Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: GILEADE BATISTA CARDOSO, ADRIANO BATISTA CARDOSO Advogado do(a)
AUTOR: RAFAEL BELEM DOS SANTOS - SP391741 Advogado do(a)
AUTOR: RAFAEL BELEM DOS SANTOS - SP391741
REU: SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogados do(a)
REU: GUILHERME RANGEL DE OLIVEIRA MATTOS - MG172092, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM - MG89835 Advogados do(a)
REU: GUILHERME RANGEL DE OLIVEIRA MATTOS - MG172092, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM - MG89835 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001266-09.2018.4.03.6103 / 2ª Vara Federal de São José dos Campos
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c pedido de restituição de valores pagos, com pedido de provimento jurisdicional urgente, ajuizado por GILEADE BATISTA CARDOSO e ADRIANO BATISTA CARDOSO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORACOES SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A, visando à suspensão das cobranças das obrigações advindas do compromisso de compra e venda, bem como a fim de que as requeridas se abstenham de promover a inscrição do nome dos requerentes em cadastros de proteção ao crédito. Requerem, ao final, a declaração de resilição contratual, com a determinação para que as requeridas sejam compelidas a restituir os valores que alegam pagos indevidamente pelos autores. Os autores aduzem, em síntese, que firmaram contrato para aquisição do apartamento nº207, bloco 09, do Empreendimento Spazio Campo Gialo (matrícula nº207.351 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos), com valor de R$141.000,00. Afirmam que além dos pagamentos relativos às parcelas do contrato, os autores ficaram obrigados ao pagamento das taxas condominiais, mesmo sem a posse do imóvel. Alegam que as chaves do imóvel não chegaram a ser entregues, sendo que não conseguiram pagar aluguel e continuar pagando as prestações do contrato para aquisição do apartamento. Os autores asseveram que diante de tal quadro comunicaram as requeridas sobre a perda de interesse na continuidade do contrato, postulando a devolução dos valores pagos até então. Contudo, afirmam que não foi possível a rescisão do contrato administrativamente, uma vez que as requeridas ofereciam propostas não condizentes com o valor que já tinha sido pago pelos autores. Com a inicial vieram documentos. O feito foi inicialmente distribuído perante a 8ª Vara Cível da Comarca de São José dos Campos, tendo aquele Juízo deferido a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como para que as rés se abstenham de lançar o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito. Foram, ainda, determinadas regularizações à parte autora. Os autores apresentaram cópias de comprovantes de salário e informaram não possuir cartões de crédito e que são isentos do IRPF. Foram concedidos os benefícios da gratuidade processual, além do feito ser encaminhado para audiência de conciliação. As corrés MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORAÇÕES SPE LTDA apresentaram embargos de declaração, sob o argumento de obscuridade na decisão que deferiu a tutela de urgência, uma vez que não especificou se abrange o financiamento firmado com a CEF. Na data designada para realização da audiência de conciliação, não houve acordo. Na análise dos embargos de declaração, aquele Juízo deu provimento ao recurso para especificar que o deferimento da tutela abrangia apenas as parcelas devidas pelos autores à MRV e Spazio Campo Giallo. E, ainda, determinou à parte autora que emendasse a inicial, a fim de incluir a CEF no polo passivo e posterior remessa do feito a esta Justiça Federal. A parte autora incluiu a CEF no polo passivo. Redistribuído o feito a esta 2ª Vara Federal de São José dos Campos, foram as partes cientificadas. Proferida decisão para indeferir o pedido de tutela, conceder os benefícios da gratuidade processual e outras deliberações. Conforme determinado pelo juízo, a parte autora juntou documentos. Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação aduzindo argumentos pela improcedência da ação. Juntou documentos. Houve réplica, oportunidade na qual a parte autora requereu a produção da prova documental e testemunhal e reiterou requerimento de tutela de urgência. Citadas, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORAÇÕES SPE LTDA apresentaram contestação única, com arguição preliminar de falta de interesse de agir e ilegitimidade ativa da parte autora quanto a parte dos pedidos iniciais e, no mérito, sustentam a improcedência da ação. Formulam pedido de reconvenção em face dos autores e da corré CEF, pleiteando a concessão de tutela de urgência, para que seja determinado à CEF que se abstenha de vender o imóvel a terceiros, bem como a fim de que a sentença, em resolvendo/declarando a resolução do contrato de compra e venda em questão, também o faça em relação ao aludido contrato de mútuo habitacional (financiamento) e à alienação fiduciária que a este foi dada em garantia, inclusive com a determinação para que o (Cartório de) Registro de Imóveis desconstitua também tal gravame na matrícula do imóvel e, ato contínuo, restabeleça a propriedade do bem em favor da parte Ré. Juntam documentos. Houve réplica, oportunidade na qual a parte autora