Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5079634-14.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: HENRIQUE ARAUJO MITAO FILHO
ADVOGADO(A): ARMINDO ASSIS DE MENEZES NETO (OAB RJ030639)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ordinária ajuizada por HENRIQUE ARAÚJO MITÃO FILHO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e da EMGEA, com pedido de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial de imóvel financiado.
O autor aduziu que quitou integralmente o contrato de financiamento firmado em 1986, garantido pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FOCUS), e que foi surpreendido com a veiculação em rede social de leilão do imóvel, sem ter sido notificado do procedimento de alienação. Alega nulidade da execução extrajudicial por ausência de notificação para purgação da mora, cerceamento de defesa, descumprimento de formalidades legais e preço vil.
Despacho determinando a intimação da parte autora para comprovar o preenchimento dos requisitos para a concessão do benefício da gratuidade de justiça e para adequar o valor da causa (evento 3, DESPADEC1).
A parte autora emenda a inicial para atribuir a causa o valor de R$ 257.000,00, bem como junta a sua declaração anual de imposto de renda (evento 7, EMENDAINIC1).
Decisão recebendo a emenda a inicial, determinando a anotação do novo valor da causa, deferindo o benefício da gratuidade de justiça e intimando os réus para se manifestarem sobre o pedido de tutela (evento 9, DESPADEC1).
A Caixa Econômica Federal apresentou manifestação, arguindo sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que o contrato objeto da demanda foi cedido à EMGEA por meio da Medida Provisória nº 2196-1 de 28/06/2001, sem alteração das condições originais (evento 13, PET1).
A EMGEA, por sua vez, manifestou-se contrariamente ao pedido de tutela de urgência, alegando a inexistência de fumus boni iuris, pois a planilha de evolução contratual demonstraria a persistência de saldo devedor até 2021, e que o mutuário teria sido regularmente intimado via cartório para purgação da mora, conforme registros anexos. A EMGEA também alegou periculum in mora inverso e a regularidade do procedimento extrajudicial (evento 14, PET1 e evento 15, PET1).
É o relatório. Fundamento e decido.
I. Da Legitimidade Passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL:
A Caixa Econômica Federal alegou sua ilegitimidade passiva, informando que cedeu o crédito do contrato em questão à EMGEA, sem qualquer alteração nas condições das contratações originais com os mutuários. Portanto, a gestão dos créditos e a responsabilidade pelas demandas judiciais relativas a esses contratos pertencem à EMGEA.
Neste contexto, em que o objeto da demanda se refere a contrato de financiamento cuja titularidade do crédito foi transferida à EMGEA, a CEF de fato não possui legitimidade para permanecer no polo passivo da presente ação.
Julgo, portanto, extinto o feito sem resolução do mérito em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fulcro no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, por ilegitimidade passiva.
II. Da Tutela de Urgência em Face da EMGEA:
Inicialmente, é importante destacar que o presente caso se trata de hipoteca, e não de alienação fiduciária, sendo regida, portanto, pela Lei nº 5741/71 e pelo Decreto nº 70/66, que preveem o seguinte:
Lei nº 5741/71
Art. 1º Para a cobrança de crédito hipotecário vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação criado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, é lícito ao credor promover a execução de que tratam os artigos 31 e 32 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, ou ajuizar a ação executiva na forma da presente lei.
Art. 2 º A execução terá início por petição escrita, com os requisitos do Art. 282 do Código de Processo Civil, apresentada em três vias, servindo a segunda e terceira de mandado e contra-fé, e sendo a primeira instruída com: (Redação dada pela Lei nº 6.071, de 1974)
I - o título da dívida devidamente inscrita; (Redação dada pela Lei nº 6.071, de 1974)
Il - a indicação do valor das prestações e encargos cujo não pagamento deu lugar ao vencimento do contrato; (Redação dada pela Lei nº 6.071, de 1974)
III - o saldo devedor, discriminadas as parceIas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais fiscais e honorários advocatícios; (Redação dada pela Lei nº 6.071, de 1974)
IV - cópia dos avisos regulamentares reclamando o pagamento da dívida, expedidos segundo instruções do Banco Nacional da Habitação. (Redação dada pela Lei nº 6.071, de 1974)
Decreto nº 70/66
Art. 31. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este decreto-lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com os seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990) (Revogado pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - o título da dívida devidamente registrado; (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
II - a indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos; (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
III - o demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
IV - cópia dos avisos reclamando pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH. (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
§ 1º Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
§ 2º Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.
A plausibilidade do direito invocado se extrai da alegação de ausência de notificação para purgação da mora e para a realização do leilão.
Todavia, a EMGEA juntou, no evento 14, ANEXO3, documentos que comprovam a regularidade do procedimento de execução da dívida, a qual restou demonstrado não ter sido quitada. Destaco:
fl. 01: formulário de solicitação de execução da dívida referente ao imóvel em questão;
fls. 09/16: avisos de cobrança emitidos pela CEF, encaminhados ao autor via AR em 31/10/2017 e 06/01/2018;
fls. 57/60: notificação expedida por cartório para purgação da mora, acompanhada de certidão informando a não localização do autor, após várias tentativas em dias e horários distintos. Diante disso, foram expedidos editais de notificação (fls. 52/54);
fls. 63/71: cartas de ciência sobre a realização do leilão, algumas não entregues por constar o autor como desconhecido no local, havendo, contudo, uma efetivamente recebida por AR. Posteriormente, foram publicados editais de leilão (fls. 19/23 e 42/47);
fls. 28/33: publicações em jornais de grande circulação informando ao autor a realização dos leilões designados para 05/11/2021 e 29/11/2021;
fls. 76/103: ata do leilão público realizado em 29/11/2021, no qual, após o insucesso do primeiro certame, o imóvel foi arrematado pela própria EMGEA.
