Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5004860-67.2022.4.02.5117/RJ
AUTOR: VANIA FIDELIS DA SILVA
ADVOGADO(A): THIAGO GUARDABASSI GUERRERO (OAB SP320490)
ADVOGADO(A): HANS SPRINGER DA SILVA (OAB RJ107620)
ADVOGADO(A): HERIKA CRISTINA COSTA GOMES SPRINGER (OAB RJ160637)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RÉU: SERTENGE ENGENHARIA S/A
ADVOGADO(A): MARIA VICTORIA SANTOS COSTA (OAB RJ049600)
DESPACHO/DECISÃO
Determino a realização de perícia em engenharia civil e nomeio o(a) Dr(a). RODRIGO GUTIERREZ DE MEDEIROS NAHOUM para atuar como perito(a), fixando-lhe o prazo de 30 dias para a entrega do laudo, a contar da data da perícia.
DEVERÁ O PERITO APRESENTAR DATA COM, NO MÍNIMO, 30 DIAS DE ANTECEDÊNCIA, a fim de viabilizar o devido andamento do feito.
Diante do tempo a ser demandado na perícia, a complexidade do laudo a ser elaborado, do deslocamento ao local para o exame e o trabalho a ser realizado pelo expert, tem-se por justificada a majoração de honorários periciais com fulcro na Resolução n.º 305/2014, art. 28, parágrafo único, do Conselho da Justiça Federal.
Assim, arbitro os honorários periciais em 3 (três) vezes o valor máximo constante da Tabela II da Portaria Conjunta CJF/MPO nº 2 (R$ 1.086,00 - mil e oitenta e seis reais), com fulcro na Resolução n.º 305/2014, art. 28, parágrafo único, do CJF.
Com a vinda da petição, intimem-se as partes para que, em 15 (quinze) dias, nos termos do art.465,§1º, NCPC: I) apresentem quesitos; II) indiquem, caso seja de seu interesse, assistente técnico; III) aleguem eventual impedimento ou suspeição do profissional nomeado.
Informada a data, oficie-se o local da perícia.
No mesmo prazo, a parte autora deverá juntar prova documental de propriedade e do valor de compra do imóvel supostamente avariado.
Considerando a orientação contida no RESOLUÇÃO CJF N. 956, DE 20 DE MAIO DE 2025, que dispõe sobre o fluxo processual e a padronização dos quesitos para realizar-se prova pericial em ações judiciais em que se discutem vícios de construção em imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1, bem como a necessidade de atribuir tratamento adequado às ações judiciais que versam sobre vícios de construção em imóveis do referido Programa, prossiga-se de acordo com as orientações a seguir.
Neste sentido, deverá o(a) Senhor(a) perito(a), para o fim de verificação de eventuais vícios em unidades individuais, guiar-se pelo roteiro abaixo, respondendo aos quesitos padrões, bem como, para orientar suas respostas, deverá o(a) expert valer-se das definições constantes do Glossário, que está logo após o modelo de laudo.
A atuação do(a) perito(a) deverá observar as seguintes orientações:
I - as respostas aos quesitos, para evidenciar que não são meras opiniões pessoais do(a) perito(a), devem apresentar fundamentação técnica:
a) baseada, preferencialmente, nos requisitos estabelecidos pelas Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT;
b) que demonstre amparo no entendimento técnico majoritário de doutores(as) na época da construção;
Parágrafo único. O entendimento técnico majoritário deve ser discriminado e correspondente àquele predominantemente aceito por especialistas da área do conhecimento da qual se originou o momento da construção do empreendimento.
II - durante a perícia o(a) perito(a) deve abordar os quesitos que lhe forem submetidos, considerando eventuais apontamentos do assistente técnico, devendo a perícia ficar adstrita ao pedido da parte autora;
III - o(a) perito(a) deve oportunizar aos(às) assistentes técnicos(as) acesso e contato antes, durante e após a perícia;
IV - todos os documentos apresentados pelas partes, para a perícia, devem ser analisados, e deve-se apresentar uma mínima fundamentação para sua eventual utilização ou desconsideração na elucidação das questões correlatas;
V - o(a) perito(a) deve se limitar a analisar e explicar as prováveis causas e dinâmica de ocorrência de eventuais vícios de construção identificados no imóvel periciado de acordo com o padrão construtivo, o prazo de garantia de projeto do sistema/componente e o memorial descritivo do imóvel, evitando inserir no laudo informações quanto a custos de reparos que competem à manutenção do imóvel ou de melhorias de sistemas ou componentes não previstos no memorial descritivo do imóvel.
