Petição Cível 0001200-34.2021.4.03.6322 - TRF3

Petição Cível 0001200-34.2021.4.03.6322 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

10/06/2026, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO AUTOR: PATRICK FERNANDO CASSIMIRO ADVOGADO do(a) AUTOR: DIRCEU RIBEIRO DOS REIS JUNIOR - SP249709 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO do(a) REU: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698 ADVOGADO do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 ADVOGADO do(a) REU: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737 DESPACHO Intimem-se as partes a requerer o que de direito, no prazo de quinze dias. Nada sendo requerido, encaminhem-se os autos ao arquivo com baixa na distribuição. Araraquara, data registrada no sistema. VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA Juíza Federal Intimação - PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Araraquara Avenida Padre Francisco Sales Colturato, 658, Centro, Araraquara - SP - CEP: 14802-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0001200-34.2021.4.03.6322

10/06/2026, 00:00

Expedida/certificada

09/06/2026, 13:53

Mero expediente

22/05/2026, 06:48

Evolução da Classe Processual (Requisição de tratamento psiquiátrico; entregue ao destinatário)

21/05/2026, 15:51

Conclusão (para despacho)

27/02/2026, 17:24

Trânsito em julgado

25/02/2026, 13:07

Publicação

17/12/2025, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

16/12/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: PATRICK FERNANDO CASSIMIRO ADVOGADO do(a) AUTOR: DIRCEU RIBEIRO DOS REIS JUNIOR - SP249709 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO do(a) REU: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698 ADVOGADO do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 ADVOGADO do(a) REU: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737 SENTENÇA 431660045 - PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Araraquara Avenida Padre Francisco Sales Colturato, 658, Centro, Araraquara - SP - CEP: 14802-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0001200-34.2021.4.03.6322 Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos pela corré VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA alegando contradição na sentença sustentando que, nos termos da Lei nº 9514/97, para restituição das partes ao status quo ante com o distrato de seu contrato com o autor, impõe-se a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, em razão da alienação fiduciária constituída. Defende que não há nem como se cogitar de devolução do valor pago, já que o imóvel sequer foi levado a leilão público, e caso este houvesse ocorrido, teria a parte demandante direito somente ao eventual lucro obtido pelo banco fiduciário com o leilão, isto é, a eventual diferente entre o produto da venda e as dívidas e despesa resultantes do negócio. Assim, não há nenhum fundamento para a parte demandante requerer a devolução dos valores pagos. Desse modo, argumenta que os valores pleiteados pela parte demandante não devem ser suportados pela demandada, pois: (i) o contrato foi firmado entre a parte demandante e a Caixa Econômica Federal; e (ii) o tipo de financiamento da parte demandante é um produto do banco financiador, que estabelece as regras para a sua concessão, e, se há algum questionamento quanto a isto, somente a ela deveria ser dirigido o pleito. Enfim, sustenta sua ilegitimidade passiva, tendo em vista que somente a Caixa Econômica Federal pode ou não rescindir o contrato da unidade adquirida pela parte autora, já que a parte demandante celebrou contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal. Decorreu o prazo para a parte autora e para a CEF. Pois bem. Inicialmente, observo que o fato de não se ter declarado a rescisão do contrato de mútuo, não obsta que a CEF execute a garantia e consolide a propriedade ante a confissão de inadimplemento da parte autora. De resto, cabe registrar que embora já tenha julgado casos acolhendo pedidos de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária refutando a ideia de que somente à instituição financeira, a Caixa Econômica Federal, poderia rescindir o contrato da unidade adquirida pela parte autora, alterei meu posicionamento conforme a jurisprudência que citei na sentença. Assim, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça "nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024). Nesse quadro, concluo que os embargos de fato têm natureza nitidamente infringente uma vez que tem como objetivo contestar o entendimento do juízo relativamente à questão (sua legitimidade e possibilidade de rescisão do contrato que firmou com o autor, vale dizer, insurge-se contra a justiça da decisão. Portanto, a via adequada para a manifestação de sua irresignação é outro. Assim, REJEITO os embargos. Intime-se. Araraquara, data registrada no sistema. VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA Juíza Federal

