Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Apelação Cível Nº 5079492-10.2025.4.02.5101/RJ
APELANTE: BRUNO GOLDSTEIN MALUHY FERNANDES (AUTOR)
ADVOGADO(A): RENATA GOLDSTEIN MALUHY FERNANDES (OAB RJ246654)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de apelação em ação ordinária com requerimento de antecipação de tutela formulado por BRUNO GOLDSTEIN MALUHY FERNANDES, objetivando "a imediata suspensão dos efeitos da alienação do imóvel objeto da lide, impedindo-se o registro da transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis e vedando-se a imissão na posse do terceiro adquirente".
Aduz que o juízo de origem deixou de apreciar tempestivamente o pedido de tutela formulado em 2025, permitindo que a CEF promovesse a alienação direta do imóvel a terceiro em 26/01/2026, antes da prolação da sentença, ocorrida em 10/03/2026.
Sustenta que a alienação se deu sem observância do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 e na pendência de demanda judicial de que a instituição tinha ciência, configurando vício estrutural do ato expropriatório, abuso de direito e violação à boa-fé objetiva.
Alega que o imóvel foi vendido por aproximadamente R$ 132.000,00, valor que representaria deságio de 47% em relação ao preço de mercado apurado em 2015, caracterizando preço vil e enriquecimento sem causa da credora.
Quanto ao perigo de dano, aponta que o terceiro adquirente já ajuizou demanda possessória (processo nº 3000171-45.2026.8.19.0209), com risco iminente de consolidação da transferência registral e imissão na posse.
É o relatório.
DECIDO.
Assim dispõe o art. 300, caput, do Novo Código de Processo Civil, sobre a tutela de urgência, in verbis:
“A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”.
Na hipótese, a sentença prolatada pela 3ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em cognição exauriente, apreciou detidamente o conjunto probatório e concluiu pela regularidade do procedimento de execução extrajudicial conduzido pela CEF. O juízo de origem reconheceu que o apelante foi regularmente notificado para purgar a mora por serventuário de cartório extrajudicial, com certificação de entrega ao destinatário, documento revestido de fé pública e não ilidido por prova em contrário e dos leilões judiciais por comunicação eletrônica enviada ao endereço de e-mail do mutuário, bem como por notificação em meio físico recebida por funcionário da portaria do condomínio. Acrescente-se que os próprios editais dos leilões foram juntados pelo apelante com a petição inicial, fato que, por si só, afasta qualquer alegação crível de desconhecimento acerca das hastas públicas.
A tese de que a alienação direta do imóvel por preço vil, após a frustração de ambas as hastas, configuraria vício procedimental não se sustenta. Consolidada a propriedade do bem em favor da CEF, a instituição financeira passou a ostentar a condição de legítima proprietária do imóvel. A lei impõe ao credor fiduciário a realização de leilões públicos como mecanismo preferencial de alienação, mas não lhe veda a disposição direta do bem diante do insucesso das praças públicas, situação em que a venda a terceiro representa exercício regular do direito de propriedade. Concluídas as duas hastas sem resultado positivo, a CEF, na condição de proprietária, estava autorizada a alienar o imóvel pelos meios que julgasse adequados, inexistindo vedação legal que imponha a repetição indefinida de leilões ou que proíba a venda direta subsequente.
Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO. PURGA DA MORA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VENDA DIRETA. PREÇO VIL. HONORÁRIOS. EQUIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.
1. A sentença contra a qual se interpôs apelação julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade e posterior alienação de imóvel adquirido por financiamento vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida.
2. Não merece acolhimento o argumento de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, eis que o juízo a quo observou o rito da lei processual, oportunizando a produção de provas, sendo que os documentos relevantes acerca das intimações para purga da mora e ciência das datas dos leilões foram trazidos aos autos pela Caixa, e sobre eles a autora-apelante, embora intimada a se manifestar, ficou inerte.
3. Em razão da data em que o procedimento extrajudicial foi iniciado pela CEF, em maio de 2017, não se aplica a Lei nº 13.465/17, que, ao introduzir o artigo 27, §2º-A na Lei nº 9.514/1997, estabeleceu que a realização do leilão público para a alienação do imóvel com propriedade consolidada em favor da CEF requer a ciência prévia de sua realização ao devedor, por correspondência. De todo modo, constam dos autos as notificações por correspondência, contendo as informações de datas, os horários e os locais de realização dos leilões, endereçadas à apelante.
3. A intimação para purga da mora foi realizada de forma regular, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, conforme certidão do Oficial do 2º Ofício do Registro de Imóveis de Macaé, com recebimento assinado pela autora-apelante, sem ter havido o comparecimento dela à serventia para comprovar o pagamento das prestações em atraso.
4. De todo modo, ainda que se constatasse algum erro de procedimento, não se haveria de declarar nulidade na hipótese, à ausência de prejuízo efetivo, na medida em que a inadimplência total remonta a, pelo menos, janeiro de 2017, sem que a apelante tenha tomado qualquer providência efetiva no sentido de purgar a mora ou oferecido depósito, apegando-se apenas a questões formais para postergar a entrega do imóvel em que já reside graciosamente há mais de quatro anos.
5. Tampouco prospera a alegação de “nulidade da arrematação”, em razão de suposto preço vil, eis que os leilões realizados em 10 e 25/5/2018 tiveram resultado negativo, por falta de interessados. Houve, isto sim, venda direta do imóvel pela CEF a terceiro, quase três anos depois, em março de 2021, como averbado no Registro de Imóveis. De todo modo, por se tratar de execução extrajudicial, não se aplicaria ao caso a norma do parágrafo único do art. 891 do CPC, que trata de lances oferecidos em leilões judiciais.
6. No que tange aos honorários, não merece reparos a sentença recorrida, porque o percentual de 10% sobre o valor da causa, arbitrado na inicial em R$ 49.721,24, não implica valor exorbitante a ponto de justificar sua redução com base em apreciação por critério de equidade.
7. A simples interposição de recurso, assegurada pela legislação processual, não caracteriza conduta desleal e atentatória ao normal andamento do processo, sendo, portanto, descabida a aplicação da pena por litigância de má-fé em desfavor da apelante. Precedentes.
8. Apelação desprovida.
(TRF2, AC 5003417-55.2020.4.02.5116, Relator: JUIZ FEDERAL Convocado SILVIO WANDERLEY DO NASCIMENTO LIMA 7ª Turma Especializada, julgado em 15/12/2021, grifei)
ADMINISTRATIVO. CEF. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL. IRREGULARIDADE NÃO DEMONSTRADA. VENDA DIRETA. PREÇO VIL. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Trata-se de apelação interpostas por ANDREIA RODRIGUES SALLES em face da sentença, integralizada pelo acolhimento parcial dos embargos declaratórios que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pela ora apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, PAULO ROBERTO FIGUEIREDO IMBROINISE e CARLOS EDUARDO PIRES CORREA, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, objetivando a anulação de todos os atos e efeitos da execução extrajudicial, em especial do leilão do imóvel alienado fiduciariamente à ré em contrato de mútuo celebrado entre as partes.
2. A autora, ora apelante, celebrou com a Caixa Econômica Federal – CEF, na qualidade de credora fiduciária, em 10/09/2012, o “Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro com Obrigações e Alienação Fiduciária” n. 01.5555.2341372-0 e, nos termos do contrato, a devedora alienou fiduciariamente à credora o imóvel objeto do título, situado na Rua Professor Cardoso de Menezes Quadra, N.SN. no lote 12, da quadra 113, do loteamento Jardim Atlântico Oeste (Itaipuaçu), fazendo frente para a Rua 01, Maricá/RJ, pelo valor de R$ 96.000,00, a ser pago em 180 prestações.
3. No tocante ao pleito recursal acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
4. Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignora, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26.
5. No caso dos autos, de acordo com os documentos acostados, é possível verificar que a autora foi notificada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, o que evidencia regularidade no procedimento de execução extrajudicial nesse ponto. Essa questão foi abordada na decisão por mim proferida nos autos do agravo de instrumento n. 5003031-76.2022.4.02.0000 e, desta forma, reporto-me aos fundamentos nela contida: “(...) A agravante ajuizou, em 2019, a ação de revisão de cláusulas contratuais nº 5001175-66.2019.4.02.5114, que foi extinta por sua inércia (Evento 1, DOC11), momento em que se pode verificar que esta foi notificada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora (Evento 1, DOC7, dos referidos autos), o que demonstra, em princípio, a adequação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.(...)”
6. Decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei retrocitada sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
7. In casu, transcorrido o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pela devedora, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 19/03/2019 nos termos da certidão emitida pelo 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Maricá, que também informa, em 05/01/2022, a existência de duas hastas públicas negativas.