Considerando que os trâmites para a arrematação do imóvel foram comprovadamente cumpridos conforme o Decreto nº 70/66, com notificações expedidas pelo Cartório e editais, a parte autora não precisará ser notificada novamente para o novo leilão.
Deve ser ressaltado que o Decreto nº 70/66 exige apenas a notificação do devedor para purgar a mora, não exigindo qualquer notificação em relação aos leilões.
O Egrégio Tribunal Regional Federa da 2ª Região já se manifestou nesse sentido:
ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. LEILÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Trata-se de apelação interposta por ALZIRA JOSE DOS SANTOS PEREIRA e LUIZ CARLOS PEREIRA em face da sentença que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelos ora apelantes contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (EMGEA), julgou improcedente o pedido, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.
2. In casu, os autores celebraram com a Caixa Econômica Federal – CEF, em 01/08/1992, o “Instrumento Particular de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e Quitação Parcial e outros Pactos, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, n. 802088000029-3, para aquisição do imóvel situado na Rua Geraldo de La Roque, n. 50, LT 16, Quadra D, Campo Grande, Rio de Janeiro, pelo valor de CR$ 76.136.504,00 (setenta e seis milhões cento e trinta e seis mil quinhentos e quatro cruzeiros), a ser pago em 240 parcelas, o qual foi oferecido em hipoteca em favor da Caixa.
3. A controvérsia cinge-se em saber se há, ou não, ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial, com base no DL 70/66.
4. Com efeito, as dívidas garantidas por hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (artigo 10, I do Decreto-lei 70/66) quando não são adimplidas pelo devedor, poderão ser objeto de execução na forma dos artigos 31 a 38 do Decreto-lei 70/66.
5. De início, convém salientar que o Decreto-lei 70/66, que disciplina a execução extrajudicial de garantia hipotecária, já teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. A Egrégia Corte decidiu que a venda do imóvel pelo credor hipotecário não viola a inafastabilidade da jurisdição ou o devido processo legal, pois, ainda que o controle judicial se dê a posteriori, nada impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida pelos meios processuais adequados (STF, Primeira Turma, RE 223075, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJ: 6.11.1998).
6.Não obstante, devem ser observadas as formalidades inerentes àquele procedimento, em respeito aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, positivados no art. 5.º, LIV e LV, da CR/88.
7. No presente caso, o Juízo a quo, acertadamente, entendeu que todo o procedimento executório foi regularmente conduzido. Vejamos.
8. A inadimplência, que não é negada pelos mutuários, deu ensejo à execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/66.
9. Necessidade de intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 31, § 1º), podendo tal intimação ser realizada por edital, na hipótese de o devedor encontrar-se em local incerto ou não sabido (art. 31, § 2º), quando assim certificado pelo serventuário encarregado da diligência.
10. No caso dos autos, de acordo com os documentos acostados no evento 42, anexo 7, 1º grau, é possível observar que o autor foi notificado pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos – RJ para purgar a mora, o que evidencia regularidade no procedimento de execução extrajudicial, não se insurgindo os recorrentes quanto a esse ponto no recurso ora em análise.
11. Importante consignar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituídas por robusta prova em contrário, conforme jurisprudência desse Tribunal.
12. De acordo com o procedimento previsto no Decreto-Lei n. 70/66, a ausência da purgação do débito autoriza a realização do leilão do imóvel hipotecado, nos termos do art. 32. In casu, os autores, ora apelantes, relatam que não foram notificados das datas dos leilões, o que acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial
13. Com efeito, não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões.
14. No rito estabelecido pelo Decreto-lei 70/66, a exigência de notificação pessoal do devedor se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66, acima citado.
15. No caso, constata-se que os mutuários foram devidamente informados dos leilões pela Leiloeira Pública Oficial, conforme certidão positiva acostada no evento 42, anexo 14, 1º grau e não contestada pelos autores, além de ter havido publicação de edital para este fim.
16. Nesse contexto, não restou demonstrada a inobservância das regras procedimentais previstas no Decreto-Lei 70/66, de modo a evidenciar a nulidade da execução extrajudicial em questão.
17. Ademais, vale observar que sequer os autores demonstraram a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegaram questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição dos leilões só configuraria atraso no procedimento. Ora, ao realizar o financiamento com mútuo e garantia hipotecária, valendo-se das regras do SFH, o mutuário assume o risco de, diante de sua inadimplência, ser deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
18. Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência dos mutuários, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.
19. Apelação dos autores improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 141.199,05), atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.
(Apelação Cível Nº 5036114-09.2022.4.02.5101/RJ, 5ª Turma Especializada, RELATOR: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS, 12/11/2024) (G.N)
Portanto, não tendo o autor comprovado a quitação do débito e tendo a EMGEA cumprido o determinado no Decreto nº 70/66, não se vislumbra, neste momento, a probabilidade do direito para concessão da tutela.
Ante o exposto:
(i) JULGO EXTINTO o feito sem resolução do mérito em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por ilegitimidade ativa, nos termos do art. 485, inc. VI do CPC.
(ii) INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA requerida em face da EMGEA.
(iii) Intimem-se para ciência.
(iv) Cite-se a EMGEA.