Expedida/certificada

15/12/2025, 10:41

Não Acolhimento de Embargos de Declaração

13/12/2025, 13:03

Conclusão (para julgamento)

19/11/2025, 10:52

Publicação

10/10/2025, 07:00

Documentos

Intimação

•10/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: PATRICK FERNANDO CASSIMIRO ADVOGADO do(a) AUTOR: DIRCEU RIBEIRO DOS REIS JUNIOR - SP249709 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO do(a) REU: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698 ADVOGADO do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 ADVOGADO do(a) REU: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737 SENTENÇA 431660045 - PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Araraquara Avenida Padre Francisco Sales Colturato, 658, Centro, Araraquara - SP - CEP: 14802-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0001200-34.2021.4.03.6322 Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos pela corré VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA alegando contradição na sentença sustentando que, nos termos da Lei nº 9514/97, para restituição das partes ao status quo ante com o distrato de seu contrato com o autor, impõe-se a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, em razão da alienação fiduciária constituída. Defende que não há nem como se cogitar de devolução do valor pago, já que o imóvel sequer foi levado a leilão público, e caso este houvesse ocorrido, teria a parte demandante direito somente ao eventual lucro obtido pelo banco fiduciário com o leilão, isto é, a eventual diferente entre o produto da venda e as dívidas e despesa resultantes do negócio. Assim, não há nenhum fundamento para a parte demandante requerer a devolução dos valores pagos. Desse modo, argumenta que os valores pleiteados pela parte demandante não devem ser suportados pela demandada, pois: (i) o contrato foi firmado entre a parte demandante e a Caixa Econômica Federal; e (ii) o tipo de financiamento da parte demandante é um produto do banco financiador, que estabelece as regras para a sua concessão, e, se há algum questionamento quanto a isto, somente a ela deveria ser dirigido o pleito. Enfim, sustenta sua ilegitimidade passiva, tendo em vista que somente a Caixa Econômica Federal pode ou não rescindir o contrato da unidade adquirida pela parte autora, já que a parte demandante celebrou contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal. Decorreu o prazo para a parte autora e para a CEF. Pois bem. Inicialmente, observo que o fato de não se ter declarado a rescisão do contrato de mútuo, não obsta que a CEF execute a garantia e consolide a propriedade ante a confissão de inadimplemento da parte autora. De resto, cabe registrar que embora já tenha julgado casos acolhendo pedidos de rescisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária refutando a ideia de que somente à instituição financeira, a Caixa Econômica Federal, poderia rescindir o contrato da unidade adquirida pela parte autora, alterei meu posicionamento conforme a jurisprudência que citei na sentença. Assim, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça "nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024). Nesse quadro, concluo que os embargos de fato têm natureza nitidamente infringente uma vez que tem como objetivo contestar o entendimento do juízo relativamente à questão (sua legitimidade e possibilidade de rescisão do contrato que firmou com o autor, vale dizer, insurge-se contra a justiça da decisão. Portanto, a via adequada para a manifestação de sua irresignação é outro. Assim, REJEITO os embargos. Intime-se. Araraquara, data registrada no sistema. VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA Juíza Federal