8. Com efeito, as anotações advindas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituídas por robusta prova em contrário, conforme jurisprudência desse Tribunal.
9. Noutro giro, não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, como alegado pela recorrente, porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões.
10. De todo modo, constam dos autos a notificação por correspondência, contendo as informações de datas, horários e locais de realização dos leilões, endereçadas à apelante, além dos comprovantes de publicações dos editais dos leilões no jornal por 03 (três) dias (08, 11 e 13 de junho de 2019).
11. Note-se, ainda, que o edital indicou de forma suficiente o imóvel, não se podendo falar em nulidade por falta de detalhamento do bem. Na verdade, cabe aos interessados, na arrematação, conferir o estado do imóvel para verificar o interesse em oferecer proposta.
12. Por oportuno, registre-se que a impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/9.
13. Nesse cenário, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade averbada em favor da CEF, quedando-se extinto o contrato de financiamento.
14. Com efeito, estando a autora ciente de que estava inadimplente, era de se esperar que essa situação poderia resultar na consolidação da propriedade pelo agente financeiro. Ora, o devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF e, com o pretexto da irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, ter invalidada a consolidação da propriedade em favor da credora.
15. Ademais, tendo sido consolidada a propriedade em favor da CEF em 19/03/2019, ou seja, em data posterior a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não mais se discute a possibilidade de purgar a mora pelo devedor fiduciante, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto da propriedade fiduciária, mediante pagamento do preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no parágrafo 2º -B do art. 27 da lei n. 9.514/97.
16. No entanto, tem-se que, in casu, a autora não demonstrou a real intenção de exercer o direito de preferência mediante o pagamento do valor integral da dívida e respectivo acréscimos, apenas alegou questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos. Portanto, a pretensão de purgação do débito e retomada do contrato não se sustenta.
17. Por fim, não procede a alegação de nulidade do procedimento da execução extrajudicial em razão de suposto preço vil, tendo em vista que os leilões realizados em 17/05/2019 e 02/07/2019 não obtiveram êxito devido à ausência de interessados. O imóvel foi, na verdade, vendido diretamente pela CEF a terceiro quase dois anos depois, em maio de 2021. Ora, frustrados os leilões públicos realizados para a venda do imóvel, a dívida é considerada extinta, de acordo com o art. 27, parágrafo 5°, da Lei 9.514/97, e o imóvel passa a ser de propriedade plena e exclusiva do agente financeiro, que dele pode livremente dispor.
18. Igualmente não merece ser acolhida a pretensão recursal de indenização, visto que as alegadas benfeitorias não foram averbadas e tampouco contaram com a anuência do agente financeiro para sua realização.
19. Desse modo, em virtude da inexistência de qualquer vício no procedimento, a consolidação da propriedade em favor da empresa apelada apresenta-se perfeitamente hígida, capaz de produzir os efeitos a ela inerentes, e não tendo apresentado a recorrente nenhum argumento que enseje a reforma da sentença, esta deve ser mantida em sua integralidade, sendo certo, ainda, que a fundamentação ora expendida afasta a aplicação de todos os dispositivos invocados na apelação.
20. Apelação da autora improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 547.000,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.
(TRF2, AC 5001009-65.2022.4.02.5102, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, 5ª Turma Especializada, julgado em 23/09/2024, grifei)
No tocante ao perigo de dano irreparável, registra-se que o apelante noticia que a transferência da propriedade já se encontra consumada, com a alienação do bem a terceiro. Eventual provimento final da apelação, acaso acolhida a pretensão anulatória, comportaria a recomposição do prejuízo pela via indenizatória, o que afasta a irreversibilidade absoluta da situação. Ademais, a concessão da tutela recursal implicaria impor restrição a terceiro adquirente que, em tese, adquiriu o bem de boa-fé em negócio jurídico válido, circunstância que, na análise da proporcionalidade, pesa contrariamente à medida.
No mais, as questões suscitadas pelo apelante foi objeto de minuciosa apreciação exauriente pelo Juízo de origem que julgou improcedente o pedido e, em análise perfunctória, não vislumbro a presença dos requisitos necessários para o deferimento da medida antecipatória vindicada
Pelo exposto, indefiro o requerimento de antecipação de tutela, na forma da fundamentação supra.
Preclusa esta decisão, voltem os autos conclusos para julgamento.