LAUDO PERICIAL PARA VERIFICAÇÃO DE EVENTUAIS VÍCIOS EM UNIDADES INDIVIDUAIS (MODELO)
LAUDO: PARTE I – INFORMAÇÕES GERAIS
1. Juízo solicitante:
2. Número do processo:
3. Parte autora:
4. Parte ré:
5. Perito(a):
6. Data da entrega do laudo:
7. Data(s) da(s) visita(s) ao imóvel:
8. Identificação da edificação: endereço e matrícula junto ao CRI:
9. Tempo ou idade da edificação:
10. Data do "Habite-se":
11. Data a partir da qual o imóvel começou a ser utilizado:
12. Data-limite mais provável a partir da qual os alegados vícios de construção teriam surgido pela 1ª vez, considerando o conceito de prazo de garantia:
13. Quantidade de blocos e de unidades por bloco:
14. Valor venal aproximado de cada unidade:
LAUDO: PARTE II – QUESITOS
1. Informe o(a) perito(a) se o(a) morador(a) do imóvel é o(a) beneficiário(a) que consta do contrato celebrado com a CAIXA/FAR. Em caso negativo, indicar nome, documento de identificação e CPF do morador/ocupante, e desde quando reside no imóvel.
2. O imóvel foi construído de acordo com os projetos, memoriais descritivos e aprovações? (Sim ou não). Explique.
3. O laudo e/ou registros fotográficos juntados pela parte autora na inicial correspondem ao imóvel objeto do processo? (Sim ou não). Explique.
4. Quais as patologias que a parte autora alega existirem no imóvel, conforme relato da petição inicial?
5. As patologias descritas no item 4, que constituem objeto da perícia, efetivamente existem? Se positiva a resposta, deve o(a) perito(a) especificá-las, inclusive quanto às suas extensões.
6. Se positiva a resposta ao item 5, o(a) perito(a) deve informar se as patologias identificadas decorrem de vícios de construção ou se são oriundas de utilização inadequada ou falta de conservação do imóvel, uso ou desgaste natural ou qualquer outra intercorrência ou evento de causa externa ou interna, como, por exemplo, a alteração na estrutura do imóvel ou reformas realizadas.
7. Caso seja constatado que as patologias descritas na petição inicial, e identificadas no imóvel, efetivamente decorrem de vícios de construção, deve o(a) perito(a) apresentar os fundamentos que o levaram a esta constatação, com base nas normas técnicas vigentes à época da construção do empreendimento (citar a Norma Brasileira – NBR). Com base na respectiva NBR, especificar os prazos de garantia dos itens, esclarecendo se os vícios têm potencial para comprometer a solidez e segurança da unidade individual/empreendimento ou se são apenas anomalias de simples correção, explicando as respostas.
8. Na hipótese de terem sido constatados os vícios de construção alegados na petição inicial, e considerando as orientações ao usuário sobre a adequada utilização e conservação do imóvel e seus sistemas, à luz das previsões das respectivas NBRs aplicáveis à época da construção do imóvel, esclarecer se foram realizadas manutenções rotineiras e periódicas no imóvel e áreas de uso comum, de modo a inibir ou minorar os danos decorrentes das patologias identificadas no imóvel.
Observação: Citar a NBR aplicável à época da construção do imóvel (a exemplo da NBR 15.575, no item 14.2.1, e no anexo C, NBR 5.674 e NBR 14.037, que estabelecem que “os prazos de vida útil dos sistemas e equipamentos construtivos só subsistem mediante uso e operação adequados, e processos periódicos de manutenção”).
9. Caso seja constatada a realização das manutenções referidas no item 8, o(a) perito(a) deve esclarecer se foram observadas as normas técnicas e a vida útil dos materiais empregados quanto à periodicidade e se houve acompanhamento por responsável técnico(a). A parte autora apresentou documentos que comprovam que foram realizadas manutenções? A ausência dessas manutenções, caso não constatada a sua realização, pode ter ocasionado problemas de desgaste prematuro da construção, potencializando as patologias eventualmente identificadas?
10. Quais reparos devem ser feitos para sanar eventuais avarias e danos decorrentes de eventuais vícios de construção descritos na petição inicial? Se efetivamente identificados vícios de construção, qual o custo estimativo para os reparos necessários com as respectivas quantidades dos serviços a serem executados? (Estimar o custo de forma discriminada item por item.)
Observação: Este quesito somente deve ser respondido se tiverem sido constatados vícios de natureza construtiva, alegados na petição inicial, não englobando patologias decorrentes de outras causas como reforma, alteração no imóvel ou falta de manutenção, por exemplo. (Números em reais – R$).
Dessa forma, apresentar orçamento observando os seguintes aspectos:
10.1. Base Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI. Na ausência de item nessa referência, pode-se complementar por custos de serviços e composições existentes em tabelas de referências públicas e oficiais publicadas periodicamente em veículo de comunicação oficial.
10.2. Descrição completa dos serviços.
10.3. Serviços representados por unidades objetivas e não por verba ou de unidade genérica.
10.4. Quantitativos e custos unitários/totais para cada um dos serviços, apresentando a respectiva memória de cálculo. (Números em reais – R$).
10.5. Data-base do orçamento, que preferencialmente deve considerar a mesma data-base da petição inicial ou, se houver, aquela do orçamento apresentado pelo(a) autor(a).
