Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIA DE FATIMA MACHADO Advogado do(a)
AUTOR: RODOLFO PAVANETI BEZERRA - PR57628
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000532-45.2016.4.03.6130 / 2ª Vara Federal de Osasco
Trata-se de ação de conhecimento na qual se pretende provimento jurisdicional destinado a anular o procedimento extrajudicial de execução realizado pela Ré. Narra a requerente, em síntese, que teria firmado com a CEF um contrato de financiamento habitacional, com alienação fiduciária, a ser pago em 240 meses. Assevera que, em virtude de problemas financeiros, não pôde honrar algumas parcelas do pacto, estando em situação de inadimplência. Sustenta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial. Juntou documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido. Regularmente citada, a CEF ofertou contestação. Em suma, defendeu a legalidade do procedimento extrajudicial de execução e consolidação da propriedade, refutando os argumentos expendidos na inicial. Réplica apresentada. Posteriormente, foi deferida parcialmente a tutela de urgência para suspender os efeitos do leilão noticiado nos autos. A CEF juntou documentos acerca do procedimento relativo ao leilão. O novo pedido de tutela de urgência foi indeferido. Sem outras provas, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, verifico que o feito está em condições de ser antecipadamente julgado, consoante dicção do art. 355 do CPC/2015. Prosseguindo, constata-se que as razões invocadas em contestação para fundamentar a preliminar de carência de ação tratam de tema de fundo. Com efeito, a parte autora pretende o reconhecimento da nulidade do procedimento extrajudicial adotado, a depender de efetiva comprovação, que, se ausente, conduzirá à improcedência do pedido. Logo, a apuração do interesse de agir do requerente demanda o exame das relações jurídicas postas, bem como dos fatos narrados, sendo, pois, questão que se confunde com o mérito e que com ele deve ser analisada. Passo à análise do mérito. Consta dos autos que as partes firmaram instrumento particular para financiamento habitacional, com alienação fiduciária. Diante do inadimplemento contratual, a instituição financeira credora adotou os procedimentos previstos na Lei n. 9.514/1997.
No caso vertente, nota-se que a demandante aceitou de forma livre o que foi estipulado no contrato, portanto não pode haver alteração unilateral sem maiores cuidados. Com efeito, deve prevalecer o princípio “pacta sunt servanda”. Não verifico nenhuma prática abusiva por parte do agente financeiro que tenha feito a obrigação desbordar dos limites previsíveis atinentes ao contrato firmado. Com efeito, há necessidade de ponderação de valores e diálogo entre as fontes constitucionais e legais. É reconhecido o direito constitucional à moradia, que, todavia, não é absoluto, eis que condicionado aos limites respeitantes aos princípios constitucionais que protegem a livre iniciativa privada. Ademais, vale pontuar que o instrumento negocial “sub judice” não dispõe sobre a renegociação da dívida nos casos de redução da renda. Nesse sentir, diante do inadimplemento, e sendo o contrato regido pela Lei n. 9.514/97, pois se refere a imóvel cuja garantia se deu por alienação fiduciária, a CEF adotou os procedimentos legais, sendo o devedor regularmente notificado para a purgação da mora. A propósito, o procedimento extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/97 e no Decreto-Lei n. 70/66 está albergado pelo sistema jurídico vigente. Isso porque as normas em questão não afastam o acesso do devedor ao Judiciário para questionar o procedimento adotado pelas instituições financeiras, momento em que será oportunizado o contraditório e a ampla defesa, afigurando-se medida de rigor a anulação do ato e de seus efeitos, se verificado excesso no procedimento extrajudicial previsto em lei. A jurisprudência dos Tribunais é pacífica acerca da constitucionalidade do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, conforme ementas a seguir transcritas (g.n.): “PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA.- Segundo entendimento deste Tribunal Regional é válido o procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade previsto na Lei 9.514/97, não se cogitando de sua inconstitucionalidade.- Não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, podendo a instituição financeira promover leilão para a alienação do imóvel, nos termos da lei.