Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5080223-06.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR: LUIS ALBERTO PEREIRA DA SILVA
ADVOGADO(A): VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA (OAB SP519860)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação ajuizada por LUIS ALBERTO PEREIRA DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando, em sede de tutela de urgência liminar, a suspensão do leilão referente ao imóvel objeto dos autos, bem como, ao final, a anulação do leilão e da consolidação da propriedade do imóvel.
A parte autora alega que celebrou contrato de mútuo imobiliário, para financiamento do imóvel situado na Rua Antonio Carlos Belchior, nº 200 Apto 401, bloco 1, registrado no 12° Cartório de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro - RJ.
Afirma que o procedimento de execução extrajudicial deve ser anulado por não se ter observado o procedimento exigido pela legislação aplicável, especialmente esclarecendo que não foi pessoalmente notificado para purgar a mora anteriormente à consolidação da propriedade do imóvel, tampouco da realização do leilão.
Inicial acompanhada de procuração e documentos (evento 1).
É o relatório do necessário. Decido.
Defiro a gratuidade de justiça, nos termos do art. 98 do CPC.
Da inversão parcial do ônus da prova
A comprovação da ausência de notificação para purgar a mora e/ou para ciência acerca do leilão constitui prova negativa, de difícil ou mesmo impossível produção pela parte autora.
No entanto, a comprovação de realização das notificações devidas pela CEF exige somente a pesquisa documental em seu próprio acervo.
Pelo exposto, defiro parcialmente a inversão do ônus da prova requerida na exordial, com fundamento no art. 373, §1º do CPC, tão somente para impor à CEF o ônus de comprovação de efetivação das tentativas de notificação do autor para purgar a mora e/ou ciência do leilão.
Da tutela de urgência
O Código de Processo Civil autoriza a concessão da tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).
No caso, a inadimplência contratual autorizou o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem, tendo ocorrido designação de leilão extrajudicial para os dias 01.09.2025 e 08.09.2025, nos termos da Lei nº 9.514/97. E, segundo as disposições que regulam tal procedimento, somente o depósito da integralidade do valor do débito, com os respectivos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97), poderia impedir a alienação.
Verifico que foi colacionada aos autos, pela parte ré, cópia da certidão do registro geral de imóveis (Evento 1.3), a qual indica, ao menos nesta análise sumária, que o mutuário foi intimado, por edital, por meio do Registro de Títulos e Documentos do Rio de Janeiro, a pagar os débitos.
Neste ponto, vale lembrar que os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94), a qual somente pode ser afastada mediante apresentação de elementos concretos capazes de infirmar sua presunção relativa de veracidade. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NECESSIDADE. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2. Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3. A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF. O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5. Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências. Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6. Apelação provida. Invertido o ônus sucumbencial. (TRF2, AC: 201351010136970, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, Quinta turma especializada; Julgamento: 17/01/2019, DJe: 24/01/2019) (grifei)
Sendo assim, não verifico, nesta análise perfunctória, a existência de irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel.
Quanto à intimação para o leilão extrajudicial, destaco que a regra prevista no §2º- A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há que se falar em intimação pessoal.
Além disso, em que pese a ausência de demonstração de comunicação pessoal acerca das datas dos leilões, não se verifica efetivo prejuízo à parte autora, porquanto comprovada manifesta ciência pelo próprio mutuário no relato da inicial.
Destarte, é pertinente oportunizar à CEF que comprove nos autos a realização da notificação prévia ao leilão, na forma do §2º- A do art. 27 da Lei nº 9.514/97.
Desta feita, diante da ausência de plausibilidade da pretensão autoral, impõe-se o indeferimento da tutela.
Pelo exposto, INDEFIRO o requerimento de tutela de urgência.
Cite-se.
P.I.