11. Os vícios de construção identificados na perícia são passíveis de reparos definitivos de modo a evitar a reincidência? (Sim ou não).
12. Os quesitos complementares do Juízo ou deferidos pelo Juízo. (Texto). (Números).
13. Outras informações que o(a) perito(a) entender pertinentes. (Texto). (Números).
14. Juntar registros fotográficos ou videográficos para ilustrar as respostas aos quesitos, que comprovem a característica e a extensão da manifestação da anomalia observada. (Imagens) (Vídeos).
15. O laudo acostado pela parte autora está acompanhado de Atestado de Responsabilidade Técnica (ART) pelo(a) profissional técnico(a) que o elaborou? Se sim, essa ART está de acordo com as normas do respectivo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA?
(FIM DO MODELO)
OBSERVAÇÕES SOBRE O LAUDO
A falta de preenchimento dos dados solicitados na Parte I e na Parte II deve ser justificada pelo(a) perito(a).
A obrigatoriedade de utilizar os quesitos previstos na Parte II não impede a complementação da quesitação diante do quadro fático discutido na ação judicial.
GLOSSÁRIO
O(A) perito(a) deverá observar nas suas respostas, informações e conclusões, o seguinte glossário:
I - unidades individuais: partes que são propriedade exclusiva, ligadas a um mesmo empreendimento e titularizadas pelos condôminos, conforme o art. 1.331 e seguintes do Código Civil;
II - empreendimento: propriedade comum dos(as) condôminos(as) e titularizada pelo condomínio, nos termos do art. 1.331 e seguintes do Código Civil;
III - identificação da unidade/empreendimento: as unidades individuais serão identificadas com o endereço completo da edificação e matrícula no CRI; e o empreendimento, com o nome, o endereço completo e o CNPJ;
IV - vícios de construção são anomalias que refletem:
a) inadequação em relação à qualidade ou à quantidade especificada ou esperada;
b) falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso ou que diminuem o seu valor, desde que decorrentes de erros no projeto da edificação, em sua execução, ou na utilização de material inadequado para as obras;
c) edificação que não resiste às condições climáticas ou do solo ou às intempéries previsíveis ou regulares na região onde se encontra;
d) defeitos aparentes ou ocultos detectados no empreendimento em áreas comuns ou privativas que, em regra, comprometem a higidez, a durabilidade e a resistência da obra;
V - utilização ou intervenção inadequada: uso inadequado de uma edificação, com potencial para reduzir de forma acentuada e anormal a sua vida útil, à medida que a ação contínua dos agentes agressivos sobre os materiais reduz a conservação das propriedades físicas, químicas e mecânicas. Exemplo: utilização de equipamentos de ar-condicionado sobre estrutura que não suporta essa intervenção;
VI - falta de conservação: falta dos cuidados usuais necessários visando ao funcionamento normal do imóvel, como, por exemplo, a execução de repintura de rotina, a manutenção periódica de rejunte e a limpeza de calhas e tubulações de esgotos. A falta ou deficiência na conservação de uma edificação dentro dos prazos exigidos pelos materiais reduz a vida útil. Dessa forma, quando as manifestações patológicas suscetíveis de ocorrer em função do desgaste normal não são reparadas a tempo, podem acarretar grandes prejuízos;
VII - uso e desgaste: danos verificados e causados exclusivamente em razão do decurso do tempo e da utilização normal da edificação;
VIII - eventos de causa externa: todos os eventos causados por forças que, atuando de fora para dentro sobre a edificação ou sobre o solo em que ela está edificada, causem danos, excluindo-se qualquer dano sofrido pela edificação ou benfeitorias, causado por seus próprios componentes. Exemplos de causas externas: vendavais, inundações ou alagamentos ocasionados por eventos extremos atípicos para a região do imóvel;
IX - outros: outras causas provocadoras de sinistros que não possam ser enquadradas nos incisos anteriores.
Com a entrega do laudo, dê-se vista às partes para ciência e manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias.
Após o término do prazo para manifestação sobre o laudo e não havendo pedido de complementação ou esclarecimento, proceda a Secretaria a solicitação de pagamento dos honorários periciais, nos termos do art. 29 da Resolução nº 305, de 07 de outubro de 2014, do Conselho da Justiça Federal.
Tudo cumprido, retornem os autos conclusos.
RESUMO DE PROVIDÊNCIA A SEREM ADOTADAS NA SECRETARIA E PELAS PARTES:
1º - Intimar perito para apresentar data para realização do ato;
2º - Apresentado data, intimar partes nos termos do art. 465, 1§ CPC - 15 dias;
3º - Oficiar local perícia;
4º - Juntada alguma impugnação, abrir conclusão para decisão;
5º - Apreciada a impugnação, prosseguir de acordo com o determinado;
6º - Juntado o laudo, abrir vista às partes - 15 dias.