- Nada impede que a parte agravante promova a purgação da mora, desde que antes da assinatura do auto de arrematação, sem que isso resulte em prejuízo ao credor, suspendendo-se então a execução extrajudicial.” (TRF-4, 3ª Turma, AI 5015106-06.2016.4.04.0000/SC, Rel. Des. Fed. Ricardo Teixeira do Valle Pereira, 07/06/2016) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. AGRAVO LEGAL NÃO PROVIDO. I - Do que há nos autos, não é possível aferir o fumus boni iuris na conduta dos agravantes, ao contrário. Não há inconstitucionalidade na consolidação da propriedade prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66 de há muito declarada constitucional pelo Supremo Tribunal Federal. (...) VI - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. VII - Agravo legal não provido”. (TRF3, 2ª Turma, AI 552392/SP, Rel. Des. Fed. Antonio Cedenho, e-DJF3 Judicial 1 de 02/07/2015). Ademais, aludida matéria foi apreciada pelo Supremo Tribunal Federal, tendo o Plenário decidido, na data de 08/04/2021, o RE n. 627.106/PR, com repercussão geral (Tema 249), fixando a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-Lei n. 70/06”. É necessário verificar, portanto, se o procedimento obedeceu aos ditames legais, ou se houve ilegalidade na execução extrajudicial promovida pela Ré. No caso em apreço, resta inconteste a dívida, porquanto a própria parte autora reconheceu a inadimplência na inicial. A propósito, depreende-se da análise dos autos que a mutuária está inadimplente desde 2015. O contrato celebrado é regido pela Lei n. 9.514/97, pois se refere a imóvel cuja garantia se deu por alienação fiduciária. A respeito do inadimplemento contratual, purgação da mora, consolidação da propriedade e leilão, assim dispõe a Lei n. 9.514/97, com redação vigente à época dos fatos (g.n.): “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.”. Da análise dos autos, os documentos juntados com a contestação são suficientes para demonstrar a regularidade do procedimento adotado pela CEF. Exsurge incontroverso o efetivo cumprimento dos requisitos legais em destaque, consoante fazem prova os documentos juntados com a contestação. Com efeito, a certidão lavrada por escrevente de serventia judicial, que, a propósito, goza de fé pública – e, portanto, de presunção de veracidade –, consiste em documento apto a comprovar a notificação pessoal e a mora do devedor. A mora não foi purgada no prazo assinalado, motivo pelo qual a Ré requereu a consolidação da propriedade, procedimento também realizado pelo cartório competente. Insta assinalar, no ponto, que inexiste qualquer comprovação de que a ré tenha obstado a purgação da mora antes da consolidação da propriedade, omissão que desfavorece a parte demandante, já que dela era o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu alegado direito. Quanto às tentativas de negociação, a demandante também não comprovou que a CEF teria de fato impedido o pagamento das parcelas em atraso, com os acréscimos legais. Ela está inadimplente há anos, sendo certo que sua inadimplência perdurou por todo o trâmite processual. Além disso, conquanto a parte autora tenha sinalizado a intenção de quitar as parcelas em aberto, não é possível obrigar a CEF a receber os valores em condições diversas das negociadas ou daquelas estabelecidas pela lei. Portanto, do ponto de vista formal, o procedimento de consolidação da propriedade adotado preenche os requisitos legais e não contém mácula, não havendo que se falar em restabelecimento dos termos contratuais nos moldes pretendidos pela parte autora. Anote-se, ainda, que a inobservância do prazo de 30 dias para a realização de leilão, veiculado no artigo 27 da Lei 9.514 de 1997, milita em favor da autora, não havendo prejuízo na realização de certame público após referido prazo (AI5022235-84.2019.4.03.0000, 2a Turma, Rel. Des. Fed. Cotrim Guimarães, DJe 25.3.2020). De outra parte, no tocante à necessidade de intimação do devedor acerca das datas dos leilões, verifica-se que o §2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, incluído pela Lei n. 13.465/2017, estabelece que “as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”. Atualmente, portanto, é expressamente prevista a obrigatoriedade de intimação da parte a respeito das datas dos leilões. Todavia, antes mesmo do advento da Lei n. 13.465/2017, o STJ já havia pacificado o entendimento de que, sendo possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mostrava-se necessária a intimação da parte devedora quanto à data da realização do leilão extrajudicial. Confira-se: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. 1. A teor do que dispõe o art. 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. 3. Agravo interno não provido.