fiduciária para a compra do Imóvel sito à Rua Thieres Teixeira Leite, n. 4, Pav. Térreo (Qd 68, Lt 15), Engenho, Itaguaí/RJ, CEP 23822-730, com a CEF; ii. a ré está em fase avançada de procedimento de execução extrajudicial; e iii. há, pelo menos, dois vícios identificados: [a] ausência de notificação pessoal válida do autor/devedor para a purga da mora, tal qual o esgotamento das tentativas de notificação pessoal e por A.R.; e [b] ausência de notificação sobre os leilões do imóvel no endereço do imóvel e no endereço residencial indicado pelos devedores por A.R. e por e-mail.
Inicial instruída com documentos (evento 1).
É o relato. Decido.
II. De início, ante a declaração de hipossuficiência acostada aos autos (evento 1, declpobre5) e a ausência de elementos que infirmem sua presunção de verdade (art. 99, § 3.º, do CPC), defere-se a gratuidade de justiça.
No tocante à tutela de urgência, o art. 300 do CPC admite sua concessão diante do preenchimento dos seguintes requisitos cumulativos: i. probabilidade do direito; ii. perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; e iii. ausência de risco de irreversibilidade da medida.
Do exame dos autos, em cognição sumária, própria deste momento processual, verifica-se que o autor e a CEF celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei n. 9.514/97 9 (v. evento 1, contr14).
Objetiva o autor suspender todos os atos expropriatórios realizados pela CEF quanto ao imóvel objeto da ação, em especial o leilão extrajudicial. Propugna existirem os seguintes vícios no procedimento de execução extrajudicial: i. ausência de notificação pessoal válida do autor/devedor para a purga da mora, tal qual o esgotamento das tentativas de notificação pessoal e por A.R.; e ii. ausência de notificação sobre os leilões do imóvel no endereço do imóvel e no endereço residencial indicado pelos devedores por A.R. e por e-mail.
A controvérsia, portanto, diz respeito ao ato de intimação extrajudicial, para fins do disposto no art. 26 e parágrafos, assim como do art. 27, § 2.º-A, ambos da Lei n. 9.514/97.
A inadimplência é incontroversa.
Quanto à consolidação da propriedade, a cópia da matrícula do imóvel acostada pelo autor revela a seguinte dinâmica (AV5M50166): i. tentativa de notificações, via AR, com indicação do código de rastreio, inclusive, que restaram negativas; ii. notificação através de edital publicado Diário Oficial Eletrônico, em 05 a 07/08/2024, tendo transcorrido o prazo sem purgação da mora; e iii. consolidação da propriedade em nome da CEF (evento 1, matrimovel17).
Inexistem, como se vê, no presente contexto, elementos hábeis a afastar a presunção de idoneidade dos atos praticados pelo Oficial de Registro Público.
Ainda que não seja exigível do autor a produção de prova negativa, é imperioso reconhecer que milita, em favor da CEF, a presunção quanto à regularidade do procedimento de execução, à luz dos ditames legais pertinentes, a ser comprovada em sede de dilação probatória.
Quanto à comunicação acerca das datas dos leilões, prevista no art. 27, § 2.º-A da Lei 9.514/97, essa tem por finalidade apenas assegurar o direito de preferência do devedor para a aquisição do imóvel, previsto no § 2.º-B, ambos introduzidos pela Lei n. 13.465/2017, mediante pagamento da integralidade da dívida acrescida dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos.
A despeito da alegação no sentido de que não fora comunicado das datas dos leilões, o próprio autor acostou à inicial "EDITAL DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE – LEILÃO PÚBLICO Nº 0034/0225 CPA/RE" (v. evento 1, edital16), com as datas designadas para os leilões, não sendo demonstrada, contudo, até a data de sua realização, qualquer iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência, com o adimplemento do montante que seria exigido, a fim de retomar o imóvel.
Ilustrativamente, destaco:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência pleiteada para suspender execução extrajudicial de imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência visando a suspensão do procedimento de execução extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A concessão de tutela de urgência exige, nos termos do art. 300 do CPC, a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como a reversibilidade da medida.
4. O contrato firmado entre as partes está regido pela Lei nº 9.514/1997, que confere ao credor fiduciário a prerrogativa de consolidar a propriedade do imóvel em caso de inadimplemento e ausência de purgação da mora, nos termos legais.
5. A tentativa de notificação pessoal foi frustrada, sendo realizada notificação por edital, conforme autorizado pelo art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, e a respectiva certidão goza de presunção de veracidade.
6. As agravantes demonstraram ciência inequívoca do leilão ao ajuizar ação originária dias antes da data designada, inclusive com juntada do edital.
7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, comprovada a ciência inequívoca do devedor, não há nulidade por ausência de intimação pessoal para os leilões.
8. Neste momento processual, ao que parece, inexistem vícios formais no procedimento extrajudicial realizado pela CEF e inexiste obrigação legal de renegociação da dívida, conforme entendimento reiterado do STJ com base na autonomia da vontade e liberdade contratual.
9. Ausente a demonstração de probabilidade do direito, tampouco se verifica risco iminente de dano irreparável, sendo indevida a concessão de tutela de urgência para suspensão do procedimento.
IV. DISPOSITIVO
10. Agravo de instrumento desprovido.
(TRF2, Agravo de Instrumento n. 5005509-52.2025.4.02.0000/RJ, 8.ª Turma Especializada, Rel. Juiz Federal convocado Fabricio Fernandes de Castro, j. em 14/08/2025). [g.n.]
III. Do exposto:
1) DEFIRO a gratuidade de justiça.
2) INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência.
4) DEIXO DE DESIGNAR a audiência prevista no art. 334 do CPC, sem prejuízo de reconsideração, caso as partes manifestem interesse na autocomposição do litígio, mediante a apresentação de proposta de acordo por peticionamento eletrônico.
4.1) ADVIRTA-SE que a não apresentação de proposta escrita de acordo será interpretada como ausência de interesse em conciliar.
5) CITE-SE o réu para apresentar contestação, nos termos do art. 238 do CPC, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC. Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC.
5.1) Deverá o réu, no prazo da contestação, apresentar cópia do procedimento administrativo que culminou na notificação por edital da parte autora, sob pena de não se desincumbir de seu ônus probatório.
5.2) Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC.
6) Findo o prazo, INTIME-SE a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, eventuais novas provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC.
6.1) No mesmo prazo, MANIFESTE-SE, igualmente, a demandada em provas.
7) Quando da apresentação da contestação e da réplica deverão as partes se manifestar acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC).
8) Após, CONCLUSOS para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença.
INTIME-SE.