Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
APELADO: JOSE CARLOS DOS SANTOS, TANIA CRISTINA DE SOUZA SANTOS, AILTON DIONIZIO Advogado do(a)
APELADO: JOSE HAROLDO SOUZA AQUINO JUNIOR - SP298409-A Advogado do(a)
APELADO: MARCIO ANGELO DE LIMA - SP322499-N OUTROS PARTICIPANTES: Relatório
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000272-20.2020.4.03.6132 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Trata-se de ação ajuizada originalmente perante a Justiça Estadual por JOSE CARLOS DOS SANTOS e OUTRA em face de AILTON DIONIZIO e LUIZ RODRIGUES MARQUES, por meio da qual requerem a anulação do compromisso de compra e venda, bem como do “Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE”, com a restituição de valores pagos, além do pagamento de indenização por danos morais. Os autores desistiram da ação com relação ao réu LUIZ RODRIGUES (ID 275764843, fl. 31) e a CEF foi incluída no polo passivo da demanda, com remessa dos autos à Justiça Federal (ID 275764851). A sentença de ID 275765012, integrada em ID 275765017, foi proferida nos seguintes termos: Do exposto, DECLARO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO formulado para: (a) anular, por força de dolo, o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano firmado entre os autores e o réu AILTON, bem como, por consequência lógica do retorno ao status quo ante, o contrato de mútuo habitacional firmado entre os autores e a CEF; (b) para condenar o réu AILTON à restituição dos valores pagos em decorrência do compromisso de compra e venda, bem como para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL à restituição de todas as prestações mensais pagas pelos autores por força do contrato de financiamento, com correção monetária devida desde a data do efetivo desembolso e juros de mora a partir da data da respectiva citação de cada corréu nestes autos (danos materiais); (c) para condenar apenas o réu AILTON ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com correção monetária desde a data da sentença e juros de mora devidos desde 28/03/2012, data da contratação. Os índices de correção monetária e juros de mora seguirão o disposto no Manual de Cálculos da Justiça Federal para as ações condenatórias em geral. Com base no princípio da causalidade, o réu AILTON deverá arcar com as custas e despesas processuais, reembolsando os autores das que tiverem sido antecipadas. Como foi o réu AILTON quem deu causa ao ajuizamento da ação, não havendo qualquer responsabilidade da CEF quanto aos fatos geradores da anulação, condeno-o, em exclusividade, ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, ora arbitrados no valor de 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido em seu desfavor. Com fulcro na causalidade, condeno o réu AILTON, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da CEF, ora fixados por apreciação equitativa em R$5.000,00 (cinco) mil reais, já que não é possível estimar o proveito nesse ponto. A CEF apela, alegando impossibilidade de desfazimento do contrato de mútuo, bem como ausência de legitimidade e de responsabilidade pelos vícios de construção. Subsidiariamente, requer a condenação do vendedor ao ressarcimento do valor a ele liberado pelo banco a título de financiamento (ID 275765022). Sem contrarrazões, subiram os autos. Houve retificação da autuação, nos termos do ID 349512787. É o relatório. Voto Tempestivo o recurso e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte. Os autores narram, em síntese, que, em 28 de março de 2012, firmaram com o corréu AILTON compromisso particular de compra e venda de imóvel situado na Rua Amburanas, nº 154, Cerqueira César/SP. O valor pago pelo imóvel foi de R$140.000,00, sendo que parte desse montante foi objeto de financiamento contratado com a CEF. Já na posse do imóvel, os autores perceberam o surgimento de diversos vícios de construção que afetavam a estrutura do imóvel e que não foram solucionados mesmo após o réu AILTON providenciar o reparo. Alegam que este réu já havia vendido o imóvel para outra pessoa, que desfez o negócio em virtude dos problemas estruturais do bem. Postulam a anulação dos contratos firmados entre as partes, com a restituição das quantias pagas, bem como o pagamento de indenização por danos morais. O pedido foi julgado parcialmente procedente, para “anular, por força de dolo, o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano firmado entre os autores e o réu AILTON, bem como, por consequência lógica do retorno ao status quo ante, o contrato de mútuo habitacional firmado entre os autores e a CEF”. A instituição financeira alega, em apelação, sua ilegitimidade e irresponsabilidade pelos vícios de construção e a impossibilidade de desfazimento do contrato de mútuo. Inicialmente, afasto a alegação de ilegitimidade passiva, na medida em que a CEF foi incluída na demanda tão somente em razão da possibilidade de desfazimento do contrato de mútuo firmado com os autores e não de eventual responsabilidade pelos vícios de construção, tendo em vista que atuou como mero agente financeiro na compra e venda. Assim, a condenação da sentença no sentido de que restituísse “todas as prestações mensais pagas pelos autores por força do contrato de financiamento, com correção monetária devida desde a data do efetivo desembolso e juros de mora a partir da data da respectiva citação de cada corréu nestes autos (danos materiais)” deu-se apenas como consequência lógica da anulação do compromisso de compra e venda entabulado entre os autores e o corréu ALTON. Já com relação ao contrato de mútuo, recordo que as obrigações firmadas nessa espécie de contrato são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário, de modo que, como regra, nos casos envolvendo a rescisão de contrato de compra e venda por inadimplemento das partes, entendo pela impossibilidade de desfazimento do mútuo a ele associado, na medida em que a obrigação da instituição financeira é regularmente cumprida com a entrega do montante ao vendedor, inexistindo qualquer conduta da CEF que justifique o desfazimento do negócio (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA - 1A. SEÇÃO, AC - APELAÇÃO CÍVEL - 5000885-69.2021.4.03.6111, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL HELIO NOGUEIRA, julgado em 29/11/2022). O caso em análise, porém, não trata de rescisão da compra e venda por inadimplemento, mas de anulação do contrato por dolo do vendedor, atraindo a incidência do artigo 182, do Código Civil, que dispõe: Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente. Assim, como regra, com a anulação, deverão as partes ser restituídas ao estado anterior, com a devolução ao comprador dos valores pagos e a restituição do imóvel à propriedade do vendedor. Como consequência, o mútuo também deverá ser desfeito, na medida em que, retornando o imóvel ao vendedor, não há como mantê-lo alienado fiduciariamente à CEF. Assim, correta a decisão do juízo de origem ao determinar a restituição, pela instituição financeira, das prestações do financiamento pagas pelos compradores, com o reconhecimento do direito do banco de cobrar do vendedor a devolução dos valores a ele repassados em razão do mútuo. Por outro lado, em atenção ao pedido subsidiário formulado pela CEF em apelação, entendo pela possibilidade de condenação do corréu AILTON, nestes mesmos autos, à devolução da referida quantia a ele repassada pela instituição bancária, sem que se configure decisão extra petita. A razão é que, como os autores requereram na inicial a anulação do compromisso de compra e venda, pedido que foi acolhido, a determinação de devolução dos valores adiantados pela CEF é, como dito, decorrência lógica da anulação e da restituição de todas as partes ao estado anterior à contratação, cenário em que o vendedor voltará a ter a propriedade do imóvel e a CEF, a propriedade do dinheiro emprestado ao mutuário e repassado ao vendedor. Nesse sentido, precedente do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA OU ULTRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REVISÃO. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 7 DO STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO PEDIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional. 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos. 3. Não configura julgamento ultra petita ou extra petita o provimento jurisdicional proferido nos limites do pedido, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente a partir do pedido como um todo. Precedentes. 4. É consequência lógica do pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao status quo ante, a restituição, pelo vendedor, de parte dos valores pagos pelo comprador, independentemente de pedido expresso 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2224935 PR 2022/0317923-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/07/2024) Reformo, destarte, a sentença, para condenar AILTON DIONÍZIO a restituir à CEF os valores por ela repassados ao corréu em decorrência do contrato de mútuo firmado com os autores, quantia a ser atualizada na forma do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal. Mantenho a sentença nas suas demais determinações.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso, nos termos supra. É como voto. Ementa Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DOLO DO VENDEDOR. FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM A CEF. DESFAZIMENTO DO MÚTUO COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. RESSARCIMENTO DO BANCO PELO VENDEDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.
Trata-se de ação ajuizada em face de AILTON DIONÍZIO e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à anulação de compromisso de compra e venda de imóvel e de contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária, em razão de dolo do vendedor, com restituição das quantias pagas e indenização por danos morais. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente, reconhecendo a nulidade dos contratos, com a restituição das partes ao estado anterior. A CEF apela. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível o desfazimento do contrato de mútuo habitacional firmado com a CEF; (ii) estabelecer se o vendedor pode ser condenado, nos mesmos autos, a restituir à CEF os valores a ele repassados em razão do financiamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Ainda que não lhe seja imputada responsabilidade pelos vícios de construção do imóvel, a CEF integra legitimamente o polo passivo da demanda, pois o pedido envolve a possibilidade de desfazimento do contrato de mútuo habitacional com ela firmado. 4. A anulação do contrato de compra e venda por dolo do vendedor atrai a incidência do art. 182 do Código Civil, impondo a restituição das partes ao status quo ante. 5. O desfazimento do contrato de mútuo é consequência lógica dessa anulação, assim como a determinação de devolução, pelo vendedor, dos valores que lhe foram repassados pela CEF em razão do financiamento, não se configurando julgamento extra petita. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A anulação do contrato de compra e venda de imóvel por dolo do vendedor implica a restituição das partes ao estado anterior, nos termos do art. 182 do Código Civil. 2. O contrato de mútuo habitacional vinculado à compra e venda anulada deve ser desfeito como consequência lógica do retorno ao status quo ante, com a condenação do vendedor a restituir à instituição financeira os valores por ela repassados em razão do financiamento. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 182. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AC nº 5000885-69.2021.4.03.6111, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 29.11.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2224935/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 01.07.2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão