Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5004498-13.2022.4.02.5102/RJ
AUTOR: SELMA CORREA BARBOSA
ADVOGADO(A): DANIEL DIAS DE FIGUEIREDO (OAB RJ096489)
ADVOGADO(A): MICHELE DA SILVA LESSA (OAB RJ099591)
ADVOGADO(A): SELMA CORREA BARBOSA (OAB RJ051049)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Evento 94 - Trata-se de petição na qual a parte autora requer que seja concedida a tutela de urgência para que a parte ré seja compelida a retirar o imóvel objeto da lide do Leilão designado para o dia 16/09/2025, sob o fundamento de que vem consignando valores.
Decido
A concessão de tutela provisória de urgência exige o preenchimento dos requisitos da verossimilhança das alegações (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), conforme previsão do art. 300 do CPC.
A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. O art. 26 dessa lei estabelece a forma como ocorrerá a consolidação da propriedade de imóvel dado em alienação fiduciária:
(...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Já no artigo 27 da referida lei estabelece que, consolidada a propriedade, o fiduciário promoverá o leilão público:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Observe-se que, após a averbação da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e até a data designada para o segundo leilão, ao devedor fiduciante é assegurado unicamente o direito de preferência para aquisição do imóvel, nos termos da legislação aplicável.
No caso concreto, não se evidencia a probabilidade do direito alegado. Analisando o RGI do imóvel, matrícula 15655, juntado aos autos no evento 94 - ANEXO 3, constata-se que foram regularmente averbados: (i) a alienação fiduciária; (ii) a intimação da fiduciante para purgação da mora; e (iii) a consolidação da propriedade em nome da CEF, o que gera presunção de regularidade do procedimento, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97.
Depreende-se ainda que a autora efetuou alguns depósitos ao longo do processo (eventos 21, 23 e 27), contudo em periodicidade regular, mostrando-se insuficientes para manter o contrato em dia e purgar a mora. Ademais, é inegável a ciência da parte autora quanto à inadimplência e as consequências em razão do inadimplemento, eis que a própria juntou cópia da notificação no evento 16, NOT2.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenaso exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS).6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. [STJ, REsp nº 1.818.156/PR, Terceira Turma, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 18/6/2021] (grifo nosso)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. DESCABIMENTO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. - A agravante busca a reforma da decisão, que indeferiu a antecipação da tutela jurisdicional, na qual objetivava a anulação da consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial do imóvel. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado "Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema de Financeiro da Habitação”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária. Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. - Ressalte-se que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado. (TRF-3 - AI: 50008007820244030000, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 20/06/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 25/06/2024) (grifo nosso)
Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação de tutela requerido pela parte autora.
Por fim, no tocante à produção da prova pericial contábil postulada no evento 90, também indefiro tal pleito, eis que os argumentos expostos pela autora, ao requerer a perícia, estão relacionados às disposições do contrato, portanto, tais questões podem e devem ser objeto de análise e decisão na sentença que julgará a ação, sem a necessidade de perícia prévia, visto que a autora alega, unicamente, a abusividade da taxa de juros adotada pela CEF, questão eminentemente jurídica e que não cabe ao perito verificar.
Nesse sentido:
SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PROVA PERICIAL DESNECESSÁRIA. REVISÃO DO CONTRATO. SAC. FORMA DE AMORTIZAÇÃO. JUROS CONTRATUAIS. VENDA CASADA, SEGURO. LIMITE DA TAXA DE JUROS. CUMULAÇÃO DOS JUROS MORATÓRIOS, REMUNERATÓRIOS E MULTA. COBRANÇA DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E SEGURO. REDUÇÃO DA TAXA DE JUROS CONDICIONADA À CONTRATAÇÃO DE OUTROS PRODUTOS OU SERVIÇOS BANCÁRIOS. MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULAS. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ILEGALIDADE N ÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Inexistência de cerceamento de defesa, uma vez que as teses apresentadas pelos apelantes (incorreta aplicação do sistema de amortização contratado - SAC; venda casada para contratação do seguro; limite da taxa de juros; cumulação dos juros moratórios, remuneratórios e multa; abusividade na cobrança de taxa de administração e seguro; redução da taxa de juros condicionada à contratação de outros produtos ou serviços bancários) não dependem de produção de prova pericial, que, apesar de ter sido produzida, posteriormente foi considerada desnecessária pelo MM. Juiz a quo, que tornou prejudicada a análise da impugnação ao laudo pericial apresentada pelos autores. Tratando-se da análise de questões de direito, a prova documental produzida mostrou-se suficiente para f ormar o convencimento do juiz. 2. As alegações genéricas, com base nas regras do Código de Defesa do Consumidor, desprovidas de comprovação, são insuficientes para promover a modificação das cláusulas c ontratuais. 3. O Sistema de Amortização Constante - SAC caracteriza-se por abranger prestações consecutivas, decrescentes e com amortizações constantes. Verifica-se, desde logo, que o sistema de amortização adotado não pressupõe capitalização de juros: tendo em vista que a prestação é recalculada e não reajustada, o valor da prestação será sempre suficiente para o pagamento da totalidade dos juros e, por isso, não haverá incorporação de juros ao capital. No caso em tela, não ocorreu capitalização de juros, de acordo com a Planilha de Evolução do Financiamento acostada aos autos, sendo certo que, em todos os períodos, o valor da prestação mostrou-se suficiente para amortizar a parcela de juros remuneratórios em sua totalidade, não havendo que se falar em cobrança de juros sobre juros. Ainda, conforme detalhamento do contrato, as prestações possuem valores decrescentes e, caso estivessem sendo adimplidas regularmente, efetivamente permitiriam a amortização constante da dívida, que seria liquidada ao final do prazo contratado. 1 4. É correta a decisão que julga improcedente o pedido de revisão do contrato de financiamento imobiliário, quando o pleito está fundado em teses já rejeitadas pelos Tribunais. Os argumentos levantados contra os critérios fixados expressamente no contrato e aplicados corretamente pela CEF (amortização pelo SAC, limite da taxa de juros, cumulação dos juros moratórios, remuneratórios e multa no período de inadimplência, cobrança de taxa de administração e seguro, redução da taxa de juros condicionada à contratação de outros produtos ou serviços bancários) são improcedentes, conforme vários p recedentes sobre a matéria. 5. No caso em tela, não foi comprovada a "venda casada". A irregularidade restaria configurada se fosse condicionada a celebração do contrato de mútuo ao pacto de seguro habitacional junto ao agente financeiro ou à seguradora por ele indicada, mesmo após o fiduciante apresentar outra seguradora mais vantajosa, cuja apólice atendesse às coberturas e xigidas pelo Sistema Financeiro da Habitação. 6. Apelo conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos e relatados os presentes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Sétima Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2a. Região, por unanimidade, negar provimento ao apelo, na forma do Relatório e do Voto, que ficam fazendo parte do p resente julgado. (TRF2, AC 00113007620124025001, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal JOSÉ ANTONIO NEIVA, Data de Disponibilização: 04/05/2018). (grifo nosso)
Intimem-se as partes.
Após, venham os autos conclusos para julgamento.