Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RECURSO CÍVEL Nº 5081031-11.2025.4.02.5101/RJ
RECORRENTE: RESERVA ATLANTICA (EXEQUENTE)
ADVOGADO(A): MARCELLE DA SILVA COSTA DE ALBUQUERQUE (OAB RJ266169)
ADVOGADO(A): RENAN CARVALHO LAMEIRAO (OAB RJ198389)
ADVOGADO(A): CAROLINE ROMANO SANTANA (OAB RJ189296)
RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (EXECUTADO)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de recurso interposto por RESERVA ATLANTICA em face da sentença que julgou extinto sem resolução do mérito o pedido de pagamento de cotas condominiais vencidas e vincendas, ante a ilegitimidade passiva da CEF para figurar no polo passivo, com consequente incompetência da Justiça Federal para julgamento da causa.
Sustenta o recorrente que a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo por ser credora fiduciária, possuindo também responsabilidade pelas cotas condominiais inadimplidas. Alega que a ação deve prosseguir pelo rito ordinário, ao argumento de que "o montante do débito poderá ser substancialmente majorado ao longo da tramitação".
Sem contrarrazões.
É o relatório. Passo a decidir.
Nos termos do art. 932 do Código de Processo Civil e em observância à duração razoável do processo, julgo o feito monocraticamente, uma vez que o presente caso versa sobre entendimento já consolidado nesta Turma, em consonância com o enunciado da Súmula 568 do Superior Tribunal de Justiça.
A Lei 10.259/2001, que dispõe sobre o rito especial dos juizados especiais federais, não prevê a possibilidade de interposição de recurso contra sentença em que não se aprecia o mérito da causa (artigo 5º da Lei nº 10.259/2001).
No âmbito das Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais da Seção Judiciária do Estado do Rio de Janeiro, já se firmou o seguinte entendimento, expresso no Enunciado 18, abaixo transcrito:
Enunciado 18: Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/2001), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição.
A ação na origem visa à cobrança de cotas condominiais em atraso e foi proposta por CONDOMINIO RESERVA ATLANTICA em face de GUSTAVO HENRIQUE DE OLIVEIRA e da CEF.
A matrícula do imóvel (evento 1.13) indica que ele foi adquirido pelo primeiro réu, objeto de compra e venda em 27/04/2023 (R-6) e, ato contínuo, foi alienado fiduciariamente em garantia em favor da CEF (R-7). A qualificação do réu Gustavo e a relação de cotas vencidas, apresentada pela parte autora em Ev. 1.9, indicam que ele continua residindo no imóvel.
Parte-se da premissa, portanto, que a CEF permanece apenas com a propriedade resolúvel do bem.
Sabe-se que a alienação fiduciária consiste em modalidade de propriedade resolúvel, extinguindo-se, em favor do devedor fiduciante, tão logo integralmente adimplida a dívida que paira sobre o bem dado em garantia. Em relação aos bens imóveis, a alienação fiduciária, instituída sob o regime do sistema financeiro imobiliário, encontra amparo na Lei n. 9.514/97, segundo a qual "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (artigo 22, caput, da Lei nº 9.514/97).
Nesse contexto, o contrato de alienação fiduciária consiste na transferência provisória da propriedade do imóvel ao credor até a quitação do empréstimo contraído para sua aquisição. Enquanto a quitação não ocorre, ao adquirente fiduciante cabe apenas a posse direta, reservando-se à credora fiduciária o direito à posse indireta.
O art. 27, §8º, da Lei 9.514/97 estabelece que "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
Ocorre que em 05/2025, a 2ª Seção do STJ dirimiu a divergência existente entre as Turmas de Direito Privado do STJ e decidiu que o art. 27, §8º da Lei 9514/97 regula apenas a relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não podendo a regra ali prevista ser oposta a terceiros, em especial o condomínio. Confira-se a ementa do julgado:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
O precedente fundamenta-se na premissa de que o credor fiduciário, ao deter a propriedade resolúvel do imóvel condominial, assume a condição de condômino e, consequentemente, deve responder pelas despesas condominiais quando o devedor fiduciante se tornar inadimplente.
A ratio decidendi estrutura-se em três pilares argumentativos: primeiro, o princípio da isonomia entre condôminos, rejeitando "privilégio erguido em detrimento de todos os demais condôminos-proprietários", pois "o proprietário fiduciário não é um proprietário detentor de mais direitos do que outro proprietário comum de imóvel em condomínio edilício"; segundo, a natureza propter rem das obrigações condominiais, conforme art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que os débitos dos condôminos para com o condomínio edilício acompanham sempre a coisa, constituindo responsabilidade decorrente da condição de titular da coisa; terceiro, a proteção de terceiros não contratantes, uma vez que as normas que regem o contrato "não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial". O voto emprega analogia com o contrato de locação, em que o art. 23, XIII da Lei 8.245/94 obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio, o que, todavia, não afasta a responsabilidade do locador perante o condomínio. Argumenta, assim, que "os riscos desses negócios não podem ser transferidos para o condomínio edilício não contratante, nem para os demais condôminos", concluindo que seria "descabido isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para colocar sobre os ombros de terceiros" o ônus das despesas condominiais inadimplidas.
Sendo assim, à luz do entendimento que atualmente predomina no STJ, a CEF, na qualidade de credora fiduciária, é parte legítima para figurar no polo passivo de ação em que se cobra quotas condominiais.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso da parte autora, para anular a sentença que extinguiu o processo sem exame de mérito, a fim de reconhecer a legitimidade passiva da CEF e determinar o prosseguimento do feito, com a devida citação. Sem custas e honorários, por ser o recorrente vencedor. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem.