Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5079787-47.2025.4.02.5101/RJ
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por RAPHAEL DE LIMA PEREIRA em face da Caixa Econômica Federal na qual pleiteia (Evento 1, Doc. 1, Pág. 20):
“D) Concessão da Tutela de urgência, afim de SUSPENDER os leilões marcados, já que o processo possui VÍCIOS em sua formação.
E) Concessão da Tutela de Urgência, para determinar que o requerido, informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações.”
A parte autora alega que é legítimo proprietário do imóvel situado na Av. Darcy Bittencourt Costa, n° 555, apt. 303, bloco 04, registrado no 08° Cartório de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro – RJ, sob a matrícula nº 58.119, conforme documento em anexo que comprova a matrícula do referido bem.
Afirma que o imóvel foi adquirido em 05 de outubro de 2011, pelo valor de R$ 110.000,00 (Cento e dez mil reais), e posteriormente alienado à requerida pelo montante de R$ 90.000,00 (Noventa mil reais), conforme os documentos que acompanham a presente petição.
Explica que, em razão de dificuldades financeiras imprevistas, acabou se encontrando em situação de inadimplemento junto à requerida, que em 07 de abril de 2025, a requerida consolidou a propriedade do imóvel em seu nome, conforme se comprova pela matrícula do imóvel, também em anexo.
Assevera que, após a consolidação da propriedade, foi surpreendido com a informação de que o imóvel em questão se encontra em processo de alienação por meio de leilão, com o primeiro leilão agendado para o dia 13 de agosto de 2025.
Petição inicial anexada ao Evento 1, Doc. 1, Págs. 01/19. Procuração e outros documentos acostados no Evento 1, Docs. 02/09.
Consta pedido de gratuidade de justiça formulado na inicial.
Conclusos, decido:
Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade da justiça, ante a declaração de hipossuficiência e demais documentos com gastos pessoais no sentido de comprometimento da subsistência da parte autora, na hipótese de arcar com as despesas processuais (Evento 1, Doc. 08), cuja presunção de veracidade não foi elidida por prova em contrário.
Nos termos do artigo 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência depende da presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ademais, é defesa a tutela de urgência de natureza antecipada nos casos em que houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3º, do CPC).
No caso concreto, em sede de cognição sumária, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela, notadamente pelo fato de ser o inadimplemento fato incontroverso, pois não se nega dívida vencida.
Não se verifica vício de inconstitucionalidade no procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, quando adotado em razão de inadimplemento de dívida vencida, visando consolidar a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.
Verifica-se que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, bem como a posterior alienação do imóvel em leilão, pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante.
Para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o inadimplemento não se limita à mora, entendida como o simples descumprimento do pagamento no tempo, modo e lugar ajustados. Abrange, também, condutas incompatíveis com a continuidade da relação contratual, ainda que não se traduzam em inadimplemento estritamente pecuniário, desde que não decorram de fato imputável ao credor, como se observa na hipótese dos autos.
Assim, frustrado o procedimento de cobrança e expirado o prazo para a purgação da mora, reconhece-se o direito à consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, com base nos arts. 26, §7º, e 26-A, ambos da Lei nº 9.514/97.
Registre-se que a certidão da matrícula de imóvel aponta que o Cartório do 4º Ofício de Títulos e Documentos procedeu à intimação pessoal no dia 30/11/2024 (AV-17- Evento 1, Doc. 3, Págs. 03/04).
No que se refere à designação das datas do leilão, cumpre destacar que a intimação do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial tornou-se exigência legal a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Assim, nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997, ainda que tenha sido realizada a notificação pessoal do devedor para purgar a mora, passou a ser indispensável nova intimação específica para a realização do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade do procedimento.
Trata-se de formalidade procedimental expressamente exigida no art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, que busca garantir ao antigo devedor fiduciário a possibilidade de exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida corresponde ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária e seus acréscimos, conforme disposto no §3º do mesmo artigo, e não somente às prestações vencidas. Isso porque, com o seu vencimento antecipado, a dívida se torna integralmente exigível pelo credor.
Observe-se que, após a averbação da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e até a data designada para o segundo leilão, ao devedor fiduciante é assegurado unicamente o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos da legislação aplicável.
Sobre a questão, orienta o Superior Tribunal de Justiça:
"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenaso exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS).6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO."
[STJ, REsp nº 1.818.156/PR, Terceira Turma, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 18/6/2021]
No caso dos autos, ainda que a parte autora sustente a nulidade do procedimento executivo por ausência de notificação pessoal quanto à data do leilão, observa-se que teve ciência inequívoca das datas designadas para sua realização, 13/08/2025 e 18/01/2025, conforme se extrai do documento acostado no Evento 1, Doc. 2. Referida ciência, inclusive, se deu anteriormente ao ajuizamento da presente demanda.
Ademais, a via da tutela antecipada não é própria para satisfazer o mérito da ação antes de finda a instrução processual.
Ante o exposto, em observância ao art. 298 do CPC, por não constatar, de plano, a presença de elementos embasadores quer da urgência, quer da evidência, da pretensão contida na inicial, indefiro o pedido de tutela provisória requerida, para assegurar a regular instrução do devido processo legal, que possibilite o julgamento da causa no mérito.
Cite-se a parte ré, oportunidade em que deverá manifestar-se acerca do interesse em eventual composição consensual em face do pedido formulado na inicial, além de especificar as provas que pretende produzir, com base no art. 336 do CPC.
Apresentada a contestação, abra-se vista à parte autora, pelo prazo de 15 (quinze) dias.
Dada a natureza das questões de fato em tela, resta facultado a ambas as partes apresentarem desde logo pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerarem suficientes, com a dispensa de prova pericial, nos termos do art. 472 do CPC.
Após, venham os autos conclusos para decisão de saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do CPC, se necessário, ou prolação de sentença.
Publique-se. Intimem-se.