16/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: PATRICK FERNANDO CASSIMIRO Advogado do(a) AUTOR: DIRCEU RIBEIRO DOS REIS JUNIOR - SP249709 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Advogado do(a) REU: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698 Advogados do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967, WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737 SENTENÇA PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0001200-34.2021.4.03.6322 / 2ª Vara Federal de Araraquara Vistos etc., Trata-se de ação movida por PATRICK FERNANDO CASSIMIRO em face da VITTA JARDIM PARAISO BRANCO AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e da CAIXA ECONOMICA FEDERAL postulando a declaração da resolução dos contratos firmados com as rés, devolução do valor abatido de R$ 1. 624,00 (um mil seiscentos e vinte e quatro reais), complemento concedido pelo FGTS, corrigido desde da data da assinatura do contrato, devolução de todas as parcelas pagas pelo autor com juros desde a citação no percentual de 80%. A ação foi distribuída no JEF, onde foi indeferida a tutela de urgência, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita e prazo para sanar irregularidades (85121035), a parte juntou documentos (85121039 e ss.) e esclareceu a demanda (85121825). Contestação da CEF alegando preliminar de ilegitimidade passiva com relação às questões alheias ao contrato de mútuo, obrigatoriedade do contrato, inaplicabilidade do CDC sustentando não caber devolução de valores pagos (85121831). Contestação da VITTA alegando ilegitimidade passiva e impossibilidade de rescisão contratual, pois assume obrigação com os demais compradores do empreendimento e ela própria tem direito de desistir do empreendimento em 180 dias. Caso procedente, sustenta que a autora deve pagar a multa penal compensatória (cláusula penal), que não há direito a devolução integral de valores, tanto que a Lei do Distrato fala em retenção de 50%; pede incidência de juros de mora após o trânsito em julgado e o direito de retenção da corretagem (85121838). Houve réplica (111476298) e declínio competência (240529751). Neste juízo, as partes foram intimadas a esclarecer se a autora está na posse do imóvel (254991654). A VITTA informou que não houve entrega das chaves ante a inadimplência (257310437) e que não tem provas a produzir (257310441). A CEF disse que não tem provas (257416101). Decorreu prazo autor. Foi parcialmente deferida a tutela para suspender qualquer tipo de cobrança das parcelas devidas às rés e determinada a suspensão do feito por conta do REsp 1.891.498/SP e 1.894.504/SP (270557468). A CEF informou o cumprimento da tutela (272401019). Na retomada, as partes foram intimadas a requerer o que de direito (356432902). A VITTA sustentou que não há valor a devolver (360468212). Decorreu prazo do autor. A CEF pediu aplicabilidade do Tema 1095 afastando o CDC, sustentou a inexistência de fundamento para distrato, a validade da constituição em mora do autor e da legalidade da aplicação da Lei nº 9.514/97, pugnando pela improcedência dos pedidos (363234979). É o relatório. D E C I D O: A autora vem a juízo postular a rescisão do contrato firmados com as rés com devolução de 80% do valor pago. Prejudicadas as alegações parciais de ilegitimidade pelas rés, eis que há pedido de rescisão dos contratos firmados com as duas. Quanto à aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, nos termos do Tema 1095, do STJ, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (REsp 189.149-8/SP, trânsito em julgado em 04/12/2023). Tal julgado, porém, não se refere ao contrato entre a parte autora e a VITTA, que não tem garantia de alienação fiduciária, mas ao contrato firmado com a CEF (com garantia de alienação fiduciária). Com relação ao contrato entre a parte autora e a VITTA, “a par da incidência dos dispositivos da Lei n. 4.591/1964, vale lembrar que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel também está submetido às regras do Código Civil, bem como aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando se tem por objeto, como no caso, a construção de imóvel residencial. Sob esse aspecto, cumpre enfatizar que o incorporador/construtor é um fornecedor de produto, à luz do que preconiza o art. 3º do CDC, elucidando o seu § 1º que "produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial". Assim, quando a empresa vende e constrói unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é da essência do conceito