formulou pedido de prova e reiterou requerimento de tutela de urgência. Proferida decisão para deferir a tutela de urgência e determinar a manutenção da posse do imóvel com os autores, assim como, para que a CEF se abstenha de realizar a alienação/leilão público do imóvel residencial localizado na Estrada Municipal Martins Guimarães, s/nº, apartamento nº207, Bloco 09, do Empreendimento “Spazio Campo Gialo”, Vila Tesouro, São José dos Campos/SP, objeto da matrícula nº207.351, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, até ulterior deliberação deste Juízo. Intimadas a parte autora e a corré CEF apresentar resposta à acusação, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 343, § 1º, do CPC, quedaram-se silentes. Realizadas audiências de tentativa de conciliação, que restaram infrutíferas. Instadas as partes à especificação de provas, os autores requereram a realização de prova pericial e testemunhal. Deferida a realização de prova pericial, sobreveio aos autos o respectivo laudo, acerca do qual se manifestaram as partes. Conforme requerido, foram prestados esclarecimentos complementares pelo perito do juízo, dos quais foram cientificadas e se manifestaram as partes. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Nos termos do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil, passo ao julgamento antecipado da lide. Ab initio, impõe-se delimitar o objeto da lide. A parte autora deduziu inicialmente o pedido principal de resilição do contrato de compra e venda e devolução de valores pagos tão somente em face de SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORACOES SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A. Na sequência, foi determinado pelo Juízo Estadual a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo da demanda, na qualidade de litisconsorte passivo necessário, ao fundamento de que “o financiamento bancário com a instituição financeira já foi realizado e será fatalmente atingido pelo desenlace do negócio principal (o de comprova e venda)” (ID5260967). Desta forma, tendo em vista que na análise do pedido o juiz deve observar o conjunto da postulação (art. 322, § 2º, CPC), por óbvio que na apreciação da pretensão da parte autora visando retornar ao status quo ante deve-se levar em conta todos os instrumentos contratuais que perfazem a relação jurídica sub judice a fim de conferir escorreito deslinde à demanda. Nesse passo, deixo de acolher a preliminar de falta de interesse de agir, bem como de ilegitimidade ativa em “parte do pedido”, uma vez que a parte autora discute cláusulas contratuais de contrato firmado com a ré (CEF) e as corrés (MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORAÇÕES SPE LTDA), consoante instrumentos contratuais anexos aos autos digitais. E, mais, rejeito a RECONVENÇÃO deduzida pelas corrés MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORAÇÕES SPE LTDA, vez que não atendidos os pressupostos do instituto. Deveras, pretendem as corrés, caso seja declarada a resolução do contrato de compra e venda, que também se declare a resolução do contrato de mútuo habitacional, inclusive com a determinação para que o Cartório de Registro de Imóveis desconstitua tal gravame na matrícula do imóvel. Conforme explanação supra, tais pretensões decorrem logicamente do pedido principal, e não constituem pretensão própria das corrés em face da parte autora tampouco da CEF. Ou seja, o pedido deduzido em sede reconvencional não amplia a cognição judicial objetiva e subjetiva da demanda. Desta forma, neste tópico, não demonstrado o interesse de agir em sede reconvencional, o feito deve ser extinto sem resolução do mérito. Não havendo outras preliminares, passo ao exame do mérito. Inicialmente, quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos firmados pelas instituições financeiras com seus clientes, sobre o tema, consolidou sua jurisprudência o STJ, especialmente na Súmula nº 297, cujo verbete transcrevo: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. Não obstante a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de novembro de 1990) às relações contratuais envolvendo instituições financeiras, deve-se verificar, no caso concreto, se houve a condução correta do pactuado ou se, pelo contrário, a mesma ocorreu de maneira abusiva, provocando onerosidade excessiva do contrato ou, ainda, se houve descumprimento doloso de qualquer de suas cláusulas. Pois bem. No caso presente, as partes firmaram contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária, além de outras obrigações. Adicionalmente, cumpre esclarecer que o contrato de mútuo torna-se perfeito com a tradição do bem ao mutuário, surgindo, a partir daí, a obrigação de restituir ao agente financeiro o que dele recebeu, no mesmo gênero, pois o que lhe foi entregue não foi o imóvel em si, mas moeda corrente, o que corresponde à obrigação de pagar as prestações pertinentes. Assim sendo, a princípio, a rescisão contratual por vontade do contratante (sem que possa imputar a mora da outra parte) depende da concordância do agente financeiro, na medida em que a entrega e a transferência do imóvel implicaria em verdadeira dação em pagamento, figura jurídica que exige o consentimento da outra parte para poder aperfeiçoar-se, nos moldes do artigo 356 do Código