Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA PORTUGAL Advogado do(a)
AUTOR: ANAPAULA ZOTTIS - SP272024
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, JOSE ANTONIO DE ASSIS S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5024439-66.2021.4.03.6100 / 14ª Vara Gabinete JEF de São Paulo
Vistos.
Trata-se de ação proposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA PORTUGAL em face da Caixa Econômica Federal e JOSÉ ANTONIO DE ASSIS, em que requer o pagamento de despesas condominiais referentes ao apartamento de número 52, Bloco B, matrícula n.º 11.752, acrescidas de multa, atualização monetária e juros de mora (10.2020 a 08.2021). A CEF apresentou contestação no ID 267521084. O corréu não foi localizado, conforme certidão anexada no ID 274155014. Por tal razão, o Condomínio autor requereu a exclusão do corréu do polo passivo desta ação. FUNDAMENTO. DECIDO. Afasto a preliminar aventada pela CEF, uma vez que há nos autos documentação suficiente e necessária para o conhecimento e processamento do feito. Reconheço a legitimidade passiva da CEF, o que será abordado em maiores detalhes quanto ao mérito, e afasto a necessidade de litisconsórcio necessário. Reconheço a prescrição das mensalidades de condomínio que se venceram antes de cinco anos do ajuizamento da presente demanda. O rito indicado pelo condomínio autor (ação de execução) foi convertido em ação de cobrança, adequando-o à competência do Juizado especial Federal MÉRITO. A matrícula atualizada do imóvel descrito na inicial comprova a propriedade pelo Fundo de Arrendamento Residencial, em 18.09.2013 (ID 84477767). Assim, o imóvel que deu origem às cotas condominiais em cobro é integrante do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial. É importante estabelecer distinções entre dois programas habitacionais operacionalizados pela CEF e que podem ser custados com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial): (i) o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e (ii) o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Pela pertinência, transcrevo elucidativo precedente: (...) Cumpre esclarecer, portanto, as diferenças entre o Programa de Arrendamento Residencial e o Programa Minha Casa Minha Vida. O PAR (Programa de Arrendamento Residencial) foi instituído pela Lei 10.188/2001. É gerido pelo Ministério das Cidades, operacionalizado pela Caixa Econômica Federal e financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial, com o objetivo de reduzir o déficit habitacional em municípios com mais de cem mil habitantes, destinado a famílias com renda de até R$1.800,00 (hum mil e oitocentos reais). O arrendamento em epígrafe tem as seguintes condições: a) o imóvel deve ser utilizado exclusivamente para residência do arrendatário e sua família, com ocupação no prazo máximo de 90 dias após a assinatura do Contrato de Arrendamento; b) cabe ao arrendatário assumir todas as despesas e tributos incidentes sobre o imóvel, bem como mantê-lo em perfeitas condições de habitabilidade e conservação; c) O prazo do arrendamento é de 180 meses; d) a contratação do arrendamento residencial é firmada por meio de Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra; e) o atraso no pagamento da taxa de arrendamento por mais de 60 dias consecutivos é motivo para retomada imediata do imóvel, sem direito à devolução de valores pagos a título de taxa de arrendamento. O Programa Minha Casa Minha Vida, por seu turno, foi instituído pela Lei 11.977/2009, com o objetivo de incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais por famílias de baixa renda. Possui três diversas faixas de renda, com recursos de origem distinta. Os imóveis, no bojo do PMCMV, são adquiridos por meio de contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, sendo credor o FAR (no caso dos imóveis da Faixa 1) ou a CEF (imóveis das faixas 2 e 3, financiados com recursos do FGTS). Assim, ainda que a origem do montante financiado/subvencionado seja a mesma (Fundo de Arrendamento Residencial) e que os contratos contenham alguns pontos em algum, tratam-se de avenças com naturezas diversas (...) (TRF-4, AC Nº 5002849-02.2015.4.04.7204/SC, Rel. Des. Federal VÂNIA HACK DE ALMEIDA, 3ª Turma, j. em 16 de outubro de 2018) Assim, diferentemente do que ocorre na hipótese de alienação fiduciária (na qual os art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02 atribuem responsabilidade do credor fiduciário apenas a partir do momento de sua imissão na posse), no PAR (Programa de Arrendamento Residencial) a propriedade plena do imóvel toca ao FAR, que é um fundo financeiro desprovido de personalidade jurídica representado judicial e extrajudicialmente, ativa e passivamente, pela CEF (art. 4º, inc. VI da Lei 10.188/01). O PAR (Programa de Arrendamento Residencial) não se confunde com um contrato de alienação fiduciária em garantia. Nesse, o credor fiduciário, que não possui a posse direta do bem imóvel, não responde, antes de eventual consolidação da propriedade, pelas dívidas relativas a taxas condominiais. É o que dispõe o artigo 27, parágrafo oitavo da Lei 9514/97. Por outro lado, o PAR é regulado pela Lei nº 10.188/01 que não contém regra similar. DA ANÁLISE DO CASO CONCRETO Em se tratando de alienação fiduciária em garantia, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. Assim, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. É o que prevê o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97: § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Assim, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. No caso concreto, conforme a matrícula atualizada do imóvel, sequer consta a averbação da alienação fiduciária em garantia, de forma que a CEF é responsável pelo pagamento das verbas condominiais desde o registro imobiliário da unidade habitacional, em 18.09.2013 (ID 84477767). O autor requer o pagamento das verbas condominiais do período de 10/2020 a 08/2021. O fato da CEF estar ou não ocupando o imóvel é questão que não a isenta do ônus de pagamento das despesas condominiais. Em primeiro lugar porque não há nenhuma prova de que o imóvel não esteja sendo ocupado pela ré. Em segundo, porque a relação estabelecida entre a ré e eventuais ocupantes do imóvel não pode ser oposta a terceiros. Cabe à instituição financeira arcar com as despesas em questão, sem prejuízo das medidas que venha a tomar em face dos ocupantes. As obrigações que decorrem da propriedade são "propter rem", e ensejam a responsabilização do proprietário em decorrência da qualidade que ostenta e não da sua manifestação de vontade. Segundo os princípios da operabilidade, socialidade e eticidade, o ordenamento jurídico exige que a CEF haja com boa-fé objetiva e cumpra o papel social de proprietária do imóvel. Dito isso - e considerando que em momento algum a ré alegou e demonstrou pagamento - é devida a condenação da CEF ao pagamento dos valores de taxa de condomínio, correspondentes às prestações vencidas entre 10.10.2020 até o trânsito em julgado desta demanda. São igualmente devidos os acréscimos de atualização monetária e juros moratórios de 1%, desde o vencimento de cada prestação, bem como multa de 2% sobre o débito, conforme apurado pela parte autora na planilha mencionada. Contudo, honorários advocatícios não são possíveis nesta primeira cognição do JEF, devendo haver sua supressão da planilha que acompanhou a inicial (ev. 02, fl. 37). É igualmente correta a estipulação de juros de mora desde o vencimento de cada prestação. O inadimplemento na data em que a obrigação se vence é o bastante para que o devedor seja constituído em mora, à luz do artigo 397 do Código Civil. Em outras palavras, está-se diante de hipótese de constituição de mora ex re. DISPOSITIVO
Diante do exposto, em relação ao corréu JOSÉ ANTONIO DE ASSIS, homologo o pedido de desistência formulado pelo autor, extinguindo o processo sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, VIII, do CPC; e em relação à CEF, JULGO PROCEDENTE o pedido, para condenar a CEF ao pagamento das taxas de condomínio referentes ao imóvel identificado na inicial (apartamento de número 52, Bloco B), vencidas a partir de 10.10.2020, bem como das demais prestações que se vencerem no curso desta ação, até o trânsito em julgado, corrigidas monetariamente, acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento de cada obrigação, e de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do débito. Após o trânsito em julgado, intime-se a parte autora para apresentar cálculo de liquidação atualizado, no prazo de 10 (dez) dias, nos termos dos arts. 509, §2º e 524 do CPC. Com a apresentação dos cálculos, intime-se a CEF de modo que, no prazo de 15 (quinze) dias, proceda ao pagamento da quantia indicada pelo exequente, sob pena de incidência de multa e honorários advocatícios de 10% e penhora (art. 523, caput e §§1º e 3.º do CPC). Em caso de entender haver excesso de execução, deverá desde já depositar o montante incontroverso. Friso ser desnecessário aguardar a comprovação do levantamento dos valores depositados, porque os saques, em regra, independem de intervenção judicial (§ 1º do art. 47 da Resolução 168/2011, do E. Conselho da Justiça Federal) e diante do que dispõe o art. 51, caput, da resolução mencionada. Sem condenação em custas e honorários nos termos dos artigos 55 da Lei nº 9.099/95 e 1º da Lei nº 10.259/01. Publicada e registrada neste ato. Intimem-se as partes.