de produto. E, sendo essa obrigação contratada com alguém que ocupa a posição de destinatário final, ao fazer desse imóvel a sua moradia e de sua família, está caracterizada a relação de consumo que torna impositiva a subsunção das partes a esse microssistema protetivo, cujas normas, vale recordar, são de ordem pública” (Resp 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 27/09/2019). Ao que consta dos autos, em 01 de agosto de 2017, a parte autora firmou contrato nº 8.7877.0216380-9 de Promessa de Venda e Compra Sujeito a Condição Resolutiva e outras avenças com VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO para aquisição de unidade no empreendimento Vita Ipê Roxo, Torre 02, apartamento 03 térreo, Bloco “E”, no valor de R$ 134.500,00 (cento e trinta e quatro mil e quinhentos reais) (Num. 85121839 - Pág. 22/68) Na sequência, em 22/12/2017, a autora firmou CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV – RECURSOS DO FGTS (Num. 85121839 - Pág. 71/98), contrato nº 8.7877.0216380.9. DA RESCISÃO CONTRATUAL O argumento da autora para a resolução contratual é a alteração de suas condições financeiras. Quanto ao CONTRATO DE MÚTUO firmado com a CEF, não é possível a resolução contratual com devolução de valores porque regida pela Lei 9.514/97, que dispõe: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça pontua que "nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024). Logo, os pedidos em relação à CEF não merecem acolhimento. Com relação ao contrato firmado com a VITTA, dado que o contrato foi assinado em 2017, não incide a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Nesse sentido: REsp 1635428 / SC, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 25/06/2019: “NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA”). Seja como for, vele mencionar que a Lei do Distrato alterou a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 onde passou a constar que: Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (...)VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (...) VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; Note-se que a omissão legislativa anterior não significava que até seria vedado o desfazimento ou arrependimento. Pelo contrário, a Lei veio suprir a lacuna visando trazer segurança jurídica para os contratantes. Assim, entendo que disposição que proibisse o desfazimento seria abusiva: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; Aliás, “a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato” (Nesse sentido: REsp 1723519 / SP, abaixo mencionado). NO CASO DOS AUTOS, conforme 23351 - V.AQA.MC.003 - VITTA IPE ROXO Extrato de Cliente que instruiu a inicial, a parte autora parte autora já havia pago R$108.824,00 (dos R$134.000,00 contratados) restando um saldo para quitação de R$ 41.238,45 (Num. 85121839 - Pág. 116). Assim é que, a própria VITTA aceita que “decidindo, o requerente, por romper sua relação contratual com a requerida, esta não se opõe a fazê-lo, todavia, faz jus a reter, do valor pago pela autora, a multa penal compensatória e os impostos devidos, previstos na cláusula 5.2.1.1 supramencionada” (Num. 85121839 - Pág. 6). Por tais razões, o pedido de rescisão do contrato de promessa de venda e compra sujeito à condição resolutiva merece acolhimento. A questão que fica é saber se é válida a cláusula penal, o que pode ser restituído à parte autora e o que pode a ré reter por conta do distrato. Quanto à cláusula penal, o Código Civil prevê: Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. NO CASO DOS AUTOS, a Cláusula 5.2.1.1 do contrato (Num. 85121839 - Pág. 44) prevê (1) a incidência de multa penal compensatória e (2) a retenção de (2.1) impostos e (2.2) comissão de corretagem, como segue: CLÁUSULA 5ª – MORA E PENALIDADES 5.2.1 Se o(as) OUTORGADO(A,S) não purgar(em) a mora e optando a OUTORGANTE pela rescisão do contrato unilateralmente, observar-se-á o seguinte procedimento: 5.2.1.1 Se o(as) OUTORGADO(A,S) não tiver(em) sido imitido(a,s) na posse da unidade: apurar-se-á o valor total dos pagamentos efetivamente feitos pelo pelo(as) OUTORGADO(A,S) desconsiderados os acréscimos moratórios eventualmente e incorridos e pagos; (CÁLCULO) o montante apurado nos termos da alínea “a” acima serão restituídos a(as) OUTORGADO(A,S) os seguintes valores obedecendo o critério de proporcionalidade e a título de multa penal compensatória nela incluídas as despesas com publicidade e administrativas com o empreendimento; (+MULTA PENAL COMPENSATÓRIA) b1) havendo o(a,s) OUTORGADO(A,S) pago a OUTORGANTE mais de 50,01% (cinquenta inteiros e um centésimo por cento) do total do preço de venda, a devolução será de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago; b2) havendo o(a,s) OUTORGADO(A,S) pago a OUTORGANTE entre 30,01 (trinta inteiros e um centésimo por cento) e 50% (cinquenta por cento) do total do preço de venda, a devolução será de 20% (vinte por cento) do valor pago; b3) havendo o(a,s) OUTORGADO(A,S) pago a OUTORGANTE entre 10,01 (dez inteiros e um centésimo por cento) e 30% (trinta por cento) do total do preço de venda, a devolução será de 15% (quinze por cento) do valor pago; b4) havendo o(a,s) OUTORGADO(A,S) pago a OUTORGANTE até 10% (dez por cento) do total do preço de venda, a devolução será de 10% (dez por cento) do valor pago; do saldo que se verificar, após as mencionadas deduções da alínea "b" acima, haverá o abatimento de impostos incidentes sobre faturamento bem como de outros impostos que venham a incidir no curso do contato. O saldo, então, será restituído ao o(a,s) OUTORGADO(A,S) em prestações mensais, fixas e sucessivas, nos mesmos prazos em que o o(a,s) OUTORGADO(A,S) tiver pago a OUTORGANTE, vencendo-se a primeira 30 dias anás a data da efetivação da rescisão. (IMPOSTOS) se houver cobrança judicial, serão cobrados do(a,s) OUTORGADO(A.S) 20% (vinte por cento) de honorários advocatícios sobre o valor total da dívida atualizada. (...) 5.2.1.3 O eventual saldo apurado em prol do(a,s) OUTORGADOS(A,S), na forma do item 5.2.1.1, observada ainda a retenção do pagamento da comissão de 6% sobre o preço de venda, conforme cláusula 10.1, estará à disposição na sede da OUTORGANTE. (COMISSÃO DE CORRETAGEM) Como se vê, o contrato escalona o valor da devolução entre 25% e 10% do valor pago, de acordo com o percentual de pagamentos feitos. Isso significa que o valor da retenção é de até 90% dos valores pagos. Suponhamos que o contrato fosse de 100.000 reais: a) se o comprador pagou 60.000 e desiste, o vendedor devolve 15.000 reais (25%) e retém 45.000 (75%) b) se o comprador pagou 40.000 e desiste, o vendedor devolve 8.000 reais (20%) e retém 32.000 (80%) c) se o comprador pagou 20.000 e desiste, o vendedor devolve 3.000 reais (15%) e retém 17.000 (85%) d) se o comprador pagou 8.000 e desiste, o vendedor devolve 800 reais (10%) e retém 7.200 (90%) Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça trata da desistência imotivada do promissário comprador no Resp. nº 1.723.519/SP: RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.519 - SP (2018/0023436-5) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI DJe 02/10/2019 Ementa: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. Voto: (...) Com efeito, é salutar que haja um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Hoje, aliado à disciplina do CDC, o art. 413 do Código Civil não somente permite, mas determina que as cláusulas penais sejam reduzidas pelo juiz, se consideradas excessivas, de acordo com a natureza e a finalidade social e econômica do negócio. Por outro lado, deve haver um mínimo de previsibilidade, pelos contratantes, das consequências de sua iniciativa de não dar prosseguimento ao contrato. A dosimetria da cláusula penal, em casos tais, tem papel importante para a continuidade do empreendimento, na medida em que, de um lado, não se pode incentivar a desistência do adquirente e, por outro, igualmente não deve ser permitido o enriquecimento ilícito do fornecedor. A incorporação imobiliária, como qualquer ramo da atividade econômica, sobretudo aqueles que demandam investimentos e contratos de longa duração, necessita de segurança jurídica para desenvolvimento equilibrado e sustentável da cadeia produtiva. (...) A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária. Assim, tenho que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Enfatizo que o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE). Observo que a Lei 13.786/2018, suprindo a lacuna do direito positivo, e incorporando ao direito positivo diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo STJ, adotou o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5º). (...) Na linha do julgado, evidencia-se a abusividade da cláusula. Ainda que se considere justo o escalonamento, há desvantagem extrema do consumidor na possibilidade de receber de volta, no máximo 25% do que pagou. Assim, reputo abusiva a cláusula 5.2.1.1 definindo que a parte autora deve receber de volta 75% do valor pago a ser apurado na fase de liquidação, com retenção de 25% do valor pago. Quanto ao desconto no saldo dos valores de Comissão de Corretagem (no caso de 6%, conforme cláusula 10ª - Num. 85121839 - Pág. 51) e impostos, em se tratando de rescisão sem culpa da vendedora, é válida tal retenção nos termos contratados. Por outro lado, assiste razão à ré quanto ao termo inicial dos juros de mora como ficou assentado no REsp 1.723.519/SP, porque "é firme o entendimento desta Corte no sentido de que “na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão” (Quarta Turma, REsp 1.211.323/MS, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, DJe de 20.10.2015)". Por derradeiro, quando ao pedido de "devolução do valor abatido de R$ 1. 624,00 (um mil seiscentos e vinte e quatro reais), complemento concedido pelo FGT, corrigido desde da data da assinatura do contrato", ao que consta do contrato não houve utilização de valor levantado da conta vinculada ao FGTS (Num. 85121839 - Pág. 72), como segue: B4.3 Valor dos recursos da conta vinculada de FGTS: R$ 0,00 B4.4 Valor de desconto complemento concedido pelo FGTS: R$ 1.624,00 Como se vê, o valor da conta vinculada está zerado. Já o valor apontado como desconto concedido é um valor do próprio Fundo e não da conta vinculada. Conforme Relatório do FGTS 2016: DESCONTOS NOS FINANCIAMENTOS A PESSOAS FÍSICAS Além dos programas de crédito, o FGTS destina recursos à concessão de descontos (subsídios) nos financiamentos a pessoas físicas, contribuindo para a adequação da capacidade de pagamento do mutuário e ampliando o acesso da população de baixa renda a financiamentos de habitação popular com recursos do FGTS. Os objetivos prioritários dessa iniciativa são os seguintes: Promover acesso à moradia adequada aos segmentos populacionais de menor renda; Assegurar, por intermédio do desconto para fins de redução da prestação, a aplicação dos recursos onerosos destinados ao financiamento habitacional; Promover associação com recursos dos orçamentos públicos, em especial do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, conforme disposto na Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005, suas alterações e seus aditamentos. Os descontos concedidos são classificados em dois tipos. São eles: Desconto equilíbrio – Consiste no equilíbrio financeiro da operação de financiamento pela redução do valor das prestações do mutuário mediante a cobertura do diferencial da taxa de juros e da taxa de administração; Desconto complemento – É realizado para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel financiado. (https://www.caixa.gov.br/beneficios-trabalhador/fgts/relatorio-anual-2016) Assim, tais pedidos não merecem acolhimento. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I do Código de Processo Civil: julgo IMPROCEDENTES os pedidos em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL; e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para declarar a rescisão do contrato nº 8.7877.0216380-9, Promessa de Venda e Compra Sujeito a Condição Resolutiva e outras avenças para aquisição do apartamento 03, térreo, Bloco “E”, Torre 02, do empreendimento Vita Ipê Roxo; e condenar a VITTA JARDIM PARAISO BRANCO AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA a devolver à parte autora 75% do valor recebido, fixando em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos, apurados em liquidação de sentença, com direito a retenção da comissão de corretagem, devendo os juros de mora fluir a partir do trânsito em julgado desta decisão. No mais, sobre os valores devidos, aplica-se o Manual de Cálculos do CJF em vigor na fase de liquidação do julgado. Custas de lei. Considerando a sucumbência recíproca em relação à VITTA, tendo sido cada litigante, em parte, vencedor e vencido, as despesas devem ser proporcionalmente distribuídas entre ambos (art. 86, CPC). Dito isso, cada parte arcará com 50% (cinquenta por cento) do valor dos honorários que fixo em 10 % sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Quanto à CEF, condeno a parte autora ao pagamento de honorários no valor de 10% do valor da causa (art. 85, § 2º, CPC). Diante da concessão da justiça gratuita, declaro suspensa a exigibilidade dos honorários devidos pelo autor, incumbindo às rés demonstrar que deixou a existir a situação de insuficiência de recursos, nos termos e prazos do artigo 98, § 3º, CPC. Sentença registrada no sistema. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Araraquara, data registrada no sistema.