Civil. Neste sentido merecem destaque os seguintes julgados: “CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE EXCESSIVA ONEROSIDADE. RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CDC. I. Inépcia da inicial não configurada, já que a possibilidade jurídica do pedido concerne à previsão, no ordenamento jurídico, do provimento postulado e não a suposta antinomia entre o pedido e os fundamentos aduzidos. II. Nos contratos de mútuo as obrigações são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. Hipótese em que a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida e se teoricamente estava cobrando valores indevidos tal fato não se enquadra como descumprimento de obrigação mas de exigência do cumprimento das obrigações do mutuário em extensão maior do que a demarcada pelo pacto firmado, o que não enseja ao mutuário direitos à rescisão contratual mas precisamente o pagamento das prestações em tese devidas em montante inferior ao cobrado pela mutuante. III. O Código de Defesa do Consumidor, conquanto aplicável a determinados contratos regidos pelo SFH, tem sua incidência condicionada à demonstração de cláusulas contratuais abusivas, situação que não é a do caso. IV. Recurso provido para anular a sentença e, nos termos do art. 515, §3º, do CPC, julgar improcedente a ação. (TRF 3, 5° Turma, AC - APELAÇÃO CÍVEL – 804962, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/08/2010) CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA HIPOTECÁRIO. INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DO SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO CONTRATO. (...) 03. No mais, alega a apelante que o contrato sub examine contempla cláusulas "abusivas", "leoninas", "excessivamente onerosas", que violam as disposições concernentes ao Código de Defesa do Consumidor. Todavia, o faz de maneira genérica, sem deduzir fundamentação jurídica ou fática específica. Nem ao menos cuida de apontar quais seriam as cláusulas abusivas e que, portanto, seriam dignas de revisão pelo Judiciário. 04. Os argumentos trazidos pela apelante, portanto, não são suficientes para ensejar a rescisão do contrato. Não comprovada a existência de vício no contrato de mútuo habitacional, e tendo o agente financeiro cumprido integralmente a obrigação nele assumida, é improcedente o pedido de rescisão, mediante a entrega do bem financiado e a restituição dos valores pagos. 05. Sentença confirmada. 06. Apelação ao qual se nega provimento. (TRF1, 6° Turma, APELAÇÃO 00271759520004013300, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, e-DJF1 DATA:13/10/2009 PAGINA:193) Ademais, não se pode olvidar que mesmo após o advento do CC/02, é certo que a regra geral em sede contratual é a da pacta sunt servanda, ou seja, de que as cláusulas contratuais, fruto da manifestação livre de vontade das partes as obriga e vincula. Tal é a conclusão que se extrai do disposto pelo art. 425. Apenas devem observados princípios basilares, introduzidos pelos arts. 421 e 422, a saber: função social do contrato, probidade e boa-fé contratual. As exceções presentes ao longo do Codex ainda são pontuais e atuam de forma excepcional no sistema, notadamente nos casos em que existentes eventos futuros e imprevisíveis e que acarretem excessiva onerosidade a uma das partes. No mais, somente resta cabível pleitear a rescisão contratual quando do descumprimento de uma de suas cláusulas pela parte contrária – regra da exceção do contrato não cumprido, presente nos arts. 476 e 477, do CC/02, específica para os chamados “contratos bilaterais”. Tal situação não se amolda ao caso concreto, posto que a parte autora postula a rescisão contratual em face da CEF e das corrés ao argumento da sua dificuldade em continuar honrando com as prestações, por conta de dificuldades financeiras, bem como na alegação genérica de abusividade da cláusula impeditiva da rescisão unilateral do contrato. Impende esclarecer que a despeito do que sugere a parte autora não houve descumprimento da cláusula contratual de entrega da obra pela corré, uma vez que o contrato (assinado em julho de 2014) prevê o prazo de 24 meses para a construção, prorrogável (em caso comprovada de força maior) por mais 12 meses (Cláusula 12), e a Construtora ainda dispõe de até 60 dias após a data da conclusão das obras para entrega das chaves do imóvel; tendo a parte autora, já inadimplente, intentado a ação em agosto de 2017. Cumpre ainda esclarecer que a norma prevista no artigo 53 do CDC não tem aplicação irrestrita nos contratos deste jaez, consoante jurisprudência pátria. Em consonância com o entendimento exposto, colaciono o julgado acerca da jurisprudência firmada pelo C. STJ e do E. TRF/3ª Região: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, o que afasta, por consequência, a aplicação do art. 53 do CDC. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base nos elementos fático-probatórios constantes dos autos, concluiu que o contrato firmado pelas partes não se tratou de mero compromisso de compra e venda, contendo também pacto de alienação fiduciária, em que as próprias vendedoras são as credoras fiduciárias. Alterar tal conclusão demandaria o reexame de fatos e provas, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, inviável em recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Quanto ao dissídio jurisprudencial, a agravante não comprovou as semelhanças fáticas e o tratamento jurídico diferenciado entre os casos confrontados, não obedecendo às normas contidas nos artigos 1.029, §1º do CPC/15 e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 4.Agravo interno desprovido” (STJ, AIRESP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – 1791893, 4° TURMA, REL. MIN. MARCO BUZZI, DJE DATA:01/07/2019) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DESCABIDA. INADIMPLÊNCIA CONFESSA. INVIÁVEL DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Apelação interposta pelos autores em face de sentença que rejeitou os pedidos de rescisão contratual, de devolução de parcelas e condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. 2. Incidência das regras do CDC: a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no CDC aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Igualmente, para os contratos firmados com instituição financeira, as regras consumeristas comportam incidência. Intelecção do enunciado nº 297 de súmula do C. STJ. 3. A incidência das regras consumeristas, por si só, é insuficiente para o acolhimento da declaração de nulidade dos ajustes firmados. 4. O pedido de rescisão dos contratos de compra e venda (celebrado entre os autores e Asplenium Empreendimentos Imobiliários Ltda), de mútuo habitacional e de alienação fiduciária (celebrado entre os autores e a Caixa Econômica Federal) pauta-se em motivo de inviabilidade de os compradores/mutuários/alienantes fiduciantes, oras apelantes, de arcarem com os custos da aquisição do imóvel, em virtude de desemprego posterior à assinatura das avenças. 5. Uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma que pretende adimplir o contrato. 6. Os apelantes tinham desde a assinatura dos contratos a ciência de seus termos e condições estabelecidas, de modo que não se trata de superveniência de fato extraordinário, impossível às partes antever. 7. Celebrado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe, por sua vez, não são a contrapartida da venda, mas do financiamento. 8. Rejeitado o pedido de indenização por dano moral: a conduta ilícita imputada às recorridas é despida de demonstração. Legítima a não rescisão do contrato pautada em perda da capacidade financeiras dos compradores/mutuários em honrar a avença. 9. Apelação parcialmente provida para reconhecer a incidência das regras consumeristas aos contratos firmados entre as partes. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5008372-65.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 25/06/2021, DJEN DATA: 30/06/2021) Aliás, os documentos acostados pela CEF dão conta de que houve consolidação da propriedade fiduciária em 14/09/2018 em virtude do inadimplemento dos encargos mensais vencidos a partir de 24/10/2016. Improcede, assim, o pedido de devolução das quantias pagas no período de vigência do contrato de financiamento celebrado com a CEF. O que a legislação prevê é, na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e da consequente alienação do imóvel a terceiros, a possibilidade de restituição de eventual diferença havida entre o valor da alienação e o valor total da dívida (artigo 27, §4º da Lei nº9.514/97), o que não é objeto da presente ação. A restituição integral dos valores pagos, contudo, é hipótese que não encontra amparo legal. Não se pode perder de vista que a ideia central do Sistema Financeiro da Habitação - SFH é o retorno dos valores emprestados para a sua fonte, a fim de viabilizar a continuidade do programa social (AC 00164473820044036100 – Relator DESEMBARGADOR FEDERAL NELTON DOS SANTOS – TRF3 – Segunda Turma - e-DJF3 Judicial 2 DATA:28/05/2009) Assim, quer pela natureza do contrato de mútuo, quer pelo tipo de garantia a ela vinculada (fiduciária), quer pela essência do Sistema Financeiro da Habitação, entendo não prosperar a pretensão da parte autora.
Ante o exposto, em consonância com a fundamentação expendida: I) JULGO EXTINTO o pedido reconvencional apresentado pelas corrés MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e SPAZIO CAMPO GIALLO INCORPORAÇÕES SPE LTDA em face da parte autora e da CEF, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Sem condenação em honorários vez que não apresentada defesa pelas rés; II) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos pela parte autora em face das rés, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas da ré e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa. Observo, em contrapartida, que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, ficando as obrigações decorrentes da causalidade/sucumbência sob condição suspensiva de exigibilidade, pelo prazo de 05 (cinco) anos, contados do trânsito em julgado, caso o credor demonstre que não mais existe o direito ao benefício, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, consoante disposto no § 3º do artigo 98 do CPC. Custas na forma da lei, observando-se que a parte autora é beneficiária da Justiça Gratuita. Decorrido o prazo para eventuais recursos, certifique-se o trânsito em julgado, e arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. São José dos Campos, data da assinatura eletrônica. MÔNICA WILMA SCHRODER GHOSN BEVILAQUA Juíza Federal