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1.718.272/SP – 2018/0005403-9, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Data do julgamento: 22/10/2018) Impende assinalar que não se exige que a intimação acerca do leilão seja pessoal, bastando que a comunicação seja enviada ao devedor por correspondência (art. 27, §2º-A, da Lei n. 9.514/1997). A CEF comprovou o envio de correspondência ao endereço da demandante, conforme Id 10226249. Assim, reputo regulares os procedimentos levados a efeito pela ré. Saliento que as disposições do Decreto-lei 70 de 1966 são aplicáveis à hipótese, considerando-se a data da consolidação da propriedade (31/03/2016). Antes da edição da Lei 13.465 de 2017, que alterou o artigo 39 da Lei 9.514, era deferida a aplicação subsidiária do Decreto-Lei. Acerca da possibilidade de purgação de mora, transcrevo abaixo precedente do E. Tribunal Regional Federal da 3a Região: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. LEI 9.514/1997. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da Ação Ordinária ajuizada na origem, indeferiu o pedido de antecipação de tutela formulado com o objetivo de suspender os leilões designados para 31/10/2019 e 14/11/2019, abstendo-se a agravada de dar prosseguimento ao procedimento de execução, especialmente alienar o bem a terceiros e promover atos para sua desocupação, reconhecendo-se o direito de preferência aos agravantes. Alegam os agravantes que o devedor pode purgar a mora em quinze dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º da Lei nº 9.514/1997 ou a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 e defendem possuir o direito de preferência previsto pelo artigo 27, § 2ºB da Lei nº 9.514/97.No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. A questão da purgação da mora passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em12.07.2017e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos “encargos e despesas de que trata o § 2odeste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”. Nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, entendo que pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal. Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição – novo contrato, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. Pois bem. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da agravada foi averbada na matrícula do imóvel em25.01.2019(Num. 24855439 – Pág. 4 do processo de origem), portanto, depois da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017. Sendo assim, não há mais que se falar na purgação da mora e consequente manutenção da posse, mas, em verdade, no direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.Agravo de Instrumento provido." (destaques ausentes no original) (AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº5029615-61.2019.4.03.0000, 1a Turma, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho, DJe 19.3.2020) Dessa forma, a parte autora tem direito à purgação da mora, uma vez que a propriedade foi consolidada antes da Lei 13.465 de 2017. Vale assinalar que a purgação da mora após a consolidação da propriedade, e antes da arrematação por terceiro (art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66), pressupõe o pagamento do valor integral da dívida, e não apenas das parcelas em aberto, haja vista que a propriedade plena do credor fiduciário consolidou-se, inclusive com a quitação de todas as despesas cartorárias e tributos incidentes, notadamente o ITBI. Pensar de modo diverso representaria incentivo ao inadimplemento dos contratantes, os quais poderiam deixar de cumprir suas obrigações contratuais, por diversas vezes, para, após, requererem novo parcelamento do débito. Assim, não há que se falar em retomada dos pagamentos das prestações nos moldes originariamente pactuados pelas partes. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. SUSPENSÃO.1. A inadimplência do autor em relação às parcelas do financiamento habitacional é inequívoca, tendo sido devidamente notificado em junho de 2015 para purgar a mora.2. Ausente a purgação da mora, consolidou-se a propriedade em favor do agente financeiro, na forma da Lei 9.514/97.3. Conquanto a consolidação da propriedade em prol do fiduciário não impeça que o devedor possa purgar a mora até arrematação, tal deve ser feito com o pagamento do valor integral da dívida, nos termos do art. 34 do Decreto 70/66.” (TRF-4, 3ª Turma, AG 5010626-82.2016.404.0000/SC, Rel. Des. Fed. Marga Inge Barth Tessler, 03/05/2016) De todo modo, há notícia de venda do bem imóvel a terceiro, motivo pelo qual descabida a purgação da mora a este tempo. Pelo exposto e por tudo mais quanto dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil/2015. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios à parte ré, distribuídos “pro rata” (art. 87 do CPC/2015), que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/2015. Custas “ex lege”. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Osasco, data constante do sistema PJe. ADRIANA FREISLEBEN DE ZANETTI Juíza Federal