Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5006669-32.2025.4.02.5103/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (EMBARGANTE)
APELADO: RESIDENCIAL VIVENDAS DA PENHA1 (EMBARGADO)
ADVOGADO(A): ARNON VELMOVITSKY (OAB RJ045618)
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DA CEF. GESTORA DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CONFIGURADA.
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em sede de ação de cobrança, julga improcedentes os pedidos autorais. Cinge-se a controvérsia em perquirir a responsabilidade da CEF para responder pelas cotas condominiais.
2. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". A pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.
3. Caso em que o imóvel em questão pertence ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR.
4. O PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, tendo o Ministério das Cidades como gestor, a CEF como executora e o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR como financiador e arrendador.
5. Compete à CEF operacionalizar o programa, utilizando-se do patrimônio imobiliário e dos recursos financeiros do FAR, expedir os atos necessários à administração do PAR, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente e definir critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento dos imóveis (arts. 1º, § 1º, 2º, caput, e 4º, todos da Lei nº 10.188/2001).
6. Os arrendatários são mantidos como meros possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanecerá com o arrendador (FAR, representado pela CEF), até que sejam cumpridas todas as obrigações contratuais e se verifique a opção pela compra do imóvel ao final do prazo.
7. Há duas relações jurídicas distintas no âmbito do programa, a mantida entre a CEF (representando o FAR, proprietário) e o condomínio, de natureza estatutária, fundada na convenção condominial, e aquela mantida entre a CEF (representando o FAR, arrendador) e os arrendatários, de natureza legal e contratual, fundada tanto no contrato de arrendamento residencial quanto, para o caso das obrigações de pagar as cotas, no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97.
8. Pagar as cotas condominiais constitui obrigação propter rem e é ao proprietário do bem (condômino) quem a lei atribui o dever primário e imediato de adimplir essas despesas (art.1.336, I, do Código Civil).
9. Quem deve a taxa condominial ao condomínio edilício é a CEF, que, na relação contratual de arrendamento, pactuou com os arrendatários que caberia a eles o pagamento, sob pena de rescisão. O art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 apenas confirma essa obrigação, mas não impede que o Condomínio cobre do arrendador.
10. As relações obrigacionais entre o condômino e terceiros não são oponíveis ao condomínio. O Condomínio poderia, por força da lei, agir contra arrendatário ou arrendador.
11. A CEF pode ingressar com a ação regressiva contra o arrendatário. Ao cobrar a cota condominial dos arrendatários, a CEF não o faz em nome do condomínio, mas em nome próprio, na condição de representante do FAR (proprietário dos imóveis) e em virtude de uma obrigação contratual, livremente pactuada entre as partes.
12. A empresa pública não apenas tem legitimidade para efetuar a cobrança da cota condominial dos arrendatários, como o faz rotineiramente nas ações possessórias que propõe, como também, na condição de condômino, tem a obrigação de repassar o valor ao condomínio. Esse é o entendimento adotado por esta Corte Regionalizada, em casos referentes ao mesmo empreendimento. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5013129-58.2023.4.02.5118, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, julg. em 10.2.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5010075-03.2021.4.02.5103, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, julg. em 4.10.2023; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5010118-37.2021.4.02.5103, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 4.9.2023; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 5010074-18.2021.4.02.5103, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, DJe 21.7.2023.
13. In casu, a execução foi instruída com ata de Assembleia Geral Ordinária, comprovando a previsão de taxa condominial, bem como com lista de inadimplentes, constando o imóvel objeto da cobrança, possuindo, portanto, força executiva, na forma do art. 784, X, do CPC, que confere força executiva ao crédito decorrente de taxa condominial.
14. O Código de Processo Civil, em seu art. 917, §§ 3º e 4º, determina que o embargante que alega excesso de execução deve indicar o valor reputado correto, bem como o demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo. A recorrente não se desincumbiu de seu ônus processual, ao passo que não juntou aos autos demonstrativo do valor que reputa correto, tampouco anexou documento contendo cálculos que justifiquem o montante que entende como devido.
15. Apelação cível não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 14 de abril de 2026.