Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5001123-81.2025.4.02.5107/RJ
EXEQUENTE: CONDOMINIO PORTAL JARDIM DAS VIOLETAS
ADVOGADO(A): MONICA KAROLINE DO NASCIMENTO (OAB PR117125)
EXECUTADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de execução extrajudicial de cotas condominiais proposta pelo CONDOMINIO PORTAL JARDIM DAS VIOLETAS em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF pelo rito dos Juizados Especiais.
A demanda se refere, especificamente, a cotas condominiais em atraso no valor de R$ 6.734,54, referente ao Bloco 09, Apartamento 101,, no período de 12/2021 a 12/2022.
Citada, a CEF apresentou impugnação no evento 10, arguindo, para tanto, sua ilegitimidade passiva.
Intimada a respeito, a exequente pleiteou pelo indeferimento do pedido formulado pela CEF.
É o relato. DECIDO.
A alegação de ilegitimidade passiva da CEF não merece prosperar, eis que, embora a mesma alegue que o ocupante do imóvel deve ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais, tal alegação vai de encontro à previsão contida no Art. 1.345 do CC, in verbis:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No caso dos autos, a certidão de ônus reais juntada pelo exequente ao 1.12 dá conta de que a CEF figura como proprietária do imóvel. Quanto ao ponto, o STJ vem se posicionando no sentido de que o adquirente é responsável pelos débitos anteriores à aquisição do imóvel, por se tratar de obrigação propter rem, assegurando ao comprador o direito de ajuizamento de ação de regresso em face do alienante. Neste sentido:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. EXECUÇÃO DE SENTENÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO BEM NO CURSO DA EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. DESISTÊNCIA DA EXECUÇÃO. PROPOSITURA DE NOVA AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA OS ATUAIS PROPRIETÁRIOS. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. OFENSA AO ART. 267, V, DO CPC. INOCORRÊNCIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 2. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. 3. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. 4. O trânsito em julgado de ação de cobrança proposta em face dos antigos proprietários, que se encontrava em fase de cumprimento de sentença quando homologada a desistência requerida pelo exequente, não constitui ofensa à coisa julgada, porquanto, de acordo com os limites subjetivos da coisa julgada material, essa produz efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. 5. Ante à inocorrência, na espécie, de ofensa à coisa julgada e, levando-se em consideração, ainda, a natureza propter rem das obrigações condominiais, nenhum impedimento havia, portanto, ao condomínio – autor da presente demanda – de propor nova ação de cobrança contra os atuais proprietários do imóvel, recorridos, como de fato fez. (STJ, Terceira Turma, REsp 1.119.090, Relatora Nancy Andrighi, Julgado em 22/02/2011).
Ressalto que o alegado contrato de arrendamento não é oponível ao condomínio exequente, porquanto terceiro estranho ao negócio jurídico firmado.
Logo, afasto a alegação de ilegitimidade passiva da executada e REJEITO a Impugnação apresentada pela CEF.
Intimem-se as partes com abertura do prazo recursal.
Preclusas as vias recursais, intime-se a exequente para requerer o que entender cabível no prazo de 10 (dez) dias.
Nada sendo requerido, arquivem-se os autos, sem prejuízo de levantamento posterior a requerimento do interessado.