MARCOS UMBERTO SERUFO (OAB 73809/SP), ADRIANA RODRIGUES JULIO (OAB 181297/SP), ARMANDO DOS SANTOS SOBRINHO (OAB 32282/SP)
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0015526-59.2016.4.03.6100 / 19ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: ADEMILSON DOS SANTOS, MARCIA BAPTISTA DOS SANTOS Advogado do(a) AUTOR: ARMANDO DOS SANTOS SOBRINHO - SP32282 Advogado do(a) AUTOR: ARMANDO DOS SANTOS SOBRINHO - SP32282 REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a) REU: ADRIANA RODRIGUES JULIO - SP181297, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809 S E N T E N Ç A
Vistos. Trata-se de ação pelo procedimento comum, objetivando a parte autora obter provimento jurisdicional que determine à CEF que se abstenha de realizar Concorrência Pública para a venda de imóvel alienado fiduciariamente, alvo de contrato de financiamento firmado nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH. Alternativamente, requer a sustação de seus efeitos, caso já tenha sido realizada.
Defende a inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97, alegando violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como do direito à justiça. Sustenta que, ante a perda do emprego, o requerente deixou de pagar as prestações dos meses outubro, novembro e dezembro de 2014 e janeiro de 2015. Alega ter sido notificado para purgar a mora, tendo procurado a agência da CEF para tentativa de acordo, na medida em que ainda estava desempregado, no entanto, não logrou êxito, pois foi informado que o contrato havia sido encaminhado para leilão após a consolidação da propriedade.
A ação foi distribuída inicialmente como tutela cautelar antecedente, cuja medida foi indeferida às fls. 53/56. Foi determinada a citação nos termos do art. 306 do NCPC, com a observância pelas partes do procedimento previsto no art. 305 do mesmo diploma legal. A CEF ofereceu contestação às fls. 67/85, arguindo, preliminarmente, a carência de ação, a ocorrência de litispendência em relação ao processo nº 0015526-59.2016.403.6100, extinto sem exame do mérito, inépcia da inicial, pois, ao contrato de financiamento objeto da ação, não se aplica a garantia hipotecária, mas sim, fiduciária.
No mérito, sustentou que o autor parou de pagar as prestações em 26/10/2014 e foram adotados os procedimentos de recuperação do crédito inadimplido, que culminaram na consolidação da propriedade em nome da CEF em 13/08/2015, ensejando a extinção do contrato firmado entre as partes. Afirmou que houve a notificação para purgar a mora, conforme certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis, não tendo havido nulidade na consolidação.
Improcedência
Decisão
Junho 20193 eventos
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
Mero expediente
Conclusão
Março 20193 eventos
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
Mero expediente
Conclusão
5 dez 2018
· 15:48 · há 7 anos
Conversão de Autos Físicos em Eletrônicos
· há 8 anos
Conclusão
2017
14 eventos
Setembro 20171 evento
Publicação
Julho 20171 evento
Petição
Junho 20173 eventos
Mero expediente
Conclusão
Maio 20174 eventos
Petição
Recebimento
Abril 20172 eventos
Mero expediente
Conclusão
Fevereiro 20172 eventos
Recebimento
Janeiro 20171 evento
Remessa
2016
16 eventos
Dezembro 20162 eventos
Petição
Petição
Novembro 20164 eventos
Petição
Recebimento
Outubro 20162 eventos
Mero expediente
Conclusão
Agosto 20162 eventos
Petição
Petição
Julho 20166 eventos
Publicação
Petição
No mais, defende a constitucionalidade da Lei nº 9.514/97. A parte autora complementou a inicial, apresentando o pedido principal às fls. 108/121, requerendo, ao final, a suspensão do leilão ou, caso já tenha ocorrido, de seus efeitos, até julgamento final. Foi determinado o processamento do feito pelo procedimento comum. Instado a manifestar-se acerca da contestação, o autor replicou às fls. 125/130.
A CEF contestou o pedido principal às fls. 136/154. O autor replicou às fls. 171/178. Às fls. 179/182, o autor apresentou pedido incidental de tutela de urgência, objetivando a suspensão do leilão designado para o dia 17/06/2017 destinado à alienação do imóvel objeto dos autos, que restou indeferido às fls. 184. O autor opôs embargos de declaração às fls. 186/188, os quais foram rejeitados no ID 18163502.
Vieram os autos conclusos. É O
RELATÓRIO.
DECIDO. As partes são legítimas e encontram-se bem representadas, achando-se presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual. Rejeito a preliminar de litispendência, na medida em que o processo nº 0015526-59.2016.403.6100, que tramitava perante o Juizado Especial Federal, a despeito de ter sido ajuizado anteriormente ao presente feito, foi extinto sem exame do mérito, por incompetência absoluta.
De outra parte, não merece prosperar a alegação de inépcia da inicial, pois à época da propositura da ação, a Lei nº 9.514/97 previa a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL 70/66 no artigo 39, inciso
II. Por fim, os argumentos articulados quanto à carência de ação confundem-se com o mérito e serão com ele analisados. Consoante se infere dos fatos narrados na inicial, pretende a autora que determine à CEF que se abstenha de realizar Concorrência Pública para a venda de imóvel alienado fiduciariamente, objeto de contrato de financiamento firmado nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.
Alternativamente, requer a sustação de seus efeitos, caso já tenha sido realizada. Compulsando os autos, diviso não assistir razão à parte autora. O contrato discutido nestes autos foi firmado com base na Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária, in verbis: “Art.
17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I – hipoteca;
II – cessão fiduciária de direitos creditórios de contratos de alienação de imóveis;
III – caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV – alienação fiduciária de coisa imóvel; (...) Art.
22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007) (...)” grifei Como se vê, a alienação fiduciária de coisa imóvel constitui regime de satisfação de obrigação que pode garantir operações de financiamento imobiliário em geral, incluindo o Sistema Financeiro de Habitação.
No que tange ao procedimento de consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o devedor tem a obrigação de pagar as prestações, sendo certo que a impontualidade acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação do imóvel, conforme disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97: “Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.” Assim, a alienação fiduciária do imóvel em destaque não padece de inconstitucionalidade ou ilegalidade. De outra parte, os documentos acostados pela CEF revelam que foi regularmente cumprido o procedimento previsto na Lei n.º 9.514/97.
Neste sentido, houve a notificação pessoal dos mutuários para a purgação da mora por meio do Cartório de Registro de Imóveis (fls. 93/100). Em face da inércia do devedor, a CEF consolidou a propriedade do imóvel, consoante se infere da Matrícula do Imóvel AV. 05/138.486, não se havendo falar em vícios a ensejar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela CEF. Portanto, a inadimplência da parte autora quanto às prestações do financiamento habitacional não pode ser desconsiderada, sob pena de se ver desapossada do imóvel.
Destaque-se que, embora sejam aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor aos contratos regidos pelo SFH, no caso em apreço não houve violação do referido diploma legal. Posto isto, considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO e extingo o processo com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, atualizado, os quais não poderão ser executados enquanto perdurar a situação que ensejou a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita.
Custas ex lege. Oportunamente ao arquivo, observadas as formalidades legais.
Publique-se. Intimem-se. SÃO PAULO, 19 de abril de 2021.