26/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AUTOR: PATRICK FERNANDO CASSIMIRO Advogado do(a) AUTOR: DIRCEU RIBEIRO DOS REIS JUNIOR - SP249709 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, VITTA JARDIM PARAISO AZUL AQA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Advogado do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 ADVOGADO do(a) REU: GILSON SANTONI FILHO - SP217967 BAIXA EM DILIGÊNCIA PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0001200-34.2021.4.03.6322 / 2ª Vara Federal de Araraquara Trata-se de ação ajuizada por PATRICK FERNANDO CASSIMIRO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e de VITTA JARDIM PARAISO AZUL ARARAQUARA – DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., na qual requer a declaração de resolução dos contratos com as rés: (a) contrato particular de compra e venda firmado com VITTA JARDIM PARAISO AZUL ARARAQUARA e (b) contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – programa minha casa, minha vida – PMCMV – recursos do FGTS – com utilização do FGTS do(s) comprador(es) firmado com a Caixa. Em antecipação de tutela, o autor pede a rescisão dos contratos firmados com as rés (85121044) e que as mesmas se abstenham de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial, ou extrajudicial de parcelas vincendas, bem como de efetuar quaisquer restrições em seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito. Na inicial, alega que em 2017 firmou contrato particular de compra e venda com a primeira requerida e em março de 2019 cientificou-a da impossibilidade de continuar o pagamento convencionado (parcelas intermediárias mensais, anuais) pedindo a rescisão do contrato, mas o valor que apontaram como devido a título de devolução, era ínfimo frente às quantias já pagas. Pois bem. A tutela provisória, pode se fundamentar em urgência ou evidência (art. 294, CPC). A primeira, a exigir o periculum in mora (“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”). A segunda, pautada no fundamento da pretensão (abuso da defesa, propósito protelatório, tese firmada em casos repetitivos ou súmula vinculante, pedido reipersecutório, fatos constitutivos suficientemente demonstrados e não refutados – art. 311). Ao que consta do extrato de evolução de dívida juntado pela Caixa, na data do ajuizamento da ação o autor era devedor de 15 parcelas com início de inadimplência registrado em 01/2020 (85121833 - Pág. 5/17). No que diz respeito à rescisão do contrato, estabelece o CDC que: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Nesse quadro, despeito da controvérsia a respeito da retenção de valores pagos, a intenção no distrato (resilição) é inequívoca. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, nos autos dos REsp 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, em decisões submetidas à sistemática dos recursos repetitivos afetou à julgamento o seguinte tema “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia” (Tema 1.095) e determinou a suspensão de todos os feitos e recursos pendentes, que versem sobre a seguinte questão delimitada e tramitem no território nacional. Assim, como o contrato com a Caixa prevê alienação fiduciária em garantia, a determinação de suspensão se aplica ao caso dos autos. Entretanto, já estando o autor inadimplente desde janeiro de 2020 e sendo inequívoco seu interesse no distrato por não ter condições de manter o cumprimento do contrato, deve também o contrato ser suspenso até a definição judicial do questão. Mesmo porque, a VITTA JARDIM informou que o autor não foi imitido na posse do imóvel, em razão do inadimplemento contratual (257310441). Sem prejuízo, quanto ao pedido para não haver restriçao no seu nome, há que se registrar, desde já, que não existe direito de não ser inserido em cadastros de proteção ao crédito garantindo-se tão somente da inserção injusta ou indevida o que configuraria ato ilícito regulado pelo Código Civil. É certo que, paralelamente a isso, o contratante tem o direito de discutir a relação contratual, para que seu equilíbrio seja mantido, ou para obter sua rescisão. Isso não nos leva a concluir, entretanto, que haja direito a não ser incluído nesses cadastros ou que deixem de pagar as prestações previamente acordadas. Logo, se o débito existe, não pode ser tratado, em princípio, como se devedor não fosse, sob pena de se reverter a própria regra geral de lealdade e boa-fé que deve nortear todas as relações jurídicas. Por tais razões, DEFIRO EM PARTE A TUTELA REQUERIDA, em caráter cautelar, tão somente para suspender qualquer tipo de cobrança judicial, ou extrajudicial das parcelas vencidas e vincendas devidas às rés. Preclusa esta decisão, determino a suspensão do feito até que sobrevenham acórdãos definitivos nos autos do REsp 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, ficando as partes, naturalmente, livres para darem solução consensual ao litígio de forma extraprocessual. Nada sendo requerido, aguarde-se no sobrestado. Intimem-se. Araraquara, data registrada no sistema.

12/12/2022, 00:00

24/03/2022, 00:00

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Advogados / Representantes(9)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Mero expediente

Evolução da Classe Processual (Requisição de tratamento psiquiátrico; entregue ao destinatário)

Conclusão (para despacho)

Trânsito em julgado

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Não Acolhimento de Embargos de Declaração

Conclusão (para julgamento)

Publicação

Todas